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Par Luko
Le viager est une opération immobilière permettant d’acheter un bien à un tiers en échange du versement d’un bouquet et d'une rente périodique jusqu’à son décès. Pour conserver le bien dans leur patrimoine familial, certains vendeurs préfèrent cependant céder leur résidence à un proche (enfants, petits-enfants, neveu, nièce, etc.). Bien qu’envisageable, cette solution plus risquée ne doit toutefois pas être choisie à la légère. Des précautions à prendre aux alternatives en passant par les conditions à respecter, Luko fait le point sur la vente viagère en famille.
Peut-on acheter un bien en viager à ses parents ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la loi n’interdit pas de vendre sa résidence principale ou secondaire en viager à l’un de ses enfants. Cette transaction immobilière est donc parfaitement légale.
D’ailleurs, cette solution peut s’avérer avantageuse aussi bien pour le crédirentier (vendeur) que pour le débirentier (acheteur). Cela permet, entre autres, de garder le bien dans la cellule familiale tout en apportant un soutien financier au vendeur.
Cela lui permet également de continuer à vivre dans son bien jusqu’à son décès (on parle alors de viager occupé), mais aussi de faire profiter son proche d’un investissement aux conditions plus favorables.
Si le vendeur n’a pas l’intention de vendre son habitation à un prix inférieur à celui du marché, il est plus intéressant de conclure une vente viagère hors du cercle familial.
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Les règles à respecter
Sachez que l’achat d’un bien en viager auprès d’un membre de votre entourage requiert la plus grande vigilance, d’autant plus lorsqu’il s’agit de vos parents. La procédure doit être scrupuleusement respectée et comporter comme pour toute transaction en viager :
- le versement d’un bouquet suffisamment conséquent (somme initiale versée lors de la signature du contrat, représentant en général 30 % de la valeur du bien) ;
- le versement d’une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) juste et adaptée à l’âge du vendeur.
Il est essentiel que les montants du bouquet et de la rente viagère reflètent les prix du marché pour être considérés sérieux par l’administration. Il est possible d’obtenir une estimation du montant de la rente viagère et du bouquet en se référant par exemple au barème viager Daubry. Pour plus de détails sur les différents points à prendre en compte dans le calcul, nous avons écrit un petit guide sur le sujet :
Compte tenu du caractère familial de la transaction, le fisc sera d’autant plus attentif au respect des conditions de vente. Par conséquent, un bouquet et/ou une rente trop faibles pourraient remettre en cause la vente en viager, qui pourrait alors être qualifiée de donation déguisée.
Dans le cas où le vendeur déciderait de vendre son bien à l’un de ses enfants, il est recommandé de recueillir au préalable l’accord des autres membres de la fratrie.
À défaut, les autres héritiers pourraient demander à requalifier la vente en donation ou réclamer une compensation financière lors de la succession. Il est d’ailleurs possible de conclure un accord exprès entre les parties devant un notaire.
Plutôt que de réserver le bien en usufruit, il est recommandé d’opter pour un simple droit d’usage et d’habitation. Cela évitera à votre enfant de devoir régler des droits de succession lors de votre décès (article 751 du Code général des impôts).
Les risques du viager en famille
L’achat d’un bien en viager dans le cercle familial, même s’il n’est pas interdit par la loi, peut être risqué à bien des égards :
- En cas de présomption de fraude par le fisc, des frais de succession seront demandés à l’acquéreur ;
- La contestation du prix de vente par l’administration fiscale peut entraîner des pénalités : amende et annulation de la vente par exemple ;
- Des tensions peuvent apparaître entre les héritiers si certains se sentent lésés par cet arrangement.
Une solution : la donation avec réserve d’usufruit
Comme nous l’avons évoqué précédemment, le viager en famille peut engendrer pas mal de difficultés, tant au niveau juridique que familial. Heureusement, il existe une alternative légale et nettement moins hasardeuse pour garder un bien dans la famille : la donation avec réserve d’usufruit.
Cette technique patrimoniale permet de faire donation de son bien à ses enfants de son vivant, tout en en conservant la jouissance jusqu’à son décès (l’usufruit). Ainsi, la donation avec réserve d’usufruit consiste à transmettre exclusivement la nue-propriété (les murs) à ses enfants. Ces derniers récupéreront la pleine propriété du bien au décès de leurs parents.
En outre, cette solution fiscalement avantageuse permet de limiter de façon significative les droits de mutation (frais de notaire réglés par les héritiers suite à une donation).
Sachez qu’il est également possible de vendre son logement à l’un des membres de sa famille tout en continuant d’y résider en tant que locataire. De cette manière, le bien reste dans le cercle familial et le loyer mensuel perçu par l’acheteur lui permet de rembourser plus facilement ses échéances de prêt.
Voir aussi :
