L'état des lieux de sortie en location

Afin de vous aider à réaliser votre état des lieux de sortie, on a pensé à vous chez Luko ! Voici 2 liens vers des modèles d'état des lieux de sortie conformes à la législation en vigueur (normes loi Alur, 2021) que vous pouvez télécharger et imprimer avant le jour J !

L'état des lieux est primordial ! En effet, ce document contractuel permettra de préciser l'état du logement à l'arrivée du locataire, puis à sa sortie. Les deux documents seront ensuite comparés avant la restitution du dépôt de garantie.

• Pour le propriétaire : cela lui garantit l’état dans lequel il délivre et récupère son logement. Il pourra ainsi se retourner contre le locataire si quelque chose a été endommagé.

• Pour le locataire : cela lui permet aussi de justifier de l'état dans lequel il récupère et rend le logement. Si des dommages lui sont imputés par erreur, il pourra alors justifier que cela n'était pas de son fait.

Le saviez-vous : l'état des lieux est entièrement encadré par la loi Alur ! En effet, la loi impose ainsi que :

• le locataire et le propriétaire soient tous les deux présents lors de l'état des lieux ;

• l'état des lieux soit signé par les deux parties ;
• après signature, le locataire et le propriétaire doivent ensuite garder chacun leur propre exemplaire signé de l'état des lieux. Évidemment, les deux documents doivent être absolument identiques ;
• la remise des clés ait lieu au même moment que l'état des lieux (ou peu de temps après) ;

• le logement mis en location doit contenir tous les équipements mentionnés au contrat de bail ;
• l'état des lieux doit être réalisé dans de bonnes conditions d'éclairage ;
• le document ne peut pas être facturé par le propriétaire ;

• l'état des lieux est réalisé de façon contradictoire et amiable par le locataire et le propriétaire (ou son représentant) ;
• le format doit être présenté en deux documents distincts et uniques : un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie sous format papier ou électronique.

Les mentions obligatoires

L'état des lieux de sortie doit obligatoirement comporter les informations suivantes :

• le type d'état des lieux : dans ce cas-là, il faudra donc préciser simplement "état des lieux de sortie" ;
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• la date d'établissement de l'état des lieux de sortie ;
• l'adresse du logement pour lequel l'état des lieux est réalisé ;
• pour chacune des parties (locataire et propriétaire) : son nom et adresse ;

• l'adresse du nouveau domicile du locataire sortant ;
• le relevé des compteurs individuels pour la consommation d'eau et d'énergie ;
• la description précise pour chacune des pièces de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et de tous les éléments inclus dans le logement. Elle peut être complétée par des commentaires et des images si nécessaire ;
• les clés, badges ou autres moyens d'accès aux locaux à usage privatif ou commun qui sont remis à la sortie ;
• la signature des parties (locataire et propriétaire bailleur) ou à défaut, des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Si le logement est loué meublé, les règles au niveau de l'état des lieux de sortie sont un peu différentes. Cela va notamment dépendre de la date de signature du bail de location.

• Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014 : l'état des lieux de sortie n'est pas obligatoire. Si le bail en prévoit un, sa réalisation ne sera donc pas encadrée par la loi ;
• si le bail est signé depuis le 27 mars 2014 : l'état des lieux de sortie est obligatoire afin de constater l'ensemble de l'état du logement. À partir de cette date, la réglementation qui s'applique est exactement la même que le logement soit loué vide ou meublé. Toutefois, pour un logement meublé, le contrat de location et l'état des lieux doivent préciser les meubles et équipements loués ainsi que leurs états.

Selon la surface de votre logement, un état des lieux de sortie peut durer entre 1 à plusieurs heures. Dans tous les cas, prenez le temps de tout regarder et tout annoter.

Après avoir fixé un rendez-vous pour réaliser l'état des lieux de sortie, voici donc quelques étapes clés à respecter pour le propriétaire :

• télécharger et imprimer un état des lieux de sortie vierge en deux exemplaires ;
• le compléter pièce par pièce avec le locataire ;
• récupérer les clés ou autres badges d'accès ;
• relever le compteur d'eau et d'électricité.

Le locataire, quant à lui, doit entre autres :

• vider le logement des affaires qui lui appartiennent ;
• faire le ménage ;
• enlever son nom de la boîte aux lettres.

Comme indiqué ci-dessus, les deux parties devront ensuite signer l'état des lieux de sortie et garder leur exemplaire respectif.

La procuration en cas d'impossibilité de se rendre à l'état de lieux

En cas d'indisponibilité pour réaliser l'état des lieux de sortie, le propriétaire ou le locataire peuvent donner procuration à un proche de confiance. Pour cela, c'est très simple ! Il suffit de rédiger un écrit qui atteste de l'identité de la personne tierce qui agira en votre nom le jour de l'état des lieux de sortie.

Le mandataire sera ainsi en droit de signer l’état des lieux s’il estime qu’il a été réalisé correctement. À contrario, il peut aussi refuser de signer le document.

Réaliser un pré-état des lieux

Le pré-état des lieux n'est en rien obligatoire. Toutefois, il est fortement recommandé afin que le locataire puisse récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie.

Son avantage est d'ailleurs pour les deux parties ! En effet, le locataire mettra toutes les chances de son côté pour récupérer sa caution en faisant les réparations nécessaires en amont. Le propriétaire, de son côté, n'aura pas de mauvaises surprises et pourra récupérer son logement en bon état.

En fait, la visite de pré-état des lieux est surtout effectuée à titre de conseil avant l'état des lieux de sortie. Le propriétaire bailleur informera ainsi le locataire de ce qu'il doit effectuer pour qu'aucun coût ne lui soit imputé le jour de sa sortie. Cela inclut notamment :

• les réparations ;
• les remises en état ;
• les remplacements d’éléments ;
• les prestations d’entretien à entreprendre dans le logement.

Note toutefois que ce document n'a aucune valeur contractuelle et ne s’appuie sur aucun texte législatif ou réglementaire.

Peinture dégradée et trous dans les murs

Avant de quitter le logement, le locataire devra aussi vérifier l'état de tous les murs. En effet, selon le décret n° 87-712 du 26 août 1987 sur les réparations locatives, le locataire doit s’assurer du « maintien en état de propreté des murs ». Il doit ainsi prendre en charge les « menus raccords de peintures et de tapisseries » avant l’état des lieux et son déménagement.

Si les trous sont nombreux et visibles, le locataire devra donc les reboucher. Pour la peinture, cela dépendra si son état a été détérioré ou s'il est dû à l'usure normale.

L'appréciation de la vétusté

Lors de l'état des lieux de sortie, l'état du bien sera comparé en fonction de l'état des lieux d'entrée. Lorsque des différences sont constatées, tout ne sera pas du ressort du locataire : une vétusté sera ainsi applicable selon les cas. De ce fait, les dommages causés par la vétusté restent à la charge du propriétaire.

Ce que dit la loi ? La vétusté est définie comme un état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement du logement.

Pour éviter tout désaccord entre vétusté et détérioration, le locataire et le propriétaire bailleur conviennent souvent, à la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté. Cette procédure n'est pas obligatoire mais fortement conseillée pour les deux parties.

Présence de dégât des eaux ou d'un autre sinistre

Si un sinistre a lieu durant l'occupation du logement par le locataire, il faut obligatoirement effectuer une déclaration à l'assurance habitation. En effet, le sinistre ne doit pas rester non déclaré.

Les risques encourus par le locataire s'il part sans déclarer ? Les dégâts occasionnés seront à sa charge.

Vous avez réalisé votre état des lieux de sortie mais aucun terrain d'entente n'est possible entre les deux parties ? Pas de panique, vous pouvez contester ce document.

Contester l'état des lieux

Que vous agissiez en tant que propriétaire ou en tant que locataire, vous pouvez tout à fait contester l'état des lieux de sortie. Pour cela, il faut porter votre dossier devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

Cette démarche, totalement gratuite, vous permettra sûrement de trouver une solution amiable sur votre désaccord.

Et si la conciliation n'aboutit pas, vous pourrez alors saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement pour ouvrir une procédure judiciaire. Pour savoir à qui vous adresser, rendez-vous dans cet annuaire.

Faire réaliser l'état des lieux par un huissier

Une des deux parties refuse d'établir ou de signer l'état des lieux de sortie ? Dans ces cas-là, vous devez faire appel à un huissier de justice.

Après l'avoir missionné, l'huissier fixera un rendez-vous avec le propriétaire et le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant. Il établira ainsi un état des lieux du logement qui ne pourra pas être contesté.

Coût d’un état des lieux avec huissier

Les frais demandés par l'huissier varient selon la surface du logement. Il faudra ainsi compter :

• les frais d'acte compris entre 130 € pour un appartement de moins de 50 m2 et 250 € pour un appartement supérieur à 150 m2 ;
• les deux lettres de convocation qui seront envoyées : 17,88 € ;
• les frais de déplacement : 9,20 €.

Dans tous les cas, le montant total sera à partager de moitié entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Le rôle de la garantie protection juridique de l'assurance habitation

Le saviez-vous : en cas de litige avec un tiers, une garantie protection juridique pourra intervenir pour vous aider à résoudre le problème. Facultative, elle peut être souscrite en option dans votre contrat d'assurance multirisque habitation ou en contrat seul.

Si vous bénéficiez de cette garantie, elle vous apportera notamment :

• des conseils juridiques ;
• une aide administrative et juridique pour résoudre votre litige à l’amiable ;
• un accompagnement au tribunal si cela est nécessaire ;
• une prise en charge des frais juridiques incluant les frais de procédure, les honoraires d’avocat, des experts ou encore des huissiers mandatés.

Après la signature de l'état des lieux de sortie, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie (aussi appelé caution) versé par le locataire lors de son arrivée. Selon ce qui a été constaté pendant l'état des lieux, il pourra toutefois décider d'effectuer une retenue soit partielle, soit totale en fonction des dégradations subies et des travaux nécessaires engendrés.

Le délai de restitution

Encadré par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de restitution du dépôt de garantie dépend en fait de l'état du logement rendu par le locataire :

• si le logement est en bon état et qu'aucune réparation n'est nécessaire, le propriétaire doit la restituer sous 30 jours maximum ;
• si le locataire a commis des dégradations et que le propriétaire doit réaliser des travaux, il dispose de 60 jours pour restituer le solde restant.

En cas de retenue sur le dépôt de garantie

Le propriétaire pourra effectuer une retenue uniquement dans deux situations :

• rembourser le montant des charges ou des loyers impayés ;
• financer des réparations dans le logement qui sont nécessaires suite aux dégradations faites par le locataire.

Pour rappel, le propriétaire devra bien prendre en compte la vétusté des éléments avant d'effectuer sa retenue sur le dépôt de garantie. Mais si malgré tout, la facture est supérieure au montant du dépôt de garantie, le propriétaire pourra facturer la différence en complément.

Contester une retenue sur dépôt de garantie

Votre propriétaire souhaite effectuer une retenue sur le dépôt de garantie à restituer et vous estimez que la retenue est abusive ? Pas de panique, vous pouvez tout à fait contester le montant de la retenue. Pour cela, vous devez lui envoyer un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception qui précise la situation et vos arguments.

Pour rédiger votre courrier, n'hésitez pas à télécharger et à personnaliser ce modèle de lettre en fonction de votre cas juste ici !

Si aucune solution à l'amiable n'est trouvée malgré l'envoi de ce courrier, il faudra donc intenter un recours en justice. Le juge, qui n'est pas tenu par le devis, pourra ainsi le considérer comme excessif ou non.

En cas d'absence d'état des lieux de sortie, il sera considéré que le locataire a rendu le logement en bon état. En conséquence, le propriétaire ne pourra retenir aucune somme sur le dépôt de garantie. Cela même s'il justifie par la suite de certaines dégradations.