L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Vous souhaitez donner congé à votre locataire ? Le locataire étant protégé par le bail de location qui vous unit, certaines règles sont à respecter ! Quels sont les motifs légitimes ? Et les démarches à réaliser ? Préavis, délai légal, courrier de résiliation… Luko vous dit tout sur la résiliation du bail par le propriétaire !
Donner congé à son locataire : les motifs légitimes
En tant que propriétaire-bailleur, vous avez le droit de demander congé à votre locataire. Mais attention, le locataire est protégé et la demande de résiliation de bail par le propriétaire ne peut se faire que dans certaines conditions ! Pour être dans les clous, vous devrez respecter l’échéance du bail, le préavis légal et justifier d’un des motifs légitimes prévus par la loi.
Notez que le bail d’un logement conventionné Anah et le bail d’un logement social sont soumis à des règles spécifiques. N’hésitez pas à vous renseigner auprès des organismes correspondants avant d’entamer des démarches.
Le congé pour vendre
Vous souhaitez vendre votre bien qui est actuellement en location ? Vous avez tout à fait le droit de résilier le bail en cours en respectant certaines conditions. C’est ce qu’on appelle le congé pour vente.
En premier lieu, vous devez faire une proposition d’achat à votre locataire. Dans le cadre d’une location vide, le locataire bénéficie de ce qu’on appelle un droit de préemption, autrement dit un droit de priorité sur la vente du logement. Le locataire a 2 mois pour accepter, ou non, l’offre de vente. S’il accepte l’offre, il a ensuite 2 mois pour réaliser l’achat (4 mois s'il souhaite contracter un prêt immobilier).
S’il refuse, il devra alors libérer le logement à la fin du contrat de bail.
Notez qu’il est tout à fait possible de vendre le logement tout en gardant le locataire qui l’occupe. Vous n’avez pas besoin de l’en informer ou de lui donner congé.
Le congé pour habiter le logement
Vous pouvez donner congé à votre locataire pour reprendre votre logement et y habiter en tant que résidence principale.
Selon la loi Alur et la loi Macron, la reprise doit cependant être justifiée : votre logement actuel est trop petit, votre conjoint est muté dans la commune du logement, votre enfant s’installe dans la région et a besoin d’un logement, etc.
Le propriétaire peut également donner congé à son locataire actuel pour pouvoir loger un proche (conjoint, ascendant, descendants).
Le congé pour motif légitime et sérieux
Vous avez constaté une dégradation importante du logement que vous louez ? Des retards répétés dans le paiement du loyer ? Autant de motifs qui peuvent justifier d’une demande de congé au locataire. C’est ce qu’on appelle le congé pour motif légitime et sérieux. Le congé peut être demandé suite à la violation par le locataire d’une de ses obligations ou bien pour un motif indépendant de toute faute du locataire.
Dans tous les cas, la demande devra être accompagnée de pièces justifiant le motif.
Le congé pour travaux (logement soumis à la loi de 1948)
Le propriétaire-bailleur peut donner congé pour travaux à son locataire dans le cadre de la loi de 1948. Les travaux peuvent être de surélévation, de démolition pour reconstruction ou d’addition de construction. Dans le cadre de la loi de 1948, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois et proposer à son locataire une solution de relogement.
Pour être éligible à la loi de 1948, le logement doit avoir été achevé avant le 1er septembre 1948 et répondre à des caractéristiques précises. Aujourd’hui, très peu de logements sont donc encore soumis à la loi de 1948.
La mise en œuvre d'une clause résolutoire du bail
Le locataire manque à ses obligations contractuelles ? En tant que propriétaire, vous pouvez mettre en œuvre la clause résolutoire du bail pour donner congé à votre locataire. Selon la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire peut être activée dans les cas suivants : non paiement du loyer ou des charges locatives, non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les lieux, non souscription par le locataire d’une assurance habitation ou encore troubles du voisinage.
Le cas particulier des locataires protégés
Votre locataire a plus de 65 ans et de faibles ressources ? Votre locataire vit avec une personne âgée à charge ? S’il répond aux conditions d’âge et de ressources annuelles fixées par la loi, il est alors considéré comme locataire protégé.
Qu’est-ce que cela signifie ? C’est simple, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire avant la fin du bail.
Il existe cependant des exceptions qui vous permettront de donner congé au locataire protégé :
- Vous avez plus de 65 ans à date d’échéance du bail ;
- Vous avez des revenus modestes, inférieurs aux plafonds de ressources fixés par la loi ;
- Vous proposez au locataire un nouveau logement, proche de leur ancienne habitation et correspondant à leur situation financière.
Pour donner congé à un locataire protégé, vous devrez alors lui envoyer une lettre au moins 6 mois avant la date de fin du bail pour un logement vide ou 3 mois pour un logement meublé.
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Informer son locataire en respectant le préavis
Les délais à respecter
Le propriétaire-bailleur peut donner congé à son locataire à la date d’échéance du bail, c'est-à-dire à la date à laquelle le bail se termine. Il doit pour cela le prévenir en amont, en respectant un préavis minimum avant la date d’échéance. La durée du préavis diffère selon les caractéristiques du logement :
- 3 mois pour une location meublée ;
- 6 mois pour une location vide.
Le délai de préavis commence à réception du courrier de préavis par le locataire. Le courrier doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception, délivré par un huissier ou remis en main propre contre émargement.
Vous décidez de vendre votre logement en cours de bail sans donner congé à votre locataire ? C’est ce qu’on appelle une vente occupée.
Dans ce cas, le nouveau propriétaire aura également des préavis à respecter s’il souhaite revendre ou habiter dans le logement :
- S’il souhaite habiter dans le logement : il peut donner son congé au locataire si la date de fin du bail intervient plus de 2 ans après l’achat. Si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, il pourra donner son congé au locataire mais devra attendre 2 ans après la date d'achat du logement.
- S’il souhaite vendre le logement sans occupant : il peut donner son congé au locataire si la date de fin du bail intervient plus de 3 ans après l’achat. Si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat, le nouveau propriétaire pourra donner son congé à l’issue du 1er renouvellement du bail.
Les démarches à réaliser
Pour donner congé à votre locataire, vous devez lui envoyer une “lettre de congé”. Pour cela, 3 solutions s’offrent à vous :
- envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- effectuer un acte d’huissier ;
- rédiger une lettre avec remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Notez que les courriers simples, les télécopies, les mails ou encore les textos n’auront aucune valeur juridique.
Si vous rédigez vous-même la lettre de congé, n’oubliez pas d’y indiquer certaines informations obligatoires telles que :
- le motif du congé ;
- la nature et l’adresse du logement concerné ;
- vos coordonnées ;
- les coordonnées du locataire.
N’oubliez pas que dans le cas d’une location vide et d’une demande de congé pour vente ou pour reprise, votre courrier doit obligatoirement contenir une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Modèle de courrier de résiliation du bail
Organiser le départ du locataire
L'état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est un passage obligatoire lorsque le locataire quitte le logement loué. Il permet de rendre compte de l’état du logement entre l'arrivée du locataire dans les lieux et sa sortie. Les règles varient selon la nature du logement : vide ou meublé.
Lorsqu’il s’agit d’une location vide
L’état des lieux de sortie d’une location vide doit être réalisé par le locataire et le propriétaire (ou son représentant) lors de la restitution des clés. C’est à ce moment-là, que le propriétaire vérifiera l’état du logement et la présence des équipements mentionnés sur le contrat de location. L’état des lieux doit notamment contenir :
- La date et le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ou de sortie ;
- L’adresse du logement et les coordonnées du bailleur et du locataire ;
- Les relevés de compteurs d’eau et d’électricité ;
- La description précise de l’état de chaque pièce du logement (sols, murs, plafonds, équipements) ;
- La signature des deux parties.
L’état des lieux est gratuit, en aucun cas le locataire doit régler des frais d’état des lieux au propriétaire.
Le logement d’une location meublé
L’état des lieux de sortie d’un logement meublé est soumis à une législation différente selon la date de signature de bail.
Pour un bail signé depuis le 27 mars 2014, les règles sont les mêmes que pour un logement vide. L’état des lieux de sortie doit se faire au moment où le locataire quitte les lieux et doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage. Au moment de l’état des lieux, le logement doit contenir tous les meubles et équipements mentionnés sur le contrat de location.
Pour un bail signé avant le 27 mars 2014, l’état des lieux n’est pas obligatoire et ce même si le bail le mentionne.
La restitution du dépôt de garantie
Lorsque le locataire entre dans les lieux, il verse au propriétaire un dépôt de garantie. Au moment de quitter le logement, et si le logement est en bon état, le propriétaire doit alors rembourser la somme versée par le locataire dans un délai maximal de 1 mois.
Le montant du dépôt de garantie ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges. Il doit absolument être indiqué dans le contrat de location et ne peut pas être révisé en cours de bail ou lors du renouvellement.
Le bailleur a également le droit de retenir une partie du dépôt de garantie dans certains cas :
- Charges ou loyers impayés ;
- Dégradations ou travaux locatifs à effectuer.
Cette retenue doit pouvoir être justifiée par le propriétaire, notamment par le biais de l’état des lieux (entrée et sortie), de photos, de devis ou encore de lettre de réclamation.
En cas de litige sur la résiliation du bail
En cas de litige sur la résiliation du bail, le locataire ou le propriétaire peut saisir gratuitement la Commission Départemental de Conciliation (CDC). Les deux parties seront ensuite convoquées pour pouvoir trouver un accord et régler la situation à l’amiable.
Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, le juge du tribunal d’instance pourra être saisi. Il sera notamment en charge de vérifier la validité ou non du motif du congé.
Sachez que le congé frauduleux est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 euros.
Dans les cas plus extrêmes qui nécessitent une potentielle expulsion du locataire, ils existent des règles strictes à respecter, des motifs d'expulsion qui doivent être légitimes, et parfois une obligation de relogement du locataire par le propriétaire.
Voir aussi :
