Réduire ses impôts avec la loi Denormandie

Instaurée depuis le 28 mars 2019 et se terminant le 31 décembre 2025, la loi Denormandie est l’équivalent, pour l’habitat ancien, des lois Duflot et Pinel. Elle collabore à la rénovation et à la pérennisation de logements situés en centre-ville afin de lutter contre le dépeuplement de certaines commune : 245 d’entres elles sont éligibles au dispositif sur l’ensemble du territoire français.

Cette loi peut également être rapprochée, dans son but, de la loi Malraux défiscalisant les travaux de restauration des biens historiques.

Son double but est donc :

• d’inciter les propriétaires bailleurs à investir dans des logements anciens devant être rénovés avant leur mise en location ;
• de participer à la politique urbaine du maintien de l’habitat en cœur de ville.

Elle offre ainsi un avantage fiscal sous la forme d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 63 000 €. La loi Denormandie impose, en contrepartie, certains travaux importants d’amélioration, comme ceux en relation avec la performance énergétique d‘une habitation ou la transformation d’anciennes surfaces commerciales en appartements. Elle oblige également la mise en location du bien après sa réhabilitation, pour une durée d’au moins 6 années.

Ce dispositif facilite l’investissement immobilier locatif et incite les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation tout en ayant la possibilité de payer moins d’impôts.

Le service des impôts calcule la réduction d’impôt Denormandie sur la base du prix de revient du logement comprenant son prix d’achat + les travaux à y effectuer. Ce montant est ensuite ventilé progressivement selon l’engagement du propriétaire à louer son bien rénové.

Ainsi, la réduction d’impôts s’étale de façon linéaire à raison de 2 % par an sur les 6 ou 9 premières années avant de passer à 1 % de pour les 3 dernières années d’un bail conclu sur une période de 12 ans.

Le propriétaire bénéficie de :

• 12 % de remise d’impôts sur le montant du prix de revient pour 6 ans de mise en location (soit 2 % par an) ;
• 18 % s’il s’engage pour 9 ans de location (soit 2 % par an) ;
• 21 % pour un bail locatif de 12 ans, correspondant à 2 % par an jusqu’à la 9e année puis à 1 % par an pour les 3 dernières années.

Ce montant déductible est non reportable d’une année sur une autre.

Exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie

Rien de mieux qu’un exemple pour comprendre la défiscalisation possible de la loi Denormandie.

Le plafonnement de 5 500 euros

La réduction d’impôt est plafonnée à 5 500 € par m² du prix de revient (achat du bien + travaux + frais annexes + TVA). Si le prix de revient du logement dépasse ce montant au m², les impôts le réduisent à hauteur des 5 500 € par m², même si la valeur du bien est inférieure au plafond de 300 000 €.

Un investisseur achète un bien de 50 m² au prix de 295 000 €. Le prix de revient est de 5 900 € au m² (295 000 € / 50 m²). Ce montant dépasse le plafond de 5 500 € au m². Le prix de revient servant de calcul à la réduction d’impôt est donc ramené à 50 m² x 5 500 €/m² (correspondant au plafond) soit 275 000 €.

Pour un bail de 6 ans, la déduction d’impôt possible est donc de 5 500 € ( 275 000 x 2 %) par an soit une réduction d’impôt totale de 33 000 €. Sans l’application de ce plafond, le gain aurait été de 5 900 €/an soit 35 400 €/6 ans.

Les logements concernés

Pour être éligible à la loi Denormandie, le logement doit être une habitation à réhabiliter ou un ancien local commercial avec travaux. Celui-ci doit être loué vide et être la résidence principale du locataire. Le bail signé est de 6 ans au minimum et l’habitation doit être située dans une commune présentant :

• un déficit de logements réhabilités à louer en centre-ville ;
• une labélisation Action Cœur de ville ;
• une inscription en zone Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Les travaux éligibles

Les aménagements suivants doivent être effectués dans l’habitation :

• amélioration des performances énergétiques du logement de 20 % au moins pour un appartement et de 30 % au moins pour un logement individuel ;
• 2 types de travaux au choix parmi :

1. l’installation d’une chaudière de dernière génération ;
2. l’isolation du logement : par l'extérieur, par les combles et les murs ;
3. le changement du système de production d’eau chaude ;
4. l’isolation des fenêtres.

• création d’une nouvelle surface habitable (garage, terrasse, balcon, etc.).

Ils doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération immobilière (le fameux prix de revient) et doivent être, de préférence, réalisés par un artisan certifié Reconnu Garant pour l'Environnement (RGE).

Le plafond de loyer à respecter

Plafonds de loyer mensuel, par m² et par zone, charges non comprises (revalorisation de 3.6 % en 2023)

► Voir le simulateur pour trouver la zone du logement concerné

Les plafonds de loyer varient selon la surface de l’habitation et peuvent être réduits afin de tenir compte des particularités locatives des marchés locaux. Ainsi le loyer maximum au m² se voit appliquer le coefficient suivant :

Plafond x (0,7 + 19/surface utile du logement).

Les plafonds de ressources des locataires

La loi Denormandie bénéficie aux locataires ne dépassant pas un certain montant de revenus selon la composition de leur famille.

La loi Pinel était initialement réservée aux logements neufs. Elle a, depuis, été scindée en deux et concerne l’achat de logements dans le neuf et dans l’ancien. Elle est aujourd’hui déclinée en loi Pinel neuf et loi Pinel ancien.

Outre de nombreuses similitudes, comme le plafonnement des loyers pour la loi Pinel et Denormandie, il existe néanmoins des différences entre ces deux dispositifs.

1. La loi Denormandie restreint son champ d’action à 245 communes. Le Pinel ancien s’applique à des zones de territoire identiques à celles définies dans le Pinel neuf.
2. Le Pinel ancien n’impose pas de montant précis de coût des travaux contrairement à la loi Denormandie.
3. Le dispositif Pinel doit normalement s’arrêter fin 2024 alors que celui de Denormandie se poursuit jusqu’au 31 décembre 2025.