Depuis 1978, la loi Spinetta encadre les assurances et les responsabilités dans le domaine de la construction, et impose la souscription à deux assurances distinctes : la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrages. Que couvre exactement l’assurance dommages-ouvrage ? Dans quel cas est-elle obligatoire ? Luko fait le point !
Quelle est l’utilité de l’assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est complémentaire de l’assurance décennale, et toutes deux doivent obligatoirement être souscrites avant le début des travaux de construction, d’extension ou de rénovation.
La garantie dommages-ouvrage permet au maitre d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui commandite les travaux (généralement, le propriétaire du bien), d’être indemnisé immédiatement en cas de malfaçons constatées sur le bien.
Dans les faits, lorsqu’un dommage est constaté, le propriétaire doit faire une déclaration de dommages-ouvrage à son assureur. Ce dernier prendra alors en charge les frais de réparation sans attendre une décision de justice quant à la responsabilité du constructeur, et se retournera ensuite vers ce dernier pour être remboursé par sa garantie décennale.
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Les cas où l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire
Toutes les constructions neuves, les extensions ainsi que les gros travaux de rénovation doivent être couverts par l’assurance dommages-ouvrage. La plupart des travaux couverts par la garantie décennale sont également concernés par cette obligation d’assurance dommages-ouvrage, comme par exemple :
- Les constructions avec fondations : immeuble, maison, garage, dépendance, piscine enterrée, terrasse, bâtiment, etc. ;
- Les ouvrages de viabilité et de voirie : assainissements, travaux de réseaux (eau, électricité…), routes, etc. ;
- Les éléments indissociables de la construction : cheminée, escalier, huisseries, plafond, cloisons fixes, etc.
Qui doit y souscrire ?
L’assurance dommages-ouvrage doit impérativement être souscrite par le maitre d’ouvrage, c’est-à-dire la personne qui fait réaliser des travaux de construction. Cette personne peut être le particulier propriétaire de l’ouvrage ou un mandataire agissant en son nom, tout comme un professionnel.
Les particuliers
Vous êtes concerné par l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage particulier lorsque vous faites réaliser des travaux de construction, de rénovation ou d’extension. Si vous ne souhaitez pas faire appel à un architecte ou un mandataire, c’est à vous de souscrire un contrat.
Attention toutefois, car les dossiers sont relativement complexes à remplir et les cotisations représentent un coût supplémentaire non négligeable.
Dans le cas de l’auto-construction, les choses se compliquent puisque vous êtes à la fois le maitre d’ouvrage et le maitre d’œuvre. De ce fait, en cas de malfaçons, l’assureur n’aura personne contre qui se retourner pour être remboursé. Il est donc très compliqué de trouver une assurance dommages-ouvrage pour de l’auto-construction.
Cependant, si le gros œuvre est réalisé par des professionnels, un particulier pourra plus facilement souscrire à une assurance dommages-ouvrage pour protéger sa construction, puisque l’assureur saura vers qui se tourner en cas de dommages.
Les constructeurs
Lorsque la gestion des travaux est confiée à un architecte, un constructeur de maisons individuelles, un syndicat de copropriété ou encore un promoteur immobilier, c’est à ces derniers de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Toutefois, c’est bien le propriétaire du bien qui en sera bénéficiaire en cas de besoin !
L’assurance dommages-ouvrage n’est pas une assurance comme les autres puisque son souscripteur n’est pas forcément son bénéficiaire, ou du moins, pas forcément durant toute la durée de la garantie. Dans le cas d’une vente par exemple, l’assurance dommages-ouvrage se transmet et continue de couvrir le nouvel acquéreur. C’est également le cas lors du décès de l’assuré, l’assurance couvre l’héritier du bien assuré.
Que faire si on ne possède pas d’assurance dommages-ouvrage ?
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire, vous devez donc automatiquement en souscrire une si vous construisez votre logement, ou que vous traitez directement avec le constructeur.
Toutefois, si vous n’arrivez pas à trouver une compagnie acceptant votre demande de garantie, plusieurs choix s’offrent à vous : faire appel à un architecte ou déléguer le rôle de maitre d’ouvrage à un mandataire par exemple. Ce sera donc à eux de souscrire une assurance dommages-ouvrage en tant que professionnel.
En dernier recours, vous pouvez également faire appel au Bureau Central de Tarification (BCT) en envoyant une demande en lettre recommandée. Ce dernier fixera la prime d’assurance auprès de la compagnie de votre choix, qui sera alors dans l’obligation de vous couvrir.
Attention à bien anticiper vos démarches, car les délais de traitement des dossiers par le BCT sont souvent longs.
Les risques encourus en cas d'absence de souscription
En cas de défaut de couverture, le maitre d’ouvrage risque entre 10 jours et 6 mois de prison, et jusqu’à 75 000 euros d’amende.
En revanche, selon l’article L243-3 du Code des Assurances, ces sanctions ne peuvent pas s’appliquer aux particuliers construisant leur maison pour y habiter ou pour y loger un membre de leur famille, leur conjoint ou la famille de leur conjoint.
Qui prend en charge le coût de l'assurance ?
Le coût de l’assurance dommages-ouvrage est pris en charge par le maitre d’ouvrage, c’est-à-dire le commanditaire de la construction (à ne pas confondre avec le maitre d’œuvre qui est celui qui exécute les travaux). Selon les cas, le maitre d’ouvrage peut être un particulier, mais également un constructeur de maisons individuelles ou encore un promoteur immobilier.
Pour mieux comprendre la prise en charge de l’assurance, voici plus en détails qui paie et dans quel cas :
- Le propriétaire de la construction paie l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’il fait construire une maison neuve ou qu’il effectue des travaux importants (surélévation, ravalement de façade ou encore travaux d’extension) et qu’il traite directement avec le constructeur.
- Le constructeur de maisons individuelles doit également souscrire à une assurance dommage-ouvrage lorsqu’il fait construire une maison. Il faut savoir que le coût de l’assurance est généralement inclus dans le montant total de la construction. Dans ce cas-là, c’est le particulier qui paie indirectement la cotisation lorsqu’il achète la maison.
- Le promoteur immobilier souscrit à une assurance dommages-ouvrage lorsqu’il fait construire des bâtiments. Ces assurances sont souscrites pour le compte des futurs propriétaires des biens qu’il fait construire.
Quel est le prix d'une assurance dommages-ouvrage ?
Le prix d’une assurance dommages-ouvrage varie en fonction de plusieurs critères :
- Le type d’ouvrage à assurer ;
- Le coût global de la construction ou des travaux ;
- La nature des travaux ;
- La localisation de la construction ;
- Les matériaux utilisés ;
- Le profil du maitre d’ouvrage.
Si le tarif est librement fixé par les assureurs, le prix de l’assurance dommages-ouvrage représente généralement entre 1 % et 5 % du coût total de la construction.
Toutefois, quel que soit ce prix total, les assureurs fixent généralement un tarif minimum de cotisation compris entre 1500 € et 3000 €.
Objectif : assurer ses travaux de construction ou de rénovation
L’assurance dommages-ouvrage est une assurance qui garantit les malfaçons et les sinistres survenus dans le cadre de travaux de construction ou de rénovation couverts par la garantie décennale.
Elle est obligatoire pour les professionnels, mais également pour les particuliers dans le cadre de travaux de construction importants. Cette assurance est particulièrement intéressante puisqu’elle permet d’être indemnisé rapidement, sans attendre de décision de justice.
Plus concrètement, l’assurance dommages-ouvrage intervient lorsque la construction subit un dommage après réception des travaux, dès que la garantie de parfait achèvement expire, soit un an après réception des travaux.
Cette assurance prend en charge les vices et malfaçons qui viennent porter atteinte à la solidité de la construction, ou bien la rendent inhabitable, comme par exemple :
- Fissures importantes sur les murs ;
- Affaissement de la maison ;
- Effondrement de la toiture ;
- Infiltrations d’eau par la façade ou la toiture ;
- Défauts d’isolation thermique des murs.
Cette assurance va également couvrir les sinistres affectant la solidité des éléments indissociables de la construction : cheminées, plafonds, canalisations dans les murs, escaliers, etc.
Attention cependant, certains éléments ne sont pas couverts par l’assurance dommages-ouvrages, et notamment :
- Les incendies, qui relèvent alors de l’assurance professionnelle de l’entrepreneur ;
- Le non-achèvement dans les délais prévus initialement, puisque cela est couvert par un autre type d’assurance ;
- Les défauts d’entretien ;
- Les défauts purement esthétiques ;
- Les dégâts causés par l’assuré.
La durée de la couverture
L’assurance dommages-ouvrage prend effet lorsque la garantie de parfait achèvement expire, et se termine en même temps que la garantie décennale. Concrètement, l’assurance dommages-ouvrages dure donc 9 ans.
2 situations distinctes peuvent permettre à l’assurance dommages-ouvrages de fonctionner, alors que la garantie de parfait achèvement n’est pas terminée :
- L’entrepreneur a effectué des travaux non conformes ou inachevés, le contrat conclu avec ce dernier est donc résilié avant la fin des travaux, après une mise en demeure infructueuse.
- L’entrepreneur n’a pas respecté son obligation de réparer, et ce même après une mise en demeure.
