L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Vous êtes loueur de meublé non professionnel (LMNP) et vous vous demandez quand et comment déclarer vos revenus locatifs ? Régime réel ou micro-BIC, revenus à déclarer, formulaires à remplir, voici le mode d’emploi pour bien déclarer ses revenus LMNP !
Les particularités du statut LMNP
Le statut LMNP, Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut qui permet aux propriétaires-bailleurs de profiter d’un cadre fiscal avantageux grâce à des revenus locatifs moins taxés. Pour cela, les loueurs de meublé ont le choix entre 2 régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Pour bénéficier du statut LMNP, les conditions à respecter sont les suivantes :
- être un particulier, avoir acheté un logement décent de plus de 9m2 et le louer meublé comme l’indique la loi ;
- ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
- respecter le plafond des revenus locatifs : 23 000€/an.
Comme son nom l’indique, le statut LMNP est destiné aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un bien immobilier meublé mais sans en faire leur activité principale. Ce régime ne s’applique donc pas aux locations vides.
D’autres statuts juridiques sont possibles lorsque vous souhaitez faire de l’investissement locatif :
- LMP : Loueur Meublé Professionnel ;
- SCI : Société Civile Immobilière ;
- SAS : Société par Actions Simplifiée ;
- SARL familiale : Société à Responsabilité Limitée.
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Quand faire sa déclaration 2023 ?
Pour déclarer sereinement vos revenus locatifs de votre activité LMNP, vous devrez effectuer votre déclaration de revenus fonciers à partir du 6 avril 2023, quel que soit le régime choisi. La date limite de déclaration en ligne dépend ensuite de votre département de résidence :
- Départements 01 à 19 : 23 mai 2023 ;
- Départements 20 à 54 : 30 mai 2023 ;
- Départements 55 à 976 : 7 juin 2023.
Si vous préférez faire une déclaration papier, la date limite est fixée au 18 mai 2023.
Les revenus à déclarer
C’est simple, tous les revenus que vous percevez de la location d’un logement meublé, que ce soit de façon ponctuelle ou récurrente, doivent être déclarés !
Seule la location saisonnière d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale n’est pas imposable, lorsque les revenus ne dépassent pas 760€ par an.
Déclaration LMNP sous le régime micro-BIC
Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600€ par an, le régime micro-BIC s’applique automatiquement à votre activité. Sachez que même si ce montant n’est pas atteint, vous avez tout de même le choix d’opter pour le régime réel si vous le souhaitez !
Voici comment faire votre déclaration sous le régime micro-BIC et comment bien remplir le formulaire selon votre situation !
Pour déclarer vos revenus issus de la location en micro-BIC, vous devez remplir le formulaire n°2042 C-PRO. Vous devez déclarer les recettes brutes ainsi que les charges. Pour cela, vous devez reporter votre résultat dans la case 5ND (voir ci-dessous).
Attention, si vos revenus locatifs dépassent le seuil de 23 000€ par an mais que ces revenus représentent moins de 50% des revenus globaux du foyer fiscal, vous devrez alors reporter le résultat dans la case 5NW (voir ci-dessous).
Déclaration LMNP sous le régime réel
Si vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel simplifié, vous devrez remplir 2 formulaires : la déclaration de résultat n°2031-SD et le formulaire 2042 C-PRO. S’il est possible de réaliser sa déclaration soi-même, il est tout de même fortement recommandé de faire appel à un expert comptable pour ne pas faire d’erreur !
Si vous n’avez pas choisi le régime réel au début de votre activité, vous avez jusqu’au 1er février de chaque année pour pouvoir passer sous ce régime fiscal.
Sous le régime réel simplifié, votre déclaration devra comprendre les annexes suivantes :
- Annexe n°2033-A : bilan mentionnant les créances et dettes à la clôture de l’exercice ;
- Annexe n°2033-B : compte de résultat simplifié ;
- Annexe n°2033-C : tableau des immobilisations et des amortissements ;
- Annexe n°2033-D : relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables ;
- Annexe n°2033-E : valeur ajoutée au cours de l’exercice.
Attention, sous le régime réel, vous devrez déclarer vos bénéfices et non vos revenus bruts. Il faudra donc déduire vos charges avant de faire votre déclaration. La case à remplir n’est également pas la même si vous adhérez à un organisme de gestion agréé ou non.
Si vous êtes adhérent à un organisme de gestion agréé, vous devrez remplir la case 5NA (voir ci-dessous) :
Si vous n’êtes pas adhérent à un organisme de gestion agréé, vous devrez remplir la case 5NK :
En plus de la déclaration n°2031-SD, le propriétaire soumis au régime réel normal devra fournir un bilan comptable complet via les formulaires annexes 2050.
La déduction des charges
Le régime réel vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges qui incombent à l’exploitation et à l’entretien du logement loué. Autrement dit, toutes les charges utiles au logement loué qui peuvent être justifiées sont déductibles de votre bénéfice imposable.
Pour pouvoir déduire ces charges, veillez à bien conserver toutes les factures et preuves d’achat liées à ces dépenses !
La déduction des charges se fait avant de remplir votre déclaration d’impôt. Pour ne pas faire d’erreur, le mieux est de se faire accompagner par un expert comptable qui vous accompagnera dans la réalisation de votre bilan comptable et des autres éléments de comptabilité qui incombent au régime réel.
Liste des charges déductibles
Les charges courantes déductibles de vos recettes locatives sont notamment :
- les frais fixes (électricité, eau, etc.) ;
- la taxe foncière et la CFE ;
- les primes d’assurance (assurance emprunteur, assurance PNO, garantie loyer impayé, etc.) ;
- les frais d’agence ou de rédaction de bail ;
- les honoraires de l’expert comptable ;
- les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
- les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (facture téléphonique, abonnement internet, etc.) ;
- les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance ;
- les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux ;
- les provisions pour risques (par exemple : risque d’impayé).
La déduction des amortissements
Outre les charges courantes, vous pouvez également amortir certaines dépenses importantes grâce au statut LMNP, comme par exemple :
- l’achat de gros mobilier (lit, cuisine, salon, etc.) ;
- les travaux de rénovation (salle de bain, cuisine, etc.) ;
- les travaux de réparation.
L’amortissement c’est quoi ? C’est la perte de valeur d’un bien dû à son usure dans le temps : les meubles qui vieillissent, la literie qui s’affaisse, les peintures qui s’abîment, les biens immobiliers s’usent au fil des années. La durée de l’amortissement varie selon la nature et l’usage que l’on fait du bien en question. Par exemple, la durée d’amortissement pour une literie sera d’environ 6 ans tandis que celle d’un parquet sera d’environ 15 ans.
L’amortissement en LMNP permet de déduire le montant de cette perte de valeur de ses revenus locatifs, que ce soit les travaux effectués ou le mobilier.
La déduction “Censi-Bouvard”
La loi Censi-Bouvard permet aux loueurs de meublés de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, à condition d’investir dans un logement locatif neuf (ou en l’état futur d’achèvement) dans l’un des établissements suivants :
- Les résidences étudiantes ;
- Les résidences avec services agrées pour personnes âgées ou handicapées ;
- Les résidences d’accueil et de soins ;
- Les résidences de tourisme classées.
Si le loueur est éligible à la déduction Censi-Bouvard, il profitera alors d’une réduction d’impôt sur le revenu durant 9 ans. La réduction d’impôt correspond à 11% du prix hors taxe du logement, pour un montant de 300 000 euros maximum.
Si vous réalisez un investissement Censi-Bouvard, le bien meublé dont vous êtes propriétaire sera géré par un exploitant par le biais d’un bail commercial.
Régime micro-BIC ou régime réel ?
En tant que loueur de meublé, vous vous demandez quel est le régime fiscal le plus adapté à votre situation ? Le choix du régime fiscal le plus adapté sera déterminé par votre situation, et notamment le nombre de bien meublé que vous louez et le montant de vos recettes locatives.
Avant de faire votre choix, vous devez donc connaître les conditions d’éligibilité de chacun des régimes ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur ses recettes locatives brutes. Il s’applique automatiquement si les recettes locatives ne dépassent pas 72 600€ en location classique (176 200€ en location de tourisme). Les charges ne sont pas déductibles du bénéfice imposable. Le régime micro-BIC est un régime fiscal simple qui s’adresse aux petits investisseurs et qui ne nécessite pas d’intervention d’un expert comptable. Attention cependant, si vos charges sont supérieures à 50%, le micro-BIC sera moins intéressant que le régime réel.
Avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Régime simple sans comptabilité | Pas de déduction de charges possible |
50% d’abattement sur les revenus locatifs bruts en location classique | |
71% d’abattement pour les locations touristiques |
Le régime réel
Le régime réel s’applique lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 72 600€. Si vos recettes locatives sont inférieures à ce montant, vous pouvez tout de même opter pour le régime réel si ce dernier est plus avantageux (le régime micro-bic s’applique par défaut).
En optant pour le régime réel, vous allez pouvoir déduire vos charges et vos amortissements de vos recettes locatives, et donc de réduire le bénéfice imposable. C’est là tout l’intérêt du régime réel, notamment lorsque vous avez des charges importantes !
Le régime réel s’adresse à des investisseurs qui souhaitent générer d’importantes recettes locatives ou qui sont propriétaires de plusieurs biens meublés.
Avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
Déduction des charges et des frais selon leurs valeurs réelles | Régime plus complexe que le micro-BIC |
Dépenses amorties sur plusieurs années (amortissements) | Déclaration par un comptable fortement recommandée |
Différences entre régime réel normal et réel simplifié
Il existe 2 types de régime réel : le régime réel normal et le régime réel simplifié. Si ces 2 types de régime sont très similaires par leurs obligations comptables, ils se distinguent tout d’abord par le montant des recettes locatives générées :
- Le régime simplifié s’applique pour des recettes locatives comprises entre 70 000€ et 238 000€ ;
- Le régime réel normal s’applique pour un chiffre d'affaires supérieur à 238 000€.
Le traitement de la TVA est également différent selon le régime réel appliqué. Dans le cadre d’un régime réel simplifié, la TVA doit être déclarée tous les semestres tandis que la déclaration se fera mensuellement pour le régime réel normal (ou tous les trimestres si le montant est inférieur à 4 000€).
Exemple de déclaration comparée
Vous ne savez pas quel régime choisir pour votre activité LMNP ? Voici un exemple concret qui va nous permettre de comparer les revenus imposables selon le régime choisi par le propriétaire !
Vous avez acheté un appartement à 200 000€ que vous louez à un couple de jeunes actifs. Vos revenus locatifs s’élèvent à 10 800€ par an, soit une rentabilité de 5,4% par an.
Vous amortissez 2% du prix du logement par an, soit 4000€, vos charges de copropriété s’élèvent à 1 000€ par an, il faut également compter 400€ pour la taxe foncière et 2 000€ pour les intérêts et les assurances. Le montant de vos charges s’élève donc au global à 7 400€ par an.
- Si vous optez pour le régime micro-bic, le revenu imposable représente la totalité des revenus locatifs bruts après abattement forfaitaire de 50%. Soit 10 800€ euros/2 = 5 400€. Vous serez donc imposé sur une base de 5 400€.
- Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire les charges et amortissements de vos revenus locatifs. Vous déduisez donc l’amortissement du bien (4 000€), les charges de copropriété (1 000€), la taxe foncière (400€), les intérêts (2 000€), soit 7 400€ de charges au total. Pour calculer votre revenu imposable, vous ferez donc 10 800€-7 400€= 3 400€. Vous serez donc imposé sur une base de 3 400€.
Dans cette situation, le régime réel est le plus intéressant car il fait considérablement baisser votre revenu imposable !
Les taxes dont vous êtes redevables
La taxe foncière
Le loueur de meublé est redevable de la taxe foncière au 1er janvier de chaque année. Cet impôt local est calculé en fonction de la valeur locative du bien et n’est pas récupérable auprès du locataire. Associée à la taxe foncière, sachez que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée via les charges locatives !
Les contribuables exonérés de taxe foncière
Si la taxe foncière pèse sur le budget des propriétaires, certaines situations permettent d’en être exonéré ! C’est notamment le cas pour les personnes dans les cas suivants :
- les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition sous conditions de ressources
- les propriétaires ayant fait des travaux de rénovation énergétique dans leur logement
- les propriétaires d’un logement acquis à avec un prêt aidé par l’État (PLA, PLATS, PLA-LM, PCL-CFF, PPLS, PLA-I, PLUS, PLS) pour plus de 50% du financement
- les propriétaires d’un logement construit à proximité d’une installation classée « Seveso »
- les propriétaires titulaires de l’Aspa (allocation de solidarité aux personnes âgées), de l’ASI (allocation supplémentaire d’invalidité) ou de l’AAH (allocation adulte handicapée)
Les propriétaires de construction neuve sont également exonérés de taxe foncière durant 2 ans après la fin de la construction.
La liste des contribuables exonérés de taxe foncière est non exhaustive. En effet, de nombreux cas particuliers peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière, qu’elle soit temporaire ou permanente. Pour savoir si vous êtes exonéré de la taxe foncière, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre centre des impôts !
La cotisation foncière des entreprises (CFE)
La CFE est un impôt local qui vient remplacer la taxe professionnelle. Tous les loueurs de meublés y sont assujettis, et ce quel que soit le régime fiscal choisi. Le montant de la CFE dépend de la valeur locative du bien et du taux d’imposition fixé par la commune. Pour que ce montant puisse être calculé, vous devrez renvoyer le questionnaire 751-sd à la suite de votre déclaration d’activité au Tribunal de Commerce.
Le paiement de la CFE se fait en ligne à partir du site des impôts, et ce avant le 15 décembre de l’année en cours. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire la CFE de vos recettes locatives.
Le saviez-vous ? Si vous réalisez moins de 5 000€ de chiffre d’affaires à l’année, vous serez exonéré du paiement de la CFE.
La taxe d’habitation sur les logements vacants (TLV)
Vous êtes propriétaire d’un logement vacant à usage d’habitation ? Si celui-ci est vacant depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition, vous pouvez être soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (TLV) comme l’indique l’article 232 du code général des impôts.
Attention, la TLV ne concerne pas tout le territoire. La liste des communes concernées est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
Vous pouvez être exonéré de la TLV si votre logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence ou que la vacance de votre bien est involontaire.
Voir aussi :
