L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
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Par Luko
Pour les propriétaires bailleurs, faire face à la présence d'un occupant sans droit ni titre après la résiliation d'un bail peut représenter un défi de taille. Dans cet article, nous examinerons en détail les étapes essentielles à respecter pour aborder cette problématique délicate. De la procédure d'expulsion aux démarches pour indemniser le préjudice subi, découvrez comment gérer efficacement cette situation.
L’occupant sans droit ni titre
Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un logement de manière illégale, sans avoir obtenu l'autorisation du propriétaire ou sans détenir les droits légaux nécessaires pour occuper cet endroit. Contrairement à un locataire légal, un occupant sans droit ni titre ne possède pas ou plus de contrat de location en vigueur pour justifier sa présence dans les lieux.
Cette notion englobe un éventail de situations plus large que celle du simple squatteur, qui pénètre illégalement dans la propriété d'autrui et s'y maintient sans droit. Elle peut inclure des cas où des individus se retrouvent dans cette situation par le biais de circonstances variées. Il peut notamment s’agir :
- d’un locataire dont le bail a été résilié, souvent en raison d'un défaut de paiement des loyers ;
- un locataire dont le bailleur a opté pour la résiliation du bail, mais qui choisit toutefois de rester dans le logement après l'échéance du contrat de location.
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La procédure d’expulsion
En accord avec les exigences légales, la procédure d'expulsion d'un occupant sans droit ni titre implique de respecter plusieurs étapes réglementaires.
- Signification du Commandement de Quitter les Lieux : pour entamer le processus, le propriétaire doit d'abord faire parvenir à l'occupant un commandement de quitter les lieux. Cette notification doit être réalisée par un huissier de justice chargé de remettre en main propre le commandement à l'occupant. Ce document précise la date limite à laquelle l'occupant doit quitter volontairement les lieux.
- Saisie du Tribunal d'Instance : si l'occupant persiste dans son refus de quitter les lieux une fois le délai du commandement expiré, le propriétaire peut engager une action légale en saisissant le tribunal d'instance.
- Décision du Tribunal d'Instance : Le tribunal d'instance examine en détail la demande d'expulsion et prend une décision basée sur les preuves et les arguments présentés. Si le tribunal conclut que l'occupant n'a pas de droits légaux sur la propriété, une ordonnance d'expulsion peut être émise. Cette ordonnance formelle demande à l'occupant de quitter les lieux dans une période déterminée, qui peut varier de trois mois à trois ans, en prenant en considération divers éléments comme les intentions des occupants, les circonstances des parties concernées et d'autres facteurs pertinents.
- Mise en Œuvre de l'Expulsion : Une fois l'ordonnance d'expulsion obtenue, il incombe à l'huissier de justice de mettre en œuvre cette décision. Il est responsable de coordonner la sortie de l'occupant et de veiller à ce que la propriété soit restituée au propriétaire légitime. Dans certaines situations, lorsque l'occupant ne quitte pas les lieux volontairement malgré l'ordonnance, l'huissier peut faire appel à la force publique pour exécuter l'expulsion.
À noter que pour tous les baux signés avant le 27 juillet 2023, la clause résolutoire stipulée dans le contrat ne prend effet qu'après une période de deux mois suivant la signification d'un commandement de payer resté sans réponse. À compter de cette date, le délai a été réduit à six semaines.
Il est important de noter que, pendant la trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, toute expulsion est proscrite par la loi, sauf si le relogement du locataire est organisé de manière à garantir le maintien de l'unité familiale et de ses besoins.
L’indemnité d’occupation
L'indemnité d'occupation constitue une mesure de réparation en faveur du propriétaire lorsque le locataire demeure dans les lieux suite à la résiliation du bail. Cette indemnité a pour vocation de compenser l'utilisation du bien sans droit ni titre et de réparer le préjudice subi par le bailleur en raison de la privation de sa propriété.
Le montant de cette indemnité peut être convenu entre les parties ou être décidé par un juge en cas de désaccord. En général, l'indemnité d'occupation est composée du montant du loyer mensuel habituel, auquel s'ajoute souvent une majoration sous forme de pénalité d'occupation.
Un élément crucial à prendre en considération est qu'aucune quittance de loyer ne doit être émise, car cela pourrait légalement entraîner une réactivation du bail initial.
