Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Obtenir un crédit immobilier en ayant un salaire modeste peut s’avérer intimidant. Toutefois, avec un dossier solide, des revenus fixes et une situation professionnelle stable, c’est parfaitement possible ! Voici comment calculer votre taux d’endettement et estimer le montant que vous pourriez obtenir en ayant un salaire net de 1200 euros par mois, ainsi que nos astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt.
Taux d’endettement maximum pour un salaire de 1200 euros par mois
Avant d’estimer le montant de votre prêt, vous devez connaître votre taux d’endettement maximum. Fixé à 35 % depuis le 1er janvier 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) quel que soit le profil de l’emprunteur, il est calculé en fonction de vos revenus : salaires, primes, pensions, revenus fonciers, etc.
Si votre salaire est de 1200 € net, la banque fera le découpage suivant :
- 780 €, soit 65 % : c’est votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme nécessaire pour payer vos courses, votre carburant, vos vêtements ou encore vos différents abonnements ;
- 420 €, soit 35 % : c’est le montant maximum qui pourra être alloué au remboursement d’un prêt chaque mois, sans mettre en danger votre équilibre financier.
En d’autres termes, vos mensualités de prêt ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.
Le taux d’endettement est toujours calculé sur le salaire net. Pour information, un salaire de 1200 € net correspond à 1544 € brut par mois, soit environ 18 500 € brut annuel.
Attention, même si le taux maximum est affiché à 35 %, les banques préfèreront toujours un profil emprunteur dont le taux d’endettement est bien en dessous de cette limite. Ainsi, les risques de surendettement et d’impayés seront limités.
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Exemple d’emprunt avec 1200 euros
Si vos revenus constituent un critère primordial dans le calcul du montant de votre prêt, la durée et le taux de l’emprunt jouent également un rôle important. En effet, plus la durée de remboursement est longue, plus le capital emprunté pourra être élevé, et inversement.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, il vous suffit de multiplier la mensualité maximale (définie par votre taux d’endettement) par la durée de votre prêt (en nombre de mois).
Pour y voir plus clair, voici des exemples de crédits immobiliers accessibles avec un salaire de 1200 €, sans apport personnel :
Montant maximal d'emprunt avec 1200 euros de salaire
| Durée du crédit | Taux moyen* | Emprunt maximum sans apport |
|---|---|---|
10 ans | 1,80% | 39 000 € |
15 ans | 1,85% | 57 000 € |
20 ans | 2,15% | 70 000 € |
25 ans | 2,25% | 83 000 € |
*Taux moyens constatés en octobre 2022
Les intérêts et l’assurance
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte le montant des intérêts dans votre budget mensuel. Il dépend en grande partie de votre profil emprunteur, et évolue chaque trimestre : il est donc indispensable de bien comparer les offres de prêts avant de faire votre choix.
Un bon dossier avec des revenus fixes et un CDI bénéficiera d’un taux plus bas (et donc d’intérêts moins élevés) qu’un dossier considéré comme plus risqué : profession dangereuse, risques aggravés, revenus fluctuants, etc.
Reprenons l’exemple d’un emprunt sur 25 ans avec un salaire de 1200euros, et un taux fixé à 2,25 % :
- L’emprunteur devra régler 1867 euros d’intérêt sur 25 ans ;
- Sa capacité maximale d’emprunt sera de 83 000 euros ;
- Ses mensualités de prêts seront de 420 euros par mois.
Dernier élément à inclure dans votre budget mensuel : l’assurance emprunteur, dont la souscription est exigée par la majorité des banques. À la manière du taux d’intérêt, le coût d’une assurance emprunteur est calculé en fonction de votre profil, votre profession et les risques représentés.
Pour faire des économies, nous vous recommandons de faire une délégation d’assurance de prêt plutôt que de souscrire le contrat de votre banque. Vous aurez plus de marge de négociation, et les garanties seront personnalisées selon votre profil.
Pour connaître le coût total d’un crédit, et donc définir son budget mensuel, il est indispensable de comparer le TAEG des offres de crédit. Ce taux regroupe tous les frais inhérents à un emprunt : intérêts, assurance, frais de dossier, etc.
Augmenter sa capacité d’emprunt
Vous l’aurez compris, emprunter avec un salaire de 1200 euros est possible, mais le montant de votre crédit ne sera pas toujours suffisant pour concrétiser votre projet immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté et rassurer les banques, il est fortement recommandé d’avoir un apport personnel conséquent.
En règle générale, l’apport recommandé doit correspondre à 10 % du capital emprunté : il doit pouvoir couvrir les frais de notaire. Cependant, si votre profil est fragile (notamment en raison de vos faibles revenus), les établissements bancaires seront plus frileux. Il vous sera alors demandé un apport plus élevé, aux alentours de 20 % à 30 %.
En plus d’augmenter votre capacité d’emprunt — et donc le montant de votre prêt —, un gros apport personnel permet de négocier un taux de prêt plus favorable, et par conséquent réduire le coût de votre crédit.
Emprunter à deux peut également vous permettre d’obtenir une somme plus élevée ! Avec un co-emprunteur dont les revenus sont supérieurs aux vôtres, vous pourrez facilement augmenter votre capacité d’emprunt.
Enfin, si vous le pouvez, domiciliez vos comptes au sein de votre établissement prêteur et faites-en sorte qu’ils soient irréprochables : ni découvert ni refus de paiement par exemple. Encore mieux, épargner chaque mois — même une petite somme — peut rassurer la banque quant à la gestion de votre budget.
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