Comment ne pas payer la taxe d'habitation résidence secondaire ?

La taxe d'habitation ne concerne plus que les propriétaires de résidence secondaire. Elle s'applique à tout logement qu'il est possible d'habiter de manière confortable, ainsi qu'aux dépendances. Toutefois, il est possible de bénéficier d'une exonération de la taxe d’habitation, notamment pour les personne qui partent en maison de retraite ou les loueurs de meublés de tourisme.

La taxe d’habitation sur les résidences principales a été progressivement supprimée, depuis la promulgation de la loi de finances pour 2018. En 2020, cette mesure était déjà appliquée pour 80 % des foyers aux revenus les plus modestes.

Depuis le 1er janvier 2023, tous les foyers français sont concernés par cette exonération : que vous soyez locataire ou propriétaire, vous n’avez donc plus de taxe d’habitation à régler pour votre résidence principale.

Attention toutefois, si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes donc toujours redevable d’une taxe d’habitation pour ce deuxième logement.

Qui doit payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires doit être payée par les occupants en fonction de leur statut. Les propriétaires et usufruitiers de la résidence secondaire doivent s'en acquitter. C'est aussi le cas des sociétés, associations et organismes privés, à condition que ces locaux ne soient pas soumis à la Cotisation foncière des entreprises (CFE).

Les organismes de l'État, départements et communes, établissements publics scientifiques, d'enseignement et d'assistance, sont aussi redevables de cette taxe sur la résidence secondaire. Les locaux ne doivent pas revêtir un caractère industriel ou commercial.

Devez-vous payer la taxe d'habitation si vous louez une résidence secondaire ?

Non, si vous louez une résidence secondaire en location saisonnière, ce n'est pas vous qui paierez la taxe d'habitation mais le propriétaire du bien. Vous n'aurez à payer que le montant de la location ainsi que celle de la taxe de séjour. Cette redevance concerne les résidences de tourisme, meublés de tourisme ou chambres d'hôtes. 

Comment déclarer sa résidence secondaire aux impôts ?

Vous devez effectuer une déclaration d’occupation obligatoire. La marche à suivre est relativement simple : il suffit de vous rendre sur votre espace personnel du site des impôts, et d’accéder à la rubrique « gérer mes biens immobiliers », puis cliquer sur l’onglet « déclaration d’occupation ».

Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs logements, vous devez impérativement les déclarer. Par la suite, vous pourrez indiquer le nombre de logements dont vous êtes propriétaire, et la nature de leur occupation : local d'habitation à caractère de résidence principale, investissement locatif, logement vacant ou résidence secondaire.

Cette déclaration a été mise en place par l’administration fiscale, pour avoir une vision d’ensemble des propriétaires redevables de la taxe d’habitation.

La taxe d’habitation est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de votre résidence secondaire au 1er janvier de chaque année, soit le loyer annuel qu’il serait possible de percevoir en mettant le bien en location. Cette valeur sera ensuite multipliée par le taux d’imposition fixé par la commune.

Par ailleurs, dans certaines communes situées en zone tendue (principalement en bord de mer ou dans les stations balnéaires), un grand nombre de maires imposent une taxe sur les logements vacants, afin de lutter contre la hausse des prix des biens immobiliers et la pénurie de logements engendrés par l’achat massif de pied-à-terre par des touristes.

Si c’est le cas dans la commune de votre résidence secondaire, sachez que la mairie est également en droit d’appliquer une majoration allant de 5 % à 60 % sur votre taxe d’habitation.

Le montant de la taxe d'habitation en résidence secondaire dépend de la valeur cadastrale du logement. Les communes la multiplient par un taux fixé entre 5 et 25 %, avec une majoration possible. Le prix à payer va donc être très différent d'une commune à l'autre.

Pour payer la taxe sur votre local d'habitation secondaire, vous devez attendre l'avis d'imposition qui est, en général, disponible trois semaines avant la date limite de paiement, fixée au 15 décembre. Vous la recevrez au format papier ou en ligne dans votre espace particulier. Vous pouvez aussi opter pour la mensualisation.

Vous pouvez être exonéré de la taxe d'habitation sur votre résidence secondaire dans certaines situations. Par exemple, si vous devez quitter votre logement principal pour un départ en maison de retraite ou en centre de soins. Ou si le logement est situé en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) et qu'il dispose d'un statut comme le meublé de tourisme.

De manière générale, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique à tous les logements meublés de façon suffisante pour y habiter confortablement, ainsi qu’à leurs dépendances (garage, grange, place de parking, etc.).

Lorsque la résidence principale devient une résidence secondaire

Si vous devez quitter votre logement pour déménager en maison de retraite ou dans un centre de soins, votre résidence principale devient, par la force des choses, une résidence secondaire. Ce cas de figure étant particulier, vous serez automatiquement exonéré de la taxe d’habitation à partir de l'année qui suit votre admission dans ledit établissement.

Cependant, si vous disposez, par ailleurs, d'une ou de plusieurs locaux d'habitation secondaires, vous restez redevable de la taxe d'habitation pour ceux-ci.

Pour les personnes qui rentrent d'expatriation dans certains cas

Si vous êtes expatrié et avez conservé votre résidence principale en France, en tant que résidence secondaire, vous pouvez aussi être exonéré de cette taxe si vous regagnez l'hexagone. C'est le cas si votre retour fait suite à un appel à quitter votre zone de résidence ou d'une opération de retour collectif. Il s'agit d'une cause étrangère à votre volonté.

Pour en bénéficier, il vous suffit d'effectuer un dépôt d'une réclamation auprès de l'administration fiscale. La démarche est possible en ligne, par courrier ou directement auprès de votre centre des impôts.

Le cas des logements en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR)

Si votre résidence secondaire se trouve dans une Zone de Revitalisation Rurale, vous pouvez demander une exonération de la taxe d’habitation si :

• Votre logement est classé meublé de tourisme ;
• Votre logement est catégorisé comme une chambre d’hôtes.

Vous devrez remplir la déclaration n° 1205-GD (ou formulaire cerfa n° 13567*02), et l’envoyer avant le 1er janvier au service des impôts. Pour une exonération en 2026, vous devrez donc faire une demande avant le 31 décembre 2025.

Exonération de la majoration en zone tendue

Si votre local d'habitation secondaire est situé en zone tendue et concerné par la majoration de la taxe d’habitation, il est possible d’en demander une exonération :

• Si votre activité professionnelle vous oblige à résider dans votre résidence secondaire, car cette dernière est plus proche que votre habitation principale ;
• Vous habitez désormais dans un établissement de soins ou une maison de retraite, mais conservez votre ancienne résidence principale ;
• Votre résidence secondaire ne peut pas être habitée de façon permanente, et ce, contre votre volonté. C’est le cas si de gros travaux doivent être réalisés par exemple.

Une demande d’exonération devra être faite en ligne ou directement sur place, dans le centre des finances publiques dont dépend votre bien.

Si vous estimez vos trouver dans un cas d'exonération de la taxe d'habitation pour votre résidence secondaire, vous pouvez porter réclamation. Elle peut s'effectuer en ligne depuis votre espace Particulier, à travers la messagerie sécurisée. Choisissez Écrire puis Réclamation / Contestation. Ajoutez des justificatifs pour appuyer votre demande.

La réclamation ne vous exonère pas du paiement de la taxe. Vous devrez d'abord vous en acquitter avant d'être remboursé si l'administration fiscale accède à votre demande. Dans le cas contraire, et si vous avez refusé de payer, la somme sera due accompagnée d'une majoration de 10 % pour retard de paiement.

Lorsque l’on est propriétaire d’une résidence secondaire, un certain nombre d’autres taxes viennent s’ajouter à la taxe d’habitation, comme la taxe foncière ou la taxe sur les ordures ménagères (TEOM), comme pour une résidence principale. Ou l'imposition sur la plus-value en cas de revente.

Dans le détail, on peut citer :

• La taxe foncière, qui concerne tous les propriétaires ;
• La taxe sur les ordures ménagères ;
• La taxe sur les logements vacants si votre bien est inoccupé depuis plus d’un an et est situé dans une commune en zone tendue.

Pour finir, attention si vous souhaitez revendre votre résidence secondaire prochainement, et notamment si cette dernière a pris de la valeur. Vous risquez en effet d’être imposable sur la plus-value effectuée si vous en êtes propriétaire depuis moins de 30 ans !

Quelle taxe foncière pour une résidence secondaire ?

Comme tout propriétaire d'un bien immobilier, vous êtes redevable de la taxe foncière pour votre résidence secondaire. Les bases de calcul sont identiques à celles pour les résidences principales de la commune concernée. Elle se base sur la valeur cadastrale du bien ainsi que sur le taux appliqué, suite à la décision du conseil municipal.

Quelle taxe pour une résidence secondaire inoccupée ?

Si votre bien immobilier secondaire est inoccupé, vous êtes aussi redevable de ce que l'on appelle la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). Cela concerne les logements sans occupant depuis plus de deux ans, ou depuis plus d'un an si le bien est situé en zone tendue.

Seuls les logements meublés sont concernés par cette taxe, mais pas les logements vides ou semi-meublés qui ne peuvent être habités tels quels de manière confortable.