Dégât des eaux : Qui paie entre le locataire et le propriétaire ?

Le dégât des eaux relève de votre responsabilité en tant que propriétaire bailleur lorsque la fuite provient d’un élément que vous devez entretenir : toiture, canalisations, équipements vétustes ou mal entretenus (chauffe-eau, fenêtres, robinetterie). Vous êtes responsable des réparations nécessaires pour garantir un logement décent et sans risques à votre locataire.

Conformément à la loi, vous êtes légalement tenu en tant que propriétaire bailleur de garantir à votre locataire un logement décent et en bon état d’usage. Votre responsabilité peut ainsi être engagée dans plusieurs situations, par exemple pour :

• Une malfaçon ou un défaut de construction : si le dégât provient d’un vice de construction (comme une mauvaise étanchéité des murs ou un défaut dans l’installation des canalisations), vous êtes directement responsable des dommages ;
• La vétusté des installations : des équipements vieillissants, comme des tuyaux usés ou des joints défectueux, sont susceptibles de provoquer des fuites. Ces défauts relèvent de votre responsabilité en tant que propriétaire, vous devez vous assurer de leur bon état ;
• Un manque d’entretien : des négligences, comme l’absence de vérification régulière des arrivées d’eau ou des systèmes de chauffage, peuvent causer des infiltrations ou des ruptures de canalisations.

Dans ce type de situation, vous devez prendre en charge la remise en état des installations défaillantes et vous pouvez être tenu d’indemniser votre locataire pour les dégâts matériels causés à ses effets personnels, comme ses meubles ou ses équipements électroménagers.

Comme l’indique la loi Alur du 24 mars 2014, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est obligatoire pour les propriétaires de biens en copropriété. Si elle n’est pas imposée aux propriétaires de biens individuels, elle reste tout de même fortement conseillée pour protéger votre investissement locatif.

Votre assurance PNO permet de compléter l’assurance du locataire lorsque le bien est occupé, mais également de protéger le bien lorsqu’il est vacant. Elle offre généralement une couverture plus étendue, avec des plafonds d’indemnisation souvent supérieurs à ceux d’une assurance habitation locataire classique.

En effet, il n’est pas rare que les locataires souscrivent une couverture minimale, avec des plafonds d’indemnisation bas. Dans le cadre d’un sinistre, et notamment d’un dégât des eaux, votre assurance PNO va pouvoir prendre le relais de l’assurance du locataire, et vous pourrez ainsi bénéficier d’une indemnisation plus importante.

Comme vu précédemment, l’assurance PNO intervient lorsque votre responsabilité en tant que propriétaire bailleur est engagée, mais pas seulement ! Elle peut également intervenir également lorsque :

• Votre locataire n’est pas assuré ou n’a pas souscrit de garantie dégâts des eaux ;
• Les dégâts ne sont pas couverts ou ne le sont que partiellement par l’assurance du locataire ;
• Le dégât des eaux n’a pas été déclaré par le locataire ;
• Votre logement est vacant ;
• Les dégâts touchent les murs, la toiture ou la charpente du logement.

Non, un sinistre dégât des eaux n’est pas toujours pris en charge par l’assurance habitation de votre locataire. Si le sinistre résulte d’un défaut d’entretien imputable au propriétaire, c’est votre assurance, celle du propriétaire non-occupant, qui intervient. De plus, certains dégâts (infiltrations, condensation) peuvent être exclus des garanties souscrites par le locataire.

Pour les dommages supérieurs à 1 600 € HT, la convention IRSI s’applique : l’assureur mandaté prend en charge la gestion du sinistre, selon des règles précises entre assureurs.

L'obligation d'assurance pour le locataire

Lorsque vous louez un logement, votre locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation qui couvre a minima les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie et explosions) afin de couvrir les dommages que pourrait subir votre bien.

En cas de dégât des eaux causé par votre locataire, que ce soit une fuite ou un débordement, les dommages matériels causés au logement seront généralement pris en charge par son assurance.

Attention toutefois, si l’assurance de votre locataire couvre les dommages directs liés aux dégâts des eaux, certains types de dégâts ne sont malheureusement pas toujours pris en charge, notamment lorsqu'ils sont dus à l’humidité, la condensation ou encore les infiltrations de façade.

Que faire en cas de défaut d’assurance du locataire ?

Si votre locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation lors de son entrée dans les lieux et qu’un dégât des eaux survient dans le logement qu'il occupe, votre assurance PNO peut intervenir et prendre en charge les dommages.

Il est également possible de souscrire une assurance pour le compte de votre locataire, et d’intégrer le montant des cotisations à payer dans son loyer. Dans ce cas, ce sera à vous, en tant que propriétaire non-occupant, de déclarer le dégât des eaux.

Lorsqu’un dégât des eaux survient dans un logement que vous louez, une déclaration de dégât des eaux doit être effectuée. Le délai de déclaration de sinistre est de 5 jours ouvrés suivant celui-ci. Il est également nécessaire de prévenir le propriétaire du logement, les voisins ainsi que le syndic si le bien se situe au sein d’une copropriété.

Déclarer le sinistre à son assurance

La déclaration du sinistre peut généralement se faire en ligne ou par téléphone, mais également par courrier recommandé avec accusé de réception.

La déclaration d'un sinistre dégât des eaux doit être effectué selon les cas par votre locataire ou par vous-même en tant que propriétaire non-occupant. La personne en charge d'informer son assureur dépend du statut et de l'origine de la fuite qui a occasionné les dommages.

Selon l’origine, la déclaration peut ainsi être faite par :

• Vous-même, en tant que propriétaire bailleur, si le dégât provient d’un élément sous votre responsabilité : vétusté des installations par exemple ;
• Le locataire, si la cause relève de son usage ou est le résultat d'un mauvais entretien (l'entretien du chauffe-eau est à la charge du locataire par exemple)
• Enfin, si la fuite vient d'une partie commune : chacune des parties doit déclarer le dégât des eaux à son assureur accompagné de son exemplaire de constat amiable.

Dans tous les cas, il est préférable de consulter votre assureur pour être certain de savoir à qui incombe la déclaration de sinistre.

L'assureur aura besoin de vos coordonnées, votre numéro de contrat d’assurance, et d'une description précise du sinistre en mentionnant :

• L’origine de la fuite lorsqu’elle est connue et si la fuite est réparée ;
• La date, l’heure et le lieu du sinistre ;
• Une liste des biens endommagés ;
• Les dommages causés aux voisins ou à des tiers, ainsi que leurs coordonnées.

Pour vous aider dans votre déclaration, Vianney, notre expert, vous résume toutes les étapes à suivre, afin que vous puissiez déclarer facilement votre sinistre en cas de pépin.

Remplir un constat amiable de dégât des eaux

Lorsqu’un dégât des eaux touche plusieurs personnes (voisin, copropriété, parties communes), il est fortement recommandé de remplir un constat amiable. Ce document, sur le même principe que celui d’un accident automobile, décrit le sinistre (lieu, cause, dommages), précise les responsabilités et facilite l’indemnisation.

Lorsqu’un dégât des eaux survient dans un logement collectif, il n’est pas rare que les dommages concernent aussi les voisins et/ou les parties communes de l’immeuble. Chaque partie concernée (victimes, responsables, syndic) complète et signe sa partie du constat. Chacun doit ensuite l’envoyer à son assureur, accompagné :

• De vos coordonnées complètes ;
• De votre numéro de contrat d’assurance PNO ;
• De la date, la cause et la description des dégâts ;
• Des coordonnées des autres parties impliquées.

Pensez à joindre des photos, conserver les objets endommagés et les factures, et ne rien jeter avant l’avis de l’assureur ou de l’expert. Enfin, contactez votre assureur pour connaître les délais et modalités d’envoi (en ligne, par courrier, par téléphone).

Indemnisation et expertise : que se passe-t-il après la déclaration de sinistre ?

La prise en charge du sinistre est généralement encadrée par la convention IRSI lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 €. Ainsi, après la déclaration du sinistre, si les dommages sont minimes et n’excèdent pas 1 600 €, le traitement et la prise en charge du sinistre incomberont normalement à l’assureur du locataire.

En revanche, si les dommages sont plus importants et dépassent 1 600 €, sans toutefois excéder 5 000 €, votre assureur pourra demander une expertise dégâts des eaux, qui aura pour but d’évaluer les dommages et déterminer les responsabilités de chacune des parties prenantes.

Une fois l’expertise réalisée, l’indemnisation intervient généralement dans un délai de 30 jours à compter de la réception du rapport d’expertise. Cependant, ce délai peut varier selon les compagnies d’assurance, la complexité du sinistre et les délais de l’expert !

En cas de dégât des eaux, la prise en charge dépend de l’origine de la fuite. Si elle provient de votre logement et selon les circonstances du sinistre, votre assurance propriétaire non-occupant ou celle du locataire interviendra. Si elle vient d’un tiers ou des parties communes, c’est l’assurance du responsable.

En l’absence d’origine identifiée, une recherche de fuite est nécessaire pour clarifier les responsabilités.

Cas où la fuite vient d’un autre logement ou des parties communes

Si le dégât des eaux provient d’un logement voisin ou des parties communes, votre responsabilité de propriétaire non-occupant n’est pas engagée. C’est l’assurance de la personne responsable (voisin ou copropriété) qui devra couvrir les dommages. N'oubliez pas tout de même de déclarer le sinistre à votre assureur PNO si votre bien a subi des dommages.

Cas où la fuite vient de votre logement

Lorsque la fuite provient d’un élément dont vous avez la charge (canalisations, installations vétustes), votre assurance propriétaire non-occupant devra intervenir. Il est alors nécessaire de déclarer rapidement le sinistre et de remplir un constat amiable avec les autres parties concernées.

Cas où l’origine de la fuite n’est pas identifiée

Si la source du dégât des eaux reste inconnue, un constat amiable doit être rempli et une déclaration faite auprès de votre assurance PNO. Une recherche de fuite sera effectuée afin de déterminer l’origine du sinistre et de clarifier les responsabilités.

En cas de dégât des eaux en location, les réparations seront à payer par vous-même en tant que propriétaire ou par votre locataire selon l’origine du sinistre. L’assurance de la victime prend en charge les réparations dans un premier temps avant, si nécessaire, de se retourner contre l’assurance du responsable.

• Le locataire paie les réparations des embellissements (peinture, papier peint, parquet flottant) ainsi que de ses biens mobiliers (meubles, électroménager, etc.). Si le dégât des eaux provient de chez lui (ex. : machine à laver qui fuit), son assurance multirisque habitation prendra généralement en charge les réparations selon la convention IRSI, tant que le sinistre reste inférieur au seuil de la convention IRSI.
• Le propriétaire non-occupant prend en charge les réparations des biens immobiliers (murs, plafonds, planchers, menuiseries intégrées) et des équipements vétustes lui appartenant. S’il est à l’origine du sinistre, si le logement est vide, ou si le montant des dommages dépasse le seuil de la convention IRSI, c’est son assurance PNO qui intervient.

Qui paie en cas de défaut d'entretien ou de négligence ?

Si le dégât des eaux est dû à un défaut d’entretien ou une négligence du locataire, ce dernier est tenu responsable et devra payer. Votre assurance PNO n’a pas vocation à couvrir ce type de dommages, sauf si le locataire est défaillant en assurance.

Si le sinistre résulte de la vétusté de votre logement ou d’installations non conformes, votre responsabilité de propriétaire bailleur est engagée, et votre assurance propriétaire non-occupant (PNO) prendra en charge les réparations dans les limites prévues par le contrat.

Le relogement du locataire est-il une obligation ?

Non, le relogement de votre locataire n’est pas une obligation automatique en tant que propriétaire non-occupant. Il dépend de l’origine du sinistre : si le dégât des eaux résulte d’une faute de votre part (vétusté, défaut d’entretien), vous pouvez être tenu d’y contribuer.

Sinon, c’est l’assurance du responsable du sinistre qui doit organiser (ou financer) le relogement temporaire du locataire.

Voir aussi :