Remboursement de crédit immobilier vs investissement : quel est le meilleur choix ?

Les avantages du remboursement anticipé

Opter pour un remboursement anticipé de votre prêt s'avère être une stratégie judicieuse, car il permet notamment :

• de réduire le montant des intérêts : en accélérant le processus de remboursement, le coût total des intérêts sur l'intégralité de la période de prêt est sensiblement diminué. Cette démarche est d'autant plus pertinente dans le contexte économique actuel, caractérisé par des taux d'intérêt particulièrement élevés. Ainsi, une telle décision financière ne permet pas seulement de libérer une charge mensuelle plus tôt, mais également de réaliser des économies notables sur les intérêts qui, autrement, auraient été versés tout au long de la durée du prêt ;
• d’avoir un sentiment de tranquillité d’esprit et de stabilité financière ;
• de vous affranchir des mensualités associées à l'emprunt immobilier et augmentez ainsi votre pouvoir d’achat.

Les inconvénients

En revanche, ce remboursement anticipé présente aussi des inconvénients :

• les pénalités financières : il est possible que votre banque impose des pénalités pour remboursement anticipé (IRA). Bien que plafonnées par le Code de la Consommation (6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation selon le taux moyen du prêt ou égales à 3 % du capital restant dû), ces pénalités peuvent venir entacher la rentabilité de votre opération ;
• la perte de liquidité : l'argent mobilisé pour un remboursement anticipé n'est plus accessible pour d'autres investissements ou pour faire face à des imprévus ;
• la perte d’avantages fiscaux : dans le cas du remboursement en avance d'un prêt immobilier lié à un investissement locatif, cela peut entraîner la perte d'avantages fiscaux non négligeables, dans la mesure où les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers sous le régime réel. Sans ce dernier, vos revenus bénéficient simplement d'un abattement forfaitaire de 50%. De plus, les coûts associés à l'acquisition, comme les frais de dossier facturés par la banque, les frais de cautionnement ou d'inscription hypothécaire, sont également déductibles de vos revenus locatifs sous le régime réel. Ils peuvent être aussi reportés annuellement. Cela peut donc être plus avantageux de conserver un prêt immobilier pour déduire les intérêts d’emprunt et donc réduire son imposition.

Enfin, les critères de calcul pour l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'alignent sur ceux de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), se focalisant sur le patrimoine net, c'est-à-dire la valeur du bien immobilier diminuée du montant de l'emprunt en cours. Ainsi, maintenir un financement en cours peut s'avérer stratégique pour réduire ou même échapper à l'IFI, puisque le montant de l'emprunt est soustrait de la valeur du bien lors du calcul de l'impôt. En parallèle, l'épargne est soit non imposée, soit légèrement taxée, selon le type de support choisi, constituant donc un avantage fiscal notable.

Pourquoi investir ?

Il existe diverses raisons de choisir d’investir :

• Rendements potentiels: investir peut potentiellement générer des rendements supérieurs au taux d'intérêt de votre prêt immobilier.
• Diversification de vos investissements: cela permet de diversifier votre portefeuille financier et donc de diminuer le risque et d'augmenter le rendement.
• Exploitation de l’effet levier: en investissant vous vous donnez la possibilité de constituer un apport financier en vue d’un investissement locatif futur.
• Battre l'inflation et réduire le coût d'opportunité lié à l'inaction : placer votre épargne vous aide à combattre deux types de pertes: la diminution du pouvoir d'achat de votre argent (érosion monétaire) et la perte de gains potentiels (coût d'opportunité).
  

Les risques de l’investissement

Bien que cela présente des intérêts certains, l’investissement n’est pas sans risques. Vous allez devoir faire face à :

• un marché volatile: les investissements sont sujets à la volatilité du marché, ce qui peut être risqué. La volatilité représente le niveau de risque lié à un investissement, et habituellement, un actif ayant une volatilité plus élevée comporte un risque supérieur pour l'investisseur ;
• un manque de garanties: contrairement au remboursement d'un prêt, les investissements ne garantissent pas un retour sur investissement ;
• les modifications de la législation fiscale : un changement fiscal défavorable pendant la période d'un investissement peut entraîner des risques réglementaires, affectant potentiellement vos profits.
• les risques boursiers : en tant qu'individu, vous ne pouvez pas véritablement vous prémunir contre un krach boursier.

Faire une évaluation des taux

Si vous disposez de liquidités, interrogez-vous sur l'option la plus lucrative entre rembourser votre prêt et investir cet argent. En réalité, rembourser vos prêts en cours n'est pas nécessaire si les taux d'emprunt sont inférieurs à vos taux de rendement.

La décision repose sur une analyse simple : évaluez votre taux d'emprunt par rapport aux conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts engendrés par le placement excèdent les intérêts à rembourser sur votre emprunt, il est préférable de maintenir votre prêt et d'investir ailleurs.

Prendre en compte son profil de risque

Considérez votre aptitude à tolérer le risque. Si vous avez une aversion pour le risque, opter pour le remboursement de votre prêt pourrait être l'alternative la plus sûre pour vous.

Si, au contraire, vous êtes à l'aise avec l'idée d'explorer des investissements qui, bien que moins sûrs, présentent un potentiel de rendement supérieur, choisir d'investir pourrait s'avérer être la démarche la plus intéressante.