L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
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Par Luko
Chaque année, la trêve hivernale met en pause les expulsions de locataires du début de l’hiver jusqu’au début du printemps. Pendant cette période donc, impossible d’expulser de force un locataire qui ne paie pas son loyer ! En revanche, dès la fin de la trêve, les procédures d’expulsion peuvent reprendre.
Les dates de la trêve hivernale 2023
La trêve hivernale a été instaurée pour la première fois en 1956, dans le but de protéger les locataires des conditions hivernales. Ainsi, il est expressément interdit d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, même s’il ne règle plus son loyer, qu’il cause un trouble anormal au voisinage ou en cas de défaut d’assurance habitation par exemple.
Du fait de la pandémie de Covid-19, les trêves hivernales de 2020 et 2021 avaient été prolongées de plusieurs mois.
Cette année, pas de prolongation : la fin de la trêve hivernale 2023 sera bien effective au 31 mars. Dès le 1er avril 2023, les expulsions suspendues pendant ces 5 derniers mois pourront donc reprendre.
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Qui ne peut pas bénéficier de la trêve hivernale ?
Le principe de la trêve hivernale concerne normalement tous les locataires, mais il existe tout de même quelques exceptions et certains cas de figure pour lesquels elle ne s’applique pas.
Le cas particulier des squatteurs
Les squatteurs occupant un logement après y être entrés illégalement ne sont pas couverts par la trêve hivernale. Le propriétaire du bien squatté doit impérativement porter plainte et demander leur expulsion, peu importe la période de l’année.
Suite à la loi ASAP du 7 décembre 2020, les démarches ont été simplifiées et l’expulsion peut être prononcée directement par un juge ou par le préfet, et le propriétaire peut se faire accompagner dans ses démarches par un commissaire de justice.
Si les squatteurs occupent un terrain ou un garage, techniquement la trêve hivernale s’applique. Toutefois, le juge est en droit de raccourcir ou de supprimer la trêve en prononçant leur expulsion.
Le cas particulier des locataires
La trêve hivernale ne s’applique pas aux locataires dans les situations suivantes :
- Lorsqu’un relogement adapté est prévu, c’est-à-dire lorsqu’un logement alternatif ayant assez de pièces pour la composition du foyer et respectant les besoins des locataires est proposé. Dans les faits, le nouveau logement doit également être situé dans un périmètre proche de l’ancien. Si les locataires refusent de déménager dans ce nouveau logement, ils pourront être expulsés sans prise en compte de la trêve hivernale.
- Lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de péril, comme un appartement situé dans un immeuble jugé dangereux. En revanche, une solution de relogement devra impérativement être proposée aux locataires avant d’envisager une expulsion.
- En cas de violences conjugales, le conjoint violent peut être expulsé à tout moment dès lors qu’un juge aux affaires familiales aura émis une ordonnance de protection.
- En cas de divorce, dans le cadre d’une ordonnance de non-conciliation prononcée par un juge, un des conjoints peut être expulsé. Il faut cependant prouver qu’il dispose d’une solution de relogement.
- En cas d’occupation d’un logement étudiant, après la fin de ses études.
En dehors de ces cas de figure précis, il est interdit d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars, même si une procédure est en cours.
Que peut faire un propriétaire pendant la trêve hivernale ?
S’il n’est pas possible d’expulser concrètement un locataire pendant la période de la trêve hivernale, il reste toutefois possible d’agir pour récupérer les loyers impayés ou obtenir un jugement d’expulsion qui s’appliquera à la fin de la trêve.
Tenter une résolution amiable
Avant d’engager une action en justice dans le but d’expulser un locataire, il est primordial de respecter une procédure précise. Le propriétaire bailleur doit en premier se rapprocher de son locataire et tenter de trouver une solution à l’amiable.
Il est recommandé par exemple de proposer un échéancier pour permettre au locataire de retomber sur ses pieds tout en réglant sa dette. La majorité des locataires sont de bonne foi, mais des imprévus arrivent !
Envoyez une relance par email ou SMS à votre locataire, puis un courrier en lettre recommandée indiquant la résiliation du bail par le propriétaire. Généralement, ces rappels suffisent à régulariser la situation. Si ce n’est pas le cas, il sera alors possible de porter l’affaire devant un tribunal.
En parallèle, il est possible de faire appel au garant du locataire, à son assurance loyer impayé ou encore à la garantie Visale pour être remboursé des loyers en retard.
Obtenir un jugement d’expulsion
Pendant la trêve hivernale, il est tout à fait possible de commencer les démarches dans le but d’obtenir un jugement d’expulsion. Après un certain nombre de loyers impayés et de relances restées sans réponse, le propriétaire bailleur peut monter un dossier et saisir le juge du fond du tribunal judiciaire.
En cas de procédure d’urgence, il faudra saisir le juge en référé.
Dès que le jugement d’expulsion est prononcé, il doit être communiqué au locataire par voie d'un commissaire de justice grâce à un commandement de quitter les lieux. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve hivernale si le locataire ne demande pas délai supplémentaire au juge.
Les risques pour le bailleur en cas de non-respect de la trêve hivernale
La trêve hivernale a été mise en place pour protéger les locataires, même en cas de loyers impayés. Un propriétaire ne peut donc en aucun cas mettre un locataire dehors pendant cette période !
Par ailleurs, une expulsion forcée doit obligatoirement être faite par les forces de l’ordre. Un propriétaire expulsant lui-même un locataire — pendant la trêve hivernale ou non — s’expose à de lourdes sanctions : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.
Sachez que l’expulsion d’un locataire est strictement encadrée : seuls 12 motifs d’expulsion sont reconnus valables par la justice.
L’électricité et le gaz peuvent-ils être coupés pendant la trêve hivernale ?
L’électricité, le gaz ou l’alimentation en eau d’un locataire qui ne paie pas ses factures ne peuvent pas être coupés pendant la trêve hivernale. Les coupures d’énergie pour factures impayées sont en effet également suspendues du 1er novembre au 31 mars chaque année.
Toutefois, la puissance du compteur électrique peut être réduite par le fournisseur en énergie s’il le décide.
Pendant la trêve hivernale, un propriétaire bailleur ne peut pas procéder à la coupure de l’électricité, du gaz et de l’eau de son locataire. S’il ne respectait pas cette règle, le locataire serait en droit de porter plainte contre lui.
À la fin de la trêve hivernale
La reprise des expulsions
Si le juge a ordonné l’expulsion du locataire, la procédure pourra reprendre à la fin de la trêve hivernale, soit dès le 1er avril. Attention toutefois, car la procédure d’expulsion d’un locataire est très précise et doit être respectée pour faire les choses dans les règles !
Pour rappel, seules les forces de l’ordre peuvent procéder à une expulsion forcée. Si, à la date fixée par le commandement de quitter les lieux, le locataire est encore présent dans le logement et refuse de partir, le propriétaire pourra demander le recours à la force publique auprès du préfet, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Les coupures d’énergie
Dès la fin de la trêve hivernale, les coupures d’électricité, de gaz ou d’eau peuvent reprendre. Si le locataire n’a pas réglé ses dettes au 1er avril, alors les fournisseurs seront en droit de couper l’alimentation du logement et de résilier les contrats.
Une solution à l’amiable peut être envisagée au préalable en contactant le médiateur du fournisseur, comme l’établissement d’un échéancier par exemple.
Attention, les montants dus devront toujours être remboursés, même si le fournisseur résilie de lui-même le contrat !
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