Logement insalubre : peut-on demander un remboursement de loyer ?
Les conditions et démarches pour suspendre le paiement du loyer d’un logement insalubre
Par Luko
Vous recherchez une location et ne connaissez personne pour se porter garant du bon paiement de vos loyers ? Pas de panique. Le garant moral peut aujourd’hui sauver votre dossier de location et se porter caution en votre nom. Comment la garantie morale peut-elle venir à votre secours ? Nous vous disons tout !
Garant moral versus garant physique
La location d’un appartement ou d’une maison individuelle, entraîne souvent une demande de garantie de bon paiement des loyers de la part du propriétaire bailleur ou de l’agence immobilière. Si vous n'avez pas de garant ou que votre dossier de location n’entre pas dans les critères exigés par l’assurance des loyers impayés souscrite par le propriétaire, vous pouvez tout à fait vous voir refuser l’accès au logement convoité.
Selon une étude OuestFrance Immobilier publiée au printemps 2023, 40 % des locataires n’ont pas de famille ou d’amis qui pourraient leur venir en aide, notamment du fait des conditions à remplir pour être garant d’une location. 23 % d’entre eux ne peuvent trouver de caution prête à s’engager à leurs côtés. Ce n'est donc pas rien.
La bonne nouvelle ? Une solution existe : le garant moral ou institutionnel. Il se substitue à l’habituel garant physique représenté par un membre de votre famille, un ami ou un tiers.
À contrario, le garant moral est représenté par une organisation. Elle agit en tant qu’entreprise, banque ou association et se porte ainsi caution pour votre compte, du jour de la signature du bail jusqu’à votre départ définitif des lieux.
Propriétaire, privilégiez de préférence le garant moral qui a une garantie financière plus solide et plus sécurisante que le garant physique.
L’organisme s’engage ainsi à payer à la place du locataire :
- le ou les loyers impayés ;
- les charges locatives ;
- les frais de remise en état du logement ;
- les pénalités et les frais de retard.
Notez que le dépôt de garantie n’entre pas dans les attributions du garant moral.
L’article 55 de la loi 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin) précise qu’un propriétaire bailleur ne peut cumuler une demande de cautionnement et une assurance de loyer impayé. Seule la location ou la colocation d’un logement meublé ou non à un étudiant ou à un apprenti peut faire l’objet d’une double garantie.
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Qui peut se porter garant moral ?
Les organismes privés
Le garant moral peut être un organisme privé qui s’engage à sécuriser votre bail locatif. Cette solution est facile et rapide, mais représente un coût supplémentaire. Par exemple, comptez 3,5 % du montant de votre loyer mensuel avec Cautioneo.
Les conditions d'éligibilité sont généralement moins strictes. Les organismes se montrent notamment plus souples sur le profil professionnel et les revenus du locataire. Ces organismes garants permettent ainsi de louer plus facilement un logement à des locataires n’entrant pas dans le cadre de l’assurance de loyer impayé.
Vous envisagez de changer de logement ? Ne perdez pas de temps. Vous pouvez tout à fait commencer à interroger un organisme privé bien avant d’avoir trouvé votre nouveau chez-vous.
Votre employeur
Votre employeur a la possibilité de se porter caution pour la location d’un futur logement en tant que personne morale. Votre situation dans l’entreprise doit bien évidemment être stable et vos relations, de préférence, au beau fixe.
Adressez votre demande par courrier au service du personnel dont vous dépendez et faites éventuellement appel au service social interne de votre employeur pour vous faire assister.
Une association
Certaines associations ont pour objet d’assister un locataire à obtenir une caution en se portant garant institutionnel.
L’association FASTT Bailleur Confiance est partenaire de Pôle Emploi et de la CAF. Elle assure le paiement en tant que caution solidaire des loyers impayés du public suivant :
- intérimaires ;
- travailleurs à temps partiel ;
- employés du secteur agricole ;
- apprentis et étudiants en alternance.
L’association s’engage sur une période de 3 ans. Sa caution ne peut être associée à une assurance de loyer impayé, même dans le cas d’apprentis et étudiants en alternance.
Le Fonds de Solidarité Logement (FSL)
Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) a pour vocation première d’apporter des aides aux personnes en précarité financière et ayant des difficultés à conserver ou à trouver un logement. Il peut également se porter garant moral pour un locataire à condition de faire la demande avant l’entrée dans les lieux.
Le dossier FSL garant est à retirer auprès de la CAF dont vous dépendez ou auprès du Conseil Général de votre département.
À noter que chaque département gère de façon indépendante son fonds de solidarité. Les critères d’attribution peuvent donc varier d’un département à un autre.
Les avantages et inconvénients d'avoir un garant moral
Garant, garantie Visale ou GLI, quelle caution choisir ? Le garant moral est une solution à privilégier si :
- vous n’avez pas de garant physique ;
- vous n’êtes pas éligible à la garantie Visale en raison de votre situation professionnelle ou personnelle ;
- votre propriétaire bailleur n’est pas assuré en GLI et désire un engagement de votre part.
Ses avantages
Lorsque vous n'avez pas de garant physique, vous pouvez trouver un logement grâce à d'autres solutions, notamment grâce au garant moral. Si votre bailleur hésite à accepter un garant moral, voici quelques arguments pour le convaincre :
- l’engagement financier d’un garant moral est assurément plus solide que celui d’une caution physique ;
- la procédure de mise en jeu du cautionnement en cas d’impayé est souvent plus simple que pour un garant particulier ;
- votre dossier a été étudié en profondeur par l’organisme cautionnaire avant la remise de son accord ; cela représente une garantie supplémentaire pour votre propriétaire bailleur.
Les agences immobilières et les propriétaires font aujourd’hui de plus en plus confiance aux organismes privés s’engageant en tant que caution morale.
Ses inconvénients
La garantie morale est encore à ce jour atypique et peut parfois être refusée par le bailleur.
De plus, si les organismes privés sont de plus en plus acceptés par les agences immobilières et les propriétaires, le service reste payant pour le locataire.
Les alternatives possibles
Le garant physique
Le garant physique est un membre de la famille, un ami ou un tiers s’engageant en tant que caution simple ou solidaire pour le compte d’un locataire. Pour se porter garant, il doit fournir plusieurs documents afin de prouver que sa situation financière permettra de payer un ou plusieurs loyers en cas de soucis.
La Garantie Visale
La Garantie Visale vient renforcer un dossier de demande de location. Elle prend en charge les loyers impayés et les éventuels dommages locatifs pour certains profils de locataires.
La Garantie Loyer Impayé (GLI)
L’assurance GLI est souscrite par le propriétaire. Elle annule la possibilité d’avoir un recours à un garant, car il est impossible de cumuler assurance et caution, sauf pour les étudiants et alternants.
La caution bancaire (plus rare)
La caution bancaire est une somme bloquée sur un compte bancaire par le locataire. Elle sert de garantie en cas de loyer impayé ou de dégradations du logement.
Voir aussi :
