Réduire ses impôts avec la loi Denormandie
Tout savoir sur la loi Denormandie pour rénover un logement mis en location.
Par Luko
Lorsque vous mettez un de vos biens immobiliers en location, il est indispensable de rédiger un bail de location pour établir certaines règles entre votre locataire et vous-même. Dans ce bail, vous devez — entre autres — définir le montant du loyer, sa date d'exigibilité et choisir le type de paiement à demander : paiement à échoir ou à terme échu. On vous explique leurs différences, ce qu’ils impliquent et comment faire votre choix pour sécuriser vos revenus locatifs.
Une différence de timing pour le paiement du loyer
Les paiements à échoir ou à terme échu sont des termes comptables : ils définissent le moment auquel le loyer vous est versé, et à quelle période il correspond.
- Paiement à échoir : le loyer est réglé en avance, c’est-à-dire que le locataire paie pour le mois à venir ;
- Paiement à terme échu : le loyer est payé une fois le mois écoulé.
Prenons l’exemple d’un paiement à échoir, avec un loyer dû le 5 de chaque mois : le 5 février, le locataire paiera le loyer correspondant au mois de mars. Pour un paiement à terme échu attendu le 25 de chaque mois, le locataire paiera le loyer du mois de mars le 25 mars.
Dans les deux cas, pas de panique : vous toucherez bien l’intégralité des loyers et des charges correspondants à la période pendant laquelle votre locataire occupe les lieux. La seule différence majeure est donc la date à laquelle le loyer vous est versé : plutôt en début de mois pour les paiements à échoir, et en fin de mois pour les paiements à terme échu.
Rédaction du bail, montant du loyer, obligations du bailleur : retrouvez tous nos conseils pour mettre votre maison ou appartement en location dans notre guide dédié.
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Le paiement à échoir, plus sécurisant pour les bailleurs
En règle générale, les propriétaires bailleurs sont plus enclins à choisir un paiement à échoir : cela permet d’avoir à chaque fois un mois de loyer en avance (et donc d’améliorer sa trésorerie), et d’encaisser le premier mois dès la remise des clés, ce qui rassure également sur la solvabilité du locataire. De plus, lorsque le locataire quitte les lieux, le loyer de son dernier mois est déjà encaissé : vous évitez les risques d’impayés.
Attention toutefois, car pour certains locataires, il peut être difficile de régler directement un premier loyer tout en déboursant en parallèle un dépôt de garantie ! Si vous confiez votre gestion locative à une agence immobilière, n’oubliez pas de prendre en compte le fait que vos locataires devront en plus régler des frais d’agence : la facture peut s’avérer salée, et décourager de nombreux candidats qui correspondent pourtant à vos critères.
Il peut également être judicieux de prendre en compte la date à laquelle votre locataire perçoit son salaire : si c’est en milieu de mois, un paiement à terme échu sera préférable. Vous éviterez ainsi les impayés ou retards de paiement dus à l’attente du versement des salaires.
En cas de départ du locataire
Avec un paiement à échoir, nous l’avons vu, le dernier loyer est collecté le mois précédant le départ du locataire. Par exemple, si le locataire envoie une lettre de résiliation de bail de location pour poser son préavis et quitter le logement le 15 février, le loyer du mois de février sera payé en janvier. Vous êtes donc assuré de percevoir ce dernier loyer.
Avec un paiement à terme échu, le locataire règle son dernier loyer le mois de son départ, ce qui concorde avec la restitution du dépôt de garantie, qui est souvent source de conflit.
Besoin d'en apprendre plus sur la résiliation du bail par le propriétaire bailleur ?
Peu importe le type de paiement, le dernier loyer est toujours réglé au prorata du nombre de jours d’occupation du logement. Si le locataire part le 15 du mois, son dernier loyer devra donc correspondre uniquement à ces 15 jours, et non au mois entier.
Il arrive qu’un locataire ne paie pas son dernier loyer parce qu’il estime qu’il ne récupérera pas son dépôt de garantie, en pensant que le propriétaire se remboursera avec ce dernier. Cependant, ce n’est pas comme cela qu’il faut procéder et cette pratique est interdite par la loi !
Le dépôt de garantie a pour but de couvrir les frais de réparations en cas de dégradations dans le logement ou de loyers en retard, mais ce n’est en aucun cas une avance de loyer faite au propriétaire. Le dépôt ne dispense pas les locataires de payer leur loyer et les charges associées jusqu’à la fin de leur bail.
Si le logement est rendu en bon état, le propriétaire bailleur doit rendre son dépôt de garantie au locataire dans un délai d’un mois (deux mois si le bail a été signé avant le 27 mars 2014). Si, au contraire, des réparations doivent être faites ou si des impayés sont constatés, le propriétaire peut effectuer une retenue sur ce dépôt, à condition de justifier le montant à l’aide de devis ou de factures par exemple.
Pour éviter toute déconvenue à la sortie d'un logement, ne négligez pas les réparations locatives et les travaux d'entretien dont doit s'acquitter tout locataire. Cependant, avant de faire de la peinture dans une location, lisez notre article consacré au sujet !
En cas de retard de paiement du loyer
Retard dans le versement des salaires, gros imprévu, perte d’emploi : de nombreux facteurs peuvent impacter les finances de vos locataires, et impliquer des retards de paiement du loyer ou même des impayés. Même si ces cas sont rares, il est essentiel de les garder à l’esprit !
En règle générale, une période de tolérance de 5 à 10 jours est admise pour le paiement du loyer. Cependant, si votre locataire ne verse pas le loyer à la date prévue dans le bail de location, vous devez le contacter au plus vite en envoyant un courrier de relance en recommandé pour avoir des explications sur sa situation.
À ce stade, vous pouvez envisager un aménagement à l’amiable, comme un paiement du loyer dû en plusieurs fois, un acompte ou un report de dette par exemple.
La loi Alur de 2014 interdit désormais aux propriétaires bailleurs de facturer des pénalités de retard aux locataires.
Une fois cette période de tolérance dépassée, et si le locataire ne paie toujours pas son loyer après les relances, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Vous pouvez également contacter la personne s’étant portée garante pour votre locataire afin que celle-ci vous règle le loyer en retard.
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, vous pouvez contacter votre assureur pour déclencher la prise en charge prévue par votre contrat. Votre assureur vous remboursera alors les loyers dus et peut également vous aider dans les démarches d’expulsion si nécessaire.
La possibilité de demander le paiement de plusieurs mois de loyer en avance
Si la majorité des baux de location incluent une clause mentionnant que le loyer doit être payé mensuellement, que ce soit à terme échu ou à échoir, sachez qu’il est tout à fait possible de faire autrement.
Vous pouvez demander à votre locataire de verser plusieurs mois de loyer d’avance, de façon trimestrielle ou annuelle par exemple. Gardez cependant à l’esprit qu’un locataire peut exiger un paiement mensuel de son loyer !
Si cette solution existe, nous vous la déconseillons fortement, car les risques d’impayés sont plus élevés. En ne devant verser leur loyer que tous les trois mois par exemple, il se peut que les locataires calculent mal leurs dépenses et se retrouvent dans l’impossibilité de régler la somme due au moment venu.
De plus, si les impayés s’accumulent sans que vous ne le sachiez — puisque vous ne touchez pas de loyer tous les mois — vous risquez d’être mis dans une position délicate : plusieurs mois de loyers de retard constituent une dette conséquente à laquelle il est difficile de faire face !
Pour plus de sécurité et de sérénité, tant pour vous que pour vos locataires, nous vous recommandons donc d’opter pour un paiement mensuel du loyer.
Il est également possible de demander exceptionnellement plusieurs mois de loyer d’avance lors de l’entrée du locataire dans le logement. Attention cependant, car si l’avance versée représente plus de deux mois de loyer, vous ne pourrez en aucun cas exiger un dépôt de garantie en plus.
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