L'assurance dommages-ouvrage pour les particuliers

Toutes les constructions neuves, les extensions, ainsi que les gros travaux de rénovation doivent être couverts par l’assurance dommages-ouvrage. Il s'agit notamment des constructions neuves avec fondations (maison individuelle, garage, dépendance, piscine enterrée, terrasse, bâtiment, etc.) et des travaux de rénovation d’un bâtiment existant (rénovation de combles, remplacement des menuiseries, etc.).

L’assurance dommages-ouvrage doit également être souscrite pour couvrir les éléments indissociables de la construction (cheminée, escalier, plafond, huisserie, cloisons fixes, etc.) et les ouvrages de viabilité et de voirie (assainissements, travaux sur les réseaux d’eau ou d’électricité).

La garantie dommages-ouvrage permet au maître d’ouvrage (généralement, le propriétaire du bien) d’être indemnisé immédiatement en cas de malfaçons constatées sur le bien.

En pratique, lorsqu’un dommage est constaté, le propriétaire doit faire une déclaration de dommages-ouvrage à son assureur. Ce dernier prendra alors en charge les frais de réparation des dommages sans attendre une recherche de responsabilité. L’assureur se retournera ensuite vers le constructeur responsable pour être remboursé par sa garantie décennale.

Oui, tous les maîtres d’ouvrage (c’est-à-dire les personnes qui font réaliser des travaux de construction) doivent souscrire à une assurance dommages-ouvrage avant d’entamer des travaux de construction ou de rénovation, qu’il s'agisse de particuliers propriétaires de l’ouvrage, de mandataire agissant en leur nom ou de professionnels.

En tant que particulier, plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

L’assurance dommages-ouvrage si vous faites les travaux en autoconstruction

Dans le cas où vous souhaitez faire des travaux de rénovation vous-même ou vous lancer dans un projet de maison en autoconstruction, vous devez souscrire à l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, c’est souvent plus complexe que cela et l’accès à ce type d’assurance n’est pas facilité pour les particuliers.

En effet, les assureurs établissent des conditions d’accès que les particuliers ont parfois du mal à remplir. Les assureurs refusent alors de couvrir les travaux. De plus, les cotisations sont élevées et les particuliers ne peuvent pas toujours en supporter le coût.

Il est également difficile de souscrire à ce type d’assurance dans le cadre d’un projet d’autoconstruction : lorsqu’une malfaçon couverte par l’assurance dommages-ouvrage apparaît, l’assureur se retourne contre l’entreprise qui a réalisé les travaux afin d’obtenir une indemnisation. Dans un projet d’autoconstruction, vous êtes à la fois le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre. L’assureur ne saura donc pas vers qui se retourner en cas de dommages, puisque c’est vous-même, en tant qu’assuré, qui réalisez les travaux. Les assureurs sont donc peu nombreux à accepter de couvrir une autoconstruction via l’assurance dommages-ouvrage.

Pour souscrire à l’assurance dommages-ouvrage dans le cadre d’une autoconstruction, le mieux est alors de faire réaliser le gros œuvre par des professionnels (ce qu’on appelle autoconstruction partielle). Cela permettra à l’assureur de savoir vers qui se tourner en cas de dommages et d’accepter plus facilement de couvrir la construction.

L’assurance dommages-ouvrage si vous passez par un professionnel du bâtiment

Si vous passez par un professionnel du bâtiment pour faire construire votre maison ou effectuer des rénovations importantes, vous devez vous-même souscrire un contrat d’assurance dommages-ouvrage. Dans ce cas, la souscription est facilitée puisque l’assureur saura vers qui se tourner en cas de dommages.

L’assurance dommages-ouvrage si vous confiez la gestion à un constructeur ou à un promoteur immobilier

Lorsque la gestion des travaux est confiée à un architecte, un constructeur de maisons individuelles, un syndicat de copropriété ou un promoteur immobilier, il revient à ces derniers de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Toutefois, c’est bien vous, en tant que propriétaire du bien, qui en serez bénéficiaire si besoin !

Vous n’encourez aucune sanction en cas d’absence de couverture en tant que particulier qui fait construire une maison pour l’occuper vous-même ou pour y loger votre famille proche (conjoint, ascendants, descendants et famille du conjoint), conformément à l’article L. 243-3 du Code des assurances.

Les sanctions prévues par le Code des assurances s’appliquent uniquement aux professionnels de la construction. En l’absence de couverture, ces derniers s’exposent à une peine d’emprisonnement allant jusqu’à 6 mois et/ou à une amende de 75 000 €.

L’assurance dommages-ouvrage couvre la construction, ainsi que les biens indissociables à celle-ci. En pratique, elle intervient en cas de vices et de malfaçons survenus dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale, qui compromettent la solidité de l’habitation ou la rendent inhabitable.

Par exemple, l’assurance dommages-ouvrage peut couvrir :

• D’importantes fissures dans les murs ;
• Un effondrement de la toiture ;
• Un affaissement du plancher ;
• Des infiltrations d’eau par la toiture ou la façade engendrant des dégâts des eaux ;
• Des défauts d’isolation thermique des murs ;
• Des défauts résultant d’un vice du sol.

Attention, certains éléments ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage, comme :

• Les incendies, qui relèvent de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur ;
• Les défauts d’entretien ;
• Les défauts purement esthétiques ;
• L'usure normale ;
• Les dégâts causés par l’assuré lui-même ;
• Le non-achèvement dans les délais prévus initialement, puisque cela est couvert par un autre type d’assurance.

L’assurance dommages-ouvrage dure 9 ans dans la mesure où elle prend effet lorsque la garantie de parfait achèvement expire (soit 1 an après la réception des travaux) et se termine en même temps que la garantie décennale (soit 10 ans après les travaux).

Toutefois, deux situations distinctes peuvent permettre à l’assurance dommages-ouvrage de fonctionner alors que la garantie de parfait achèvement n’est pas terminée :

• Lorsque l’entrepreneur a effectué des travaux non conformes ou inachevés et que le contrat conclu avec ce dernier est résilié avant la fin des travaux (après une mise en demeure infructueuse) ;
• Lorsque l’entrepreneur n’a pas respecté son obligation de réparer, et ce, même après une mise en demeure.

En moyenne, le coût d’une assurance dommages-ouvrage représente entre 1 % et 5 % du montant total de l’ouvrage. Néanmoins, le montant de la prime d’assurance dommages-ouvrage est fixé librement par chaque assureur en fonction des projets de construction ou de rénovation.

Pour déterminer le coût de la prime, les assureurs prennent notamment en compte :

• Le type de construction ou de rénovation (maison individuelle, immeuble collectif, garage, etc.) ;
• La destination de l’ouvrage (location, vente ou encore usage personnel) ;
• Les matériaux utilisés (ossature bois, PVC, etc.) ;
• Le coût total de la construction (incluant les frais d’étude et de maîtrise d’œuvre) ;
• Les qualifications professionnelles des entrepreneurs intervenant sur le chantier ;
• La souscription de certaines options facultatives, telles que les garanties de bon fonctionnement, la garantie constructeur non réalisateur (CNR), la garantie des dommages immatériels après réception, la garantie tous risques chantier (TRC), la garantie de responsabilité civile du maître d’ouvrage (RCMO), etc. ;
• Les demandes d’études et les documents techniques permettant de déterminer les caractéristiques du terrain, d’apprécier la qualité de la construction, etc.

Pour les projets moins onéreux, les compagnies d’assurance appliquent généralement une prime minimale comprise entre 1 500 € et 3 000 €. Celle-ci est alors mentionnée dans les conditions générales et particulières du contrat.

Voici quelques exemples de tarifs d’assurance dommages-ouvrage qui peuvent s’appliquer (tarifs non contractuels) :

Si vous souhaitez faire baisser le coût de l’assurance dommages ouvrage, n’hésitez pas à faire des devis comparatifs. Vous pourrez alors essayer de négocier en fonction des différentes propositions obtenues.

Pour trouver le contrat d’assurance dommages-ouvrage le plus adapté pour vous, n’hésitez pas à utiliser des comparateurs d’assurance pour savoir si vous êtes éligible ou non. Le mieux est de se rapprocher des compagnies d’assurance directement afin d’obtenir une réponse personnalisée suivant votre projet.

Décrocher un prêt pour financer des travaux sans assurance dommages-ouvrage est aujourd’hui très compliqué : les banques exigent systématiquement cette garantie depuis la crise de 2008 pour se protéger contre les risques financiers, notamment en cas de sinistre résultant de la construction.

Sachez néanmoins qu’il existe quelques assureurs qui acceptent de couvrir les dossiers d'autoconstructeurs. Vous devrez toutefois vous armer de patience pour trouver une offre intéressante et compétitive.

Notez aussi que si vous vendez votre autoconstruction sans garantie décennale, ni assurance dommages-ouvrage, vous serez responsable envers l'acheteur de tout vice de construction et désordre immobilier durant les 10 années suivant la vente. Cela aura inéluctablement un impact sur le prix de vente de votre bien, car l'acheteur ne pourra pas se retourner contre un assureur en cas de malfaçon.

En conséquence, vous prenez le risque de dissuader les acheteurs potentiels, en particulier s'ils souhaitent obtenir un prêt immobilier. Dans ce cas, il est préférable d'attendre la fin de la période de garantie décennale avant de vendre votre autoconstruction.