L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Pour limiter les risques d’impayés, les propriétaires bailleurs demandent souvent aux colocataires d’être solidaires entre eux. Ce type de colocation fait l’objet d’un bail spécifique, appelé bail solidaire. On fait le point sur ce contrat particulier et ce qu’il engendre pour les colocataires, notamment en cas d’impayés.
Le fonctionnement du bail solidaire
Si vous choisissez de vivre en colocation, le propriétaire de votre logement peut vous proposer deux types de baux : un bail individuel pour chaque colocataire, ou bien un bail solidaire qui regroupe l’ensemble des colocataires.
Le bail solidaire est donc un bail unique, signé par tous les colocataires au moment de l’état des lieux d’arrivée, auquel par ailleurs tout le monde doit être présent. Il définit précisément la part du loyer de chacun, ainsi que le montant des charges locatives. Toutefois, les colocataires sont libres de se partager la surface du logement et les chambres comme ils le souhaitent.
Chaque colocataire doit garder une copie du bail solidaire signé, tout comme le propriétaire.
Pour pouvoir bénéficier d’un bail solidaire, le logement doit toutefois respecter quelques contraintes en termes de surface. Il doit proposer au minimum 16 m² pour deux colocataires, et 9 m² par colocataire supplémentaire.
Ainsi, pour une colocation de 4 personnes par exemple, le logement doit avoir une surface d’au moins 36 m².
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La clause de solidarité
La clause de solidarité en colocation est une notion importante à connaître. Lorsqu’elle est incluse dans le bail, les colocataires sont solidaires entre eux : cela signifie donc qu’ils seront redevables des dettes de chacun. Si l’un d’entre eux ne paie pas sa part du loyer, les autres devront donc la prendre en charge.
Attention, cette clause doit être écrite de façon explicite dans le contrat de bail pour être valable, avec par exemple la formule « les colocataires sont obligés solidairement et indivisiblement ». Dans le cas contraire, le propriétaire ne pourra pas l’invoquer.
Si cette clause n’est pas obligatoire et qu’il est possible d’avoir un bail solidaire sans clause de solidarité, elle est en réalité incluse dans la grande majorité des baux en colocation.
En effet, elle est rassurante pour les propriétaires bailleurs : en cas d’impayés, ils peuvent se retourner contre n’importe quel locataire ou garant pour réclamer la part manquante du loyer ou des charges. Libre ensuite aux colocataires solidaires de se retourner contre le colocataire défaillant pour être remboursés.
Le paiement du loyer
Que la colocation fasse l’objet d’un bail solidaire ou non, la méthode de paiement du loyer ainsi que des charges locatives est indiquée dans le contrat de location : paiement individuel ou règlement collectif.
En règle générale, le loyer d’une colocation fait l’objet d’un paiement collectif, car beaucoup plus simple à gérer pour le propriétaire bailleur, surtout si ce dernier dispose de plusieurs logements en location.
Dans ce cas, l’organisation est laissée à la charge des colocataires. Ils peuvent par exemple désigner un colocataire responsable, qui réceptionnera chaque mois sur son compte personnel les quotes-parts de tous les autres afin de transmettre un virement au propriétaire, ou décider d’ouvrir un compte commun pour la colocation et mettre en place le prélèvement automatique par exemple.
Dans le cas d’un paiement individuel, chaque colocataire règle sa part directement au propriétaire. Attention toutefois à ce que ce dernier puisse bien identifier la provenance de chacun des virements et ainsi savoir quel colocataire relancer en cas d’impayé.
La date, la méthode ainsi que le moyen de paiement du loyer (virement automatique, prélèvement, chèque) doivent être inscrits dans le bail de location. En cas de paiement collectif, le bailleur doit indiquer le nombre de colocataires et leur quote-part attribuée sur la quittance de loyer.
L’assurance habitation
Quel que soit le type de bail choisi, le logement doit être assuré par ses occupants avec une assurance habitation colocation comportant au minimum une garantie risques locatifs.
En colocation, il existe deux possibilités :
- Chaque colocataire souscrit sa propre assurance habitation pour couvrir sa chambre et ses biens personnels, et transmet son attestation d’assurance au propriétaire bailleur ;
- Un seul contrat est souscrit pour l’ensemble des colocataires, couvrant tout le logement.
Les deux comportent des avantages comme des inconvénients. Avec un contrat individuel, chaque colocataire peut personnaliser ses garanties, mais les délais d’indemnisation en cas de sinistre seront plus longs, lorsque le sinistre touchera tout le logement, car toutes les compagnies d’assurance devront communiquer entre elles.
En revanche, avec un contrat collectif, la gestion des sinistres est simplifiée et le coût sera moins élevé puisque réparti entre chaque colocataire. Attention toutefois à prendre en compte les besoins de chacun avant de choisir votre assurance colocation !
Il est également possible, mais plus rare, que le propriétaire bailleur souscrive une assurance pour le compte de la colocation. Le coût sera alors répercuté sur le loyer.
Quel engagement pour le garant ?
Avec un bail solidaire, les colocataires ne sont pas les seuls à être redevables des éventuelles dettes des autres : c’est également le cas pour les garants. Généralement, dans une colocation, chaque colocataire a son propre garant physique (souvent un de ses parents) qui se porte caution solidaire.
Un acte de caution solidaire devra être rédigé, daté et signé par chaque garant, précisant le nom du colocataire qu’il représente ainsi que la durée de son engagement.
Toutefois, comme les colocataires sont solidaires entre eux, les garants le sont aussi. Ainsi, si l’un des colocataires ne paie pas sa part, le propriétaire est en droit de se retourner contre n’importe quel garant pour être remboursé, et pas uniquement contre le garant du colocataire défaillant.
Il est aussi possible qu’un seul garant se porte caution pour l’ensemble de la colocation. Il choisira alors un colocataire auquel il sera rattaché, et dont la date de départ marquera également la fin de son engagement.
En cas d’impayé de la part de l’un des colocataires, même s’il ne s’agit pas de celui auquel il est rattaché, ce garant pourra donc être contacté par le bailleur pour régler la part manquante.
Pour rappel, un propriétaire ne peut pas exiger de garants physiques en plus d’une garantie loyers impayés, sauf si les colocataires sont étudiants ou apprentis.
En cas de départ d’un colocataire
Quitter une colocation est légèrement plus complexe lorsque le bail en place est un bail de solidarité. En effet, lorsqu’un colocataire décide de partir, il reste tout de même solidaire des autres jusqu’à 6 mois après avoir donné son congé au propriétaire, sauf si un nouveau colocataire prend sa place.
Cela signifie donc que si l’un de ses anciens colocataires ne paie plus sa part, le colocataire sortant — ainsi que son garant — reste redevable des dettes postérieures à son départ.
De plus, s’il n’est pas obligatoire d’avoir l’accord des autres colocataires, il reste fortement recommandé de les prévenir afin qu’ils puissent s’organiser entre eux pour le paiement du loyer, mais surtout pour trouver un nouveau colocataire rapidement.
Même après le départ d’un membre de la colocation, le bail n’est pas interrompu : il continue aux mêmes conditions que lorsqu’il a été signé initialement.
La fin du bail n’interviendra qu’au départ de l’ensemble des colocataires, ou lors du départ du dernier colocataire en place. C’est uniquement à ce moment que le dépôt de garantie sera restitué.
