Comment prévenir son locataire de l’augmentation de loyer ?

Pour pouvoir augmenter le montant du loyer de votre bien mis en location, certaines conditions sont à remplir. En effet, la loi encadre strictement ces modifications et tous les motifs d’augmentation ne sont pas valables. Trois situations seulement peuvent ainsi justifier une augmentation de loyer en cours de bail :

• Les travaux et les nouveaux équipements : si vous effectuez des travaux d'amélioration ou d'agrandissement du logement, ou si vous installez de nouveaux équipements (climatisation, nouvelle chaudière…) qui améliorent le confort ou la sécurité du bien, vous pouvez augmenter le loyer en conséquence. Notez toutefois que les travaux doivent être réalisés par des professionnels. Les simples travaux d’entretien ne permettent pas l’augmentation du loyer.
• L’indexation annuelle selon l’indice IRL : chaque trimestre, l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) calcule un nouvel indice IRL. Cet indice trimestriel de révision est encadré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et il permet de suivre l’évolution des loyers en France. Si vous êtes en dessous de l’IRL, vous pouvez augmenter votre loyer. Si votre contrat de bail de location prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer, vous pouvez augmenter le loyer en fonction de l'IRL sans avoir à justifier d'autres motifs.

• Votre loyer est trop faible par rapport aux biens de même catégorie : lorsque le loyer pratiqué est inférieur à celui des biens similaires (de même catégorie et situés dans le même secteur géographique), il faudra comparer les loyers pratiqués dans la même zone pour s'assurer que le loyer demandé est justifié.

Un loyer peut également être augmenté entre deux locataires si le logement ne se trouve pas en zone tendue : l’augmentation se fait en fonction de l’indice IRL. En revanche, en zone tendue, l’augmentation du loyer à la relocation est impossible, sauf en cas de loyer sous-évalué d’au moins 25%, suite à de gros travaux avec un coût supérieur à 6 mois de loyer, ou si le logement était inhabité depuis plus de 18 mois.

Avant d’augmenter votre loyer, vous devrez prévenir votre locataire au plus vite. Pour cela, faites lui parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit préciser la date d’augmentation (inscrite dans le bail ou date d’anniversaire du bail), la raison, les modalités de calcul et le montant du nouveau loyer.

Suite à des travaux de rénovation

Si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement, vous pouvez envisager la majoration de votre loyer uniquement si votre locataire a donné son accord en amont. Si votre locataire accepte, vous pouvez augmenter le loyer à la fin des travaux. Si le contrat de bail ne contient pas de clause à ce sujet, rédigez un avenant qui stipule l’augmentation suite aux travaux réalisés.

En cas de loyer sous-estimé

Si le loyer est sous-évalué par rapport au marché actuel, il faut justifier l’augmentation envisagée avec des références d’autres loyers à proximité. En effet, vous devez prouver que le loyer est plus bas que ceux pratiqués sur le marché actuel.

Pour cela, trouvez 6 logements de référence pour les communes de plus d’un million d’habitants ou 3 pour les autres. Prenez des sources fiables (presse locale, sites spécialisés dans la location…) et regroupez les informations suivantes :

• Adresse précise et étage si nécessaire ;
• Date de construction ;
• Montant du loyer (hors charges) ;
• Équipements du logement et de l’immeuble ;
• Durée d’occupation par le locataire.

En cas d’indexation annuelle du loyer

Votre contrat de bail prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer ? Bonne nouvelle, vous pouvez donc augmenter le loyer sans obtenir l'accord de votre locataire. Il n'est pas nécessaire d'envoyer une lettre recommandée pour cela, un simple rappel joint à la quittance de loyer du mois précédant la hausse prévue peut suffire.

Il est toutefois important de vérifier les termes de cette clause dans le contrat de bail et de respecter les règles d'indexation en vigueur dans votre région.

Si vous souhaitez augmenter votre loyer en raison de travaux à réaliser dans votre logement ou pour loyer sous-évalué, vous devez avertir le locataire au minimum 6 mois avant la date d'augmentation. Cela permet au locataire de pouvoir prendre les dispositions nécessaires s’il souhaite quitter le logement.

Si l’augmentation du loyer est liée à l’indexation annuelle indiquée dans le bail, il n’y a pas de préavis à respecter. Depuis le 27 mars 2014, il faut tout de même prévenir votre locataire en amont de la date prévue de révision annuelle.

En cas de non-respect de la législation française, le locataire peut contester l’augmentation de loyer.

Il doit ainsi envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire devra expliquer les raisons de sa contestation. Par exemple, cela peut être l'absence de clause de révision du loyer dans le contrat de bail, un calcul erroné de l'augmentation ou le non-respect des plafonds d'augmentation, et donc demander au propriétaire de revoir sa décision d'augmenter le loyer.

Aucune solution à l’amiable n’est trouvée suite à ce courrier ? Le locataire doit alors saisir la commission départementale de conciliation. En derniers recours, il disposera d’un an à compter de la date de révision du loyer pour porter l’affaire devant le tribunal d’instance.