Comment calculer le prorata d’un loyer ?

Le loyer au prorata temporis est un mode de calcul permettant d’ajuster le montant d’un loyer en fonction de la durée effective d’occupation d’un logement. Ce principe est souvent appliqué lorsque le locataire emménage ou quitte le logement en cours de mois afin qu’il ne s’acquitte que de la période réellement occupée.

Le calcul du prorata temporis repose sur une règle simple : le loyer mensuel est divisé en fonction du nombre de jours effectifs d’occupation dans le mois concerné. Dans la suite de cet article, nous vous expliquerons comment effectuer ce calcul et les différentes méthodes utilisées pour garantir une répartition équitable du loyer.

Le calcul du loyer au prorata temporis n’est pas directement encadré par un texte de loi mais il repose sur le principe d’équité et sur certaines dispositions du Code civil et du droit locatif. Bien qu’aucune règle légale ne l’impose systématiquement, cette méthode est couramment appliquée dans la gestion locative.

Même si la loi ne précise pas formellement l’obligation d’appliquer le prorata, plusieurs articles du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989 définissent les principes généraux du paiement du loyer :

• article 1103 du Code civil (anciennement article 1134) : un contrat de bail engage juridiquement le bailleur et le locataire à respecter les clauses signées ;
• article 1728 du Code civil : le locataire est tenu de régler le loyer convenu selon les termes définis dans le bail ;
• article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : il impose au locataire l’obligation de paiement du loyer et des charges dans les conditions prévues au contrat.

Ces dispositions impliquent que, sauf indication contraire dans le contrat de bail, le loyer doit être réglé pour la période réellement occupée par le locataire.

1. Entrée ou départ en cours de mois

Lorsqu’un locataire emménage après le premier jour du mois ou quitte le logement avant la fin du mois, il ne paie que pour la période où il occupe réellement le bien.

Exemple : Un locataire prend possession d’un logement le 15 mars. Au lieu de payer un mois entier, il règle uniquement le loyer correspondant aux jours du 15 au 31 mars.

2. Résiliation du bail avec un préavis réduit

Dans certains cas, le locataire peut bénéficier d’un préavis réduit (d’un mois au lieu de trois) en raison de circonstances spécifiques :

• mutation professionnelle ;
• perte d’emploi ;
• raisons médicales ;
• logement situé en zone tendue.

Si la date de départ du locataire ne coïncide pas avec la fin du mois, le propriétaire applique généralement le prorata du loyer sur la période concernée.

3. Bail de courte durée ou location temporaire

Dans le cadre d’un bail meublé temporaire ou d’une location saisonnière prolongée, le loyer est souvent calculé au prorata des jours d’occupation.

Exemple : Un locataire loue un studio du 10 juin au 25 août. Il paiera un loyer proportionnel à la durée exacte de son séjour.

4. Révision ou augmentation du loyer en cours de mois

Si un loyer est réévalué à la date anniversaire du bail, mais que cette date tombe en milieu de mois, le nouveau montant ne s’applique qu’à partir du jour effectif du changement.

Exemple : Un bail prévoit une augmentation du loyer à partir du 15 septembre. Le locataire paiera la première moitié du mois au tarif ancien et la seconde moitié au tarif révisé.

5. Colocation avec arrivée ou départ d’un colocataire

Dans une colocation, lorsqu’un des colocataires quitte le logement en cours de mois ou qu’un nouveau locataire rejoint le bail, le loyer peut être réajusté au prorata en fonction des jours d’occupation de chacun.

Exemple : Si un colocataire quitte l’appartement le 20 avril, son loyer sera calculé pour les 20 premiers jours du mois, tandis que le nouvel occupant prendra le relais à partir du 21 avril.

Les trois méthodes décrites ne font varier que de quelques euros le montant à régler. Vérifiez sur le contrat de bail si la méthode de calcul du prorata est indiquée pour éviter tout désaccord futur.‍

Méthode n° 1 : le calcul est basé sur le nombre total de jours dans une année

Pour utiliser cette méthode, voici les étapes à suivre :

1. Prendre en compte le nombre de jours d'une année civile : 365 jours.
2. Définir les jours occupés : Combien de jours le locataire a-t-il réellement passé dans le logement pendant le mois concerné ?
3. Connaître le loyer annuel : C'est simplement le loyer mensuel (charges incluses) multiplié par 12.

Ainsi, la formule à utiliser est : (Nombre de jours occupés durant le mois/365 jours) × loyer annuel.

Prenons un exemple concret : imaginons que vous ayez un locataire qui commence son bail le 10 juillet avec un loyer de 800 € (tout compris). Pour savoir combien il doit pour juillet, vous devez faire : (21 jours /365 jours) x (800 € × 12 mois) = 552 €. Simple, n'est-ce pas ?

Méthode n° 2 : le calcul est basé sur le nombre exact de jours dans le mois.

Avec cette approche, le nombre de jours varie selon les mois (28, 29, 30 ou 31 jours). Divisez le nombre de jours d'occupation par le nombre total de jours du mois, puis multipliez par le montant du loyer mensuel, charges locatives incluses.

En reprenant notre exemple précédent : (21 jours occupés / 31 jours en juillet) x 800 euros = 541 €.

À noter qu'il s'agit de la manière la plus juste de calculer le loyer au prorata pour les mois incomplets.

Méthode n° 3 : le calcul est basé sur le "mois bancaire" standard de 30 jours

Pour ce dernier calcul, au lieu de s'embarrasser avec des mois de durées différentes, on part du principe que chaque mois comprend toujours 30 jours. C'est le principe du mois bancaire. En conservant le même exemple, cela donne :

• (21 jours / 30 jours) x 800 € = 560 €

La première méthode est généralement choisie lorsqu'il s'agit de baux de longue durée (3 ans). Pour une location courte, comme une location étudiante, la seconde méthode (basée sur le nombre exact de jours du mois) est généralement privilégiée. La dernière méthode est moins courante.