L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Dispositif de cautionnement gratuit pour les locataires et propriétaires, la garantie Visale indemnise les bailleurs en cas de loyers impayés, à la manière d’un garant ou d’une assurance GLI. Qui peut bénéficier de Visale, et quels sont les critères d’éligibilité ? Comment fonctionne cette garantie ? Peut-on la cumuler avec une autre assurance ? On fait le point !
Qu’est-ce que la Garantie Visale ?
Mise en place en 2016 par Action Logement (anciennement 1 % Logement), la Garantie Visale — ou Visa pour le Logement et l’Emploi — est un système de caution visant à sécuriser les revenus locatifs d’un propriétaire en cas de non-paiement des loyers.
Depuis 2016, la garantie Visale remplace la Garantie Risques Locatifs (GRL) et la Garantie Universelle Locatives (GUL). Il n’est donc plus possible d’adhérer à l’un de ces deux contrats.
Son fonctionnement est relativement simple : en cas de loyers impayés, Action Logement indemnise le propriétaire, puis se tourne vers le locataire pour être remboursé.
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À quoi sert-elle ?
La garantie Visale s’apparente à un garant : lorsque le locataire n’est plus en capacité de payer son loyer, c’est cette garantie qui rembourse le propriétaire. On distingue alors deux cas de figure :
- Pour un logement social loué par un étudiant ou un alternant : Visale prend en charge jusqu’à 9 mois de loyers impayés, charges comprises ;
- Pour un logement du parc privé : Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés, charges comprises, et ce pendant toute la durée d’occupation du logement, renouvellement du bail inclus. Cette durée est valable à compter de la date d’effet du bail, que le logement soit vide ou meublé.
La garantie Visale peut également couvrir toutes les charges mensuelles récupérables auprès du locataire (sauf la prime d’assurance habitation), la régularisation annuelle, ainsi que les taxes locatives. Cependant, ces charges seules ne peuvent pas faire l’objet d’une demande de remboursement !
Depuis 2019, la garantie Visale prend également en charge les dégradations locatives (si celles-ci sont imputables au locataire) dans la limite de deux mois de loyer charges comprises pour les logements du parc privé.
Les avantages pour les locataires
De nombreux locataires disposent d’un bon dossier, mais ne peuvent parfois pas présenter de garant pouvant se porter caution, ou ne respectent pas les critères d’éligibilité d’une assurance loyers impayés.
La garantie Visale a pour principal objectif de renforcer le dossier d’un locataire en lui fournissant un garant solide et fiable à présenter à son propriétaire. Il est donc plus facile de trouver un logement ! De plus, avec Visale, aucune caution ou garantie supplémentaire n’est nécessaire.
Que faut-il savoir avant de se porter garant en location ?
Attention, la Visale ne paie pas le dépôt de garantie exigé par les bailleurs lors de la signature du contrat de location ! Pour vous aider à financer votre dépôt de garantie jusqu’à 1200 €, vous pouvez faire une demande d'avance Loca-Pass, qui s’apparente à un prêt à taux zéro accordé par Action Logement.
Quel intérêt pour les propriétaires ?
Visale offre aux propriétaires la certitude d’être indemnisé rapidement en cas de loyers impayés et de dégradations locatives, ce qui n’est pas forcément le cas avec un garant par exemple.
De plus, la garantie Visale permet d’élargir le cercle de locataires potentiels, et ce gratuitement : avec une assurance loyers impayés par exemple, les critères d’éligibilité sont plus stricts et cette dernière représente une dépense supplémentaire pour les propriétaires !
Un dispositif gratuit pour tout le monde
Le principal avantage de la garantie Visale est sa gratuité, contrairement à une assurance GLI par exemple. Que ce soit pour le locataire ou le bailleur, les démarches d’obtention du Visa ou la prise en charge des loyers impayés sont totalement gratuites.
Le principal avantage de la garantie Visale est sa gratuité, contrairement à une assurance GLI par exemple. Que ce soit pour le locataire ou le bailleur, les démarches d’obtention du Visa ou la prise en charge des loyers impayés sont totalement gratuites.
Qui peut en profiter ?
Si la garantie Visale est gratuite, il est important de respecter certaines conditions d’éligibilités pour pouvoir en bénéficier, que ce soit pour les locataires… mais également pour les logements !
Dans tous les cas, le logement doit impérativement appartenir à un propriétaire bailleur privé, comme un particulier. Une exception est faite pour les étudiants ou jeunes en alternance : le logement peut également appartenir à un bailleur social, comme le CROUS ou HLM, pour être éligible à la garantie Visale.
Pour les jeunes de moins de 30 ans, il est également possible de bénéficier de Visale pour un logement dans une structure collective comme un foyer ou une résidence étudiante gérés par une personne morale.
Rendez-vous ici pour en savoir plus sur l'assurance PNO, l'assurance qui couvre les propriétaires non-occupants !
Conditions d’éligibilité pour les locataires
La prise en charge d’un locataire par la garantie Visale dépend en grande partie de son âge et de sa situation professionnelle. En effet, on distingue deux cas :
- Le locataire a entre 18 et 30 ans : il est éligible à Visale, quelle que soit sa situation professionnelle (alternant, étudiant, salarié du secteur privé ou du secteur agricole, en recherche d’emploi, en formation professionnelle, en mutation, en mission temporaire, stagiaire ou encore en service civique).
- Le locataire a plus de 30 ans : Visale prend en charge les salariés du secteur privé ou agricole s’ils font une demande dans les 6 mois après leur prise de fonction (hors CDI confirmé) ou leur mutation. Une fois ces 6 mois passés, il n’est plus possible de faire une demande Visale.
La garantie Visale prend également en charge les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative ainsi que les personnes éligibles au bail mobilité.
Voilà une question qui peut tarauder certains locataires ou futurs locataires : comment trouver un garant en location ? Luko a réalisé un comparatif des solutions pour aider ceux qui en ont besoin à s'orienter dans leurs démarches et monter un dossier de location solide pour décrocher le logement idéal.
Les étudiants peuvent-ils bénéficier de la Garantie Visale ? Oui, Visale couvre les étudiants et alternants de moins de 30 ans, dans la limite d’un loyer de 800 € en Île-de-France et 600 € sur le reste du territoire. Aucun justificatif de revenu n’est demandé, mais il est possible d’augmenter le plafond de prise en charge si l’on justifie d’un revenu supérieur à 1600 € en IDF ou 1200 € en province.
Conditions d’éligibilité pour les logements
Pour être couvert en cas de loyers impayés, le propriétaire doit proposer un logement respectant également quelques conditions, que ce dernier soit vide ou meublé. Ainsi, le logement doit :
- Être situé sur le territoire français (métropole et DROM, hors COM) et être la résidence principale du locataire ;
- Faire l’objet d’un contrat de location ;
- Avoir un loyer de 1500 € CC maximum pour un logement à Paris, et 1300 € CC pour le reste du territoire
Attention, le bail ne doit pas être signé entre les membres d’une même famille : vous ne pouvez donc pas bénéficier de Visale si vous louez votre appartement à vos enfants, parents ou grands-parents.
De plus, le bail doit impérativement contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement des loyers et être signé impérativement avant la date de fin de validité du Visa. La date d’effet du bail peut débuter au plus tard un mois après la fin de validité du Visa.
Connaissez-vous la différence entre paiement à échoir ou à terme échu ? Ces deux types de paiement de loyer doivent être compris et définis dans un bail pour sécuriser les revenus locatifs du propriétaire bailleur.
Lorsque le locataire n’est plus en mesure de régler son loyer, il doit faire au plus vite une déclaration dans son espace personnel Visale. Action Logement prendra alors en charge le remboursement des loyers au propriétaire, puis proposera un échelonnement de sa dette au locataire, qui devra lui rembourser les sommes versées.
Si le locataire n’est pas en mesure de rembourser Action Logement, l’organisme est alors en droit d’engager une action en justice contre lui et de demander une résiliation du bail.
En tant que propriétaire, si votre locataire ne paie plus son loyer, vous devez tout d’abord lui envoyer une mise en demeure de régler ses impayés par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 15 jours suivants la date d’exigibilité prévue du loyer. Vous disposez ensuite de 30 jours pour faire une demande de remboursement Visale. Pour en savoir plus sur la résiliation du bail par le propriétaire bailleur, rendez-vous sur notre article dédié au sujet.
Pour cela, connectez-vous à votre espace personnel et scannez les justificatifs suivants :
- Votre justificatif d’identité ;
- Une copie du bail de location ;
- Le mandat de gestion s’il y en a un ;
- Une copie de votre taxe foncière ;
- Votre RIB ;
- Une copie de la lettre de mise en demeure envoyée à votre locataire.
Accédez au dossier de votre locataire et cliquez sur « Déclarer mes impayés ». Il vous suffit ensuite de remplir le formulaire et d’ajouter vos justificatifs. Si votre dossier est complet et accepté, vous recevrez sous 15 jours un projet de quittance subrogative que vous devrez accepter pour être indemnisé.
Après avoir reçu votre indemnisation, vous devrez mettre à jour mensuellement le dossier de votre locataire pour indiquer si, oui ou non, ce dernier a repris le paiement des loyers.
Bon à savoir, avec la garantie Visale, on distingue deux types d’impayés :
- L’impayé partiel, lorsque votre locataire ne paie son loyer qu’en partie et que la somme des impayés correspond à plus d’un loyer complet charges comprises.
- L’impayé total, qui est déclenché au bout du deuxième mois de loyer impayé, consécutif ou non.
Attention, si votre locataire ne paie pas son loyer et que vous constatez également des dégradations dans votre logement, vous devrez faire deux déclarations différentes sur votre espace personnel pour être indemnisé.
Les démarches pour l’obtenir
La garantie Visale est non seulement gratuite pour le locataire comme pour le propriétaire, mais est également assez simple à obtenir puisque tout se fait depuis le site internet d’Action Logement.
Les tests d’éligibilité, la demande et le téléchargement du Visa ainsi que la signature du contrat se font intégralement en ligne. Attention cependant, car vous devez impérativement faire une demande Visale avant la signature du contrat de bail pour que votre Visa soit valide !
Quel organisme garant en location choisir ? Faites le bon choix en consultant notre article !
Côté locataire
Pour bénéficier de la garantie Visale, vous devez tout d’abord vérifier votre éligibilité. Pour cela, rendez-vous sur le site d’Action Logement, où vous pourrez faire un test directement en ligne.
Vous êtes éligible ? Félicitations ! Il ne vous reste plus qu’à suivre ces étapes pour obtenir votre Visa :
- Créez votre espace personnel sur le site d’Action Logement ;
- Remplissez le formulaire de demande de Visa en ligne, et joignez les justificatifs demandés ;
- Attendez deux jours ouvrés, le temps qu’Action Logement étudie votre dossier et vérifie votre éligibilité. Vous serez averti par email et SMS de l’acceptation ou du refus de votre dossier ;
- Si votre dossier est accepté, vous pouvez télécharger votre Visa dans votre espace personnel ;
- Il vous suffit ensuite de donner ce Visa à votre futur propriétaire pour qu’il puisse faire une demande de cautionnement.
- Il ne vous reste plus qu’à signer le contrat Visale en ligne, puis le bail de location avec votre bailleur.
Côté propriétaire
En tant que propriétaire, les démarches pour bénéficier de la garantie Visale sont moindres, puisque c’est au locataire de remplir la plus grande partie du dossier et de faire une demande de Visa. Une fois que ce dernier a obtenu son Visa, il vous suffit de suivre ces étapes :
- Créer votre espace personnel si cela n’est pas déjà fait ;
- Remplir vos informations personnelles et vérifier votre éligibilité ;
- Renseigner le numéro de Visa transmis par le locataire ;
- Signer le contrat garantie Visale en ligne, puis signer le bail de location.
À noter : vous pouvez également faire un test d’éligibilité pour savoir si vous pouvez proposer la Garantie Visale comme moyen de cautionnement à votre futur locataire.
Les alternatives à la garantie Visale
Votre locataire n’est pas éligible à la Garantie Visale, mais vous souhaitez tout de même sécuriser vos revenus locatifs ? Deux autres solutions s’offrent à vous pour être couvert en cas de loyers impayés :
- Avoir recours à une caution solidaire ;
- Souscrire une Garantie Loyers Impayés.
Trouver un tiers garant qui se porte caution
Il est courant que les propriétaires exigent de leur locataire un garant pour se prémunir d’éventuels loyers impayés. Le principe est simple : un proche du locataire se porte caution pour ce dernier, et s’engage à régler ses loyers si celui-ci n’est plus en mesure de les payer.
On distingue deux types de garants :
- Le garant simple : si le locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire doit le contacter pour trouver une solution à l’amiable. Ce n’est qu’après avoir contacté son locataire que le propriétaire peut faire appel au garant pour lui demander le paiement des dettes locatives.
- Le garant solidaire : en cas de loyers impayés, le propriétaire peut faire appel au garant directement, sans contacter le locataire, et ce dès le premier retard de loyer. La caution solidaire est généralement celle qui est privilégiée par les propriétaires.
Généralement, la personne se portant garant doit remplir au minimum les mêmes critères de revenus que le locataire pour pouvoir être acceptée comme caution. Un garant doit donc par exemple être en CDI, et gagner environ 3 fois le montant du loyer du locataire.
Pour être en règle, un acte de cautionnement doit être établi entre le propriétaire, le locataire et son garant. Cet acte écrit doit préciser les frais pouvant être pris en charge par le garant : loyer, charges, réparations en cas de dégâts, etc. La durée de l’engagement du garant doit également impérativement être précisée.
Consultez nos conseils pour un premier investissement locatif et vous lancer dans l'achat immobilier sans faire d'erreur !
La Garantie Loyer Impayé
Si vous ne souhaitez pas avoir recours à une caution solidaire, ou que votre locataire ne dispose d’aucun garant potentiel, vous pouvez souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Cette assurance, qui n’est pas obligatoire mais fortement recommandée, vous permet également d’être couvert en cas de défaillance de votre locataire ou de dégradations locatives.
Ainsi, selon les contrats, la GLI peut prendre en charge les frais suivants :
- Les loyers impayés ;
- La remise en état de votre logement en cas de dégradations par votre locataire ;
- Les frais d’huissier et d’avocat si vous lancez une procédure d’expulsion ou de recouvrement ;
- Les loyers en cas de décès ou de départ prématuré de votre locataire.
Pour bénéficier d’une prise en charge de l’assurance loyer impayé, vous devez impérativement vérifier que votre locataire respecte certains critères avant d’y souscrire. En effet, l’assurance n’examine le dossier du locataire qu’en cas d’impayés : s’il n’est pas éligible, vous ne serez pas indemnisé.
Votre locataire doit donc généralement :
- Avoir une situation professionnelle stable : CDI, CDD avec une durée restante supérieure à 8 mois, fonctionnaire titulaire, indépendant avec plus de deux ans d’activité, retraité ou étudiant avec garant ;
- Justifier d’un revenu mensuel supérieur à 2,85 fois le montant du loyer minimum
Cumuler caution solidaire et GLI, est-ce possible ? Oui, mais uniquement si votre locataire est étudiant ou apprenti. Dans tous les autres cas, il vous faudra choisir entre l’assurance loyers impayés ou la caution solidaire.
Voir aussi :
Comment fonctionne la garantie Visale ?