Quand et comment avertir son locataire de l’augmentation de loyer ?

Une augmentation de loyer consiste à modifier à la hausse le montant du loyer initialement fixé entre le propriétaire bailleur et le locataire. Elle va au-delà d’un ajustement automatique ou périodique lié à une clause d’indexation, comme cela est prévu dans le cadre d’une révision de loyer. En effet, alors que la révision repose généralement sur des mécanismes prédéfinis (tels que l’évolution d’un indice comme l’Indice de Référence des Loyers - IRL), l’augmentation de loyer intervient dans des circonstances spécifiques qui justifient une réévaluation plus substantielle du loyer.

Pour augmenter le loyer de votre bien en location, il est essentiel de respecter des conditions précises définies par la législation, notamment l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 . Ces dispositions légales encadrent rigoureusement ces ajustements, et tous les motifs ne sont pas recevables. En réalité, seules trois situations spécifiques peuvent légitimement justifier une augmentation de loyer en cours de bail.

Réévaluation du loyer après des travaux ou améliorations importantes

Si vous réalisez des travaux de rénovation ou d’agrandissement du logement, ou si vous installez de nouveaux équipements (comme une climatisation ou une chaudière neuve) qui augmentent le confort ou la sécurité du bien, vous êtes en droit d’ajuster le loyer en conséquence. Cependant, ces travaux doivent impérativement être effectués par des professionnels. Il est important de noter que les travaux d’entretien courant ne justifient pas une augmentation de loyer.

Révision annuelle du loyer en cours de bail basée sur l’indice de référence des loyers (IRL)

Chaque trimestre, l'Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) calcule un nouvel indice IRL. Cet indice trimestriel de révision est encadré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et il permet de suivre l’évolution des loyers en France. Si vous êtes en dessous de l’IRL, vous pouvez augmenter votre loyer. Si votre contrat de bail de location prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer, vous pouvez augmenter le loyer en fonction de l'IRL sans avoir à justifier d'autres motifs.

Hausse d'un loyer sous-évalué par rapport au prix du marché

Lorsque le loyer de votre bien est nettement inférieur à celui des logements comparables dans le même secteur géographique, il est important d’analyser les loyers pratiqués localement. En comparant votre bien à des logements similaires en termes de catégorie, de taille et de localisation, vous pourrez évaluer si une réévaluation est nécessaire et justifiée. Cette démarche vous permet de maintenir un loyer conforme aux standards du marché tout en restant dans le cadre légal.

La possibilité d’augmenter le loyer entre deux locataires dépend de la localisation du logement, distinguant les zones tendues des zones non tendues.

En zone non tendue

Dans une zone non tendue, le propriétaire est libre de fixer le montant du nouveau loyer sans se référer à l’indice de référence des loyers (IRL). Toutefois, il est conseillé de s’aligner sur les prix du marché local pour éviter une vacance locative prolongée.

En zone tendue

Dans les zones définies comme tendues, le loyer de relocation ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire. Cependant, des exceptions permettent une augmentation dans les cas suivants :

• si le logement était vacant depuis au moins 18 mois ;
• si le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant supérieur à l’équivalent d’une année de loyer (avec une majoration annuelle possible de 15 % du coût des travaux) ;
• si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux biens similaires du secteur.

Avant d’augmenter votre loyer, vous devrez prévenir votre locataire au plus vite. Pour cela, faites lui parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit préciser la date d’augmentation (inscrite dans le bail ou date d’anniversaire du bail), la raison, les modalités de calcul et le montant du nouveau loyer.

Suite à des travaux de rénovation

Si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement, vous pouvez envisager la majoration de votre loyer uniquement si votre locataire a donné son accord en amont. Si votre locataire accepte, vous pouvez augmenter le loyer à la fin des travaux. Si le contrat de bail ne contient pas de clause à ce sujet, rédigez un avenant qui stipule l’augmentation suite aux travaux réalisés.

En cas de loyer sous-estimé

Si le loyer est sous-évalué par rapport au marché actuel, il faut justifier l’augmentation envisagée avec des références d’autres loyers à proximité. En effet, vous devez prouver que le loyer est plus bas que ceux pratiqués sur le marché actuel.

Pour cela, identifiez 6 logements de référence pour les communes de plus d’un million d’habitants ou 3 pour les autres. Utilisez des sources fiables telles que la presse locale ou des sites spécialisés dans la location, et rassemblez les informations suivantes :

• adresse précise et étage si nécessaire ;
• date de construction ;
• montant du loyer (hors charges) ;
• équipements du logement et de l’immeuble ;
• durée d’occupation par le locataire.

En cas d’indexation annuelle du loyer

Votre contrat de bail prévoit une clause d'indexation annuelle du loyer ? Bonne nouvelle, vous pouvez donc augmenter le loyer sans obtenir l'accord de votre locataire. Il n'est pas nécessaire d'envoyer une lettre recommandée pour cela, un simple rappel joint à la quittance de loyer du mois précédant la hausse prévue peut suffire.

Il est toutefois important de vérifier les termes de cette clause dans le contrat de bail et de respecter les règles d'indexation en vigueur dans votre région.

Si vous souhaitez augmenter votre loyer en raison de travaux à réaliser dans votre logement ou pour loyer sous-évalué, vous devez avertir le locataire au minimum 6 mois avant la date d'augmentation. Cela permet au locataire de pouvoir prendre les dispositions nécessaires s’il souhaite quitter le logement.

Si l’augmentation du loyer est liée à l’indexation annuelle indiquée dans le bail, il n’y a pas de préavis à respecter. Depuis le 27 mars 2014, il faut tout de même prévenir votre locataire en amont de la date prévue de révision annuelle.

En cas de non-respect de la législation française, le locataire peut contester l’augmentation de loyer.

Il doit alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception expliquant les raisons de sa contestation. Par exemple, il peut s'agir de l'absence d'une clause de révision du loyer dans le bail, d'une erreur dans le calcul de l'augmentation ou du non-respect des plafonds applicables. Il pourra ainsi demander au propriétaire de reconsidérer sa décision d'augmenter le loyer.

Aucune solution à l’amiable n’est trouvée suite à ce courrier ? Le locataire doit alors saisir la commission départementale de conciliation. En derniers recours, il disposera d’un an à compter de la date de révision du loyer pour porter l’affaire devant le tribunal d’instance.