La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Reconnu pour sa dangerosité et les risques sanitaires graves qu’il entraîne, l’amiante est interdit dans toute construction depuis 1997 en France. Longtemps utilisé pour ses propriétés d’isolation, il fait aujourd’hui l’objet d’un dépistage obligatoire lors de la constitution du dossier de diagnostic technique immobilier pour la mise en vente, la rénovation ou la location d’un bien ancien. Faisons le point sur ce diagnostic.
Qu’est-ce que le diagnostic amiante ?
Il correspond à une analyse approfondie des composants d’une construction qui pourraient contenir des traces ou révéler la présence parfois peu visible d’amiante. Il est ainsi obligatoirement effectué avant la mise en vente, la rénovation ou la mise en location d’une maison ou d’un appartement, d’un immeuble ou d’un local commercial.
Si le pic de mortalité des personnes exposées à l’amiante semble avoir été atteint, les projections de l’Institut de Veille Sanitaire prévoient une stabilisation à l’horizon 2030 avec une estimation de 245 à 310 décès par an chez les hommes, et de 104 à 209 chez les femmes.
L’entreprise missionnée par le propriétaire effectue un diagnostic amiante comprenant :
- l’analyse de l’état de conservation des matériaux ;
- le prélèvement d’échantillons envoyés à un laboratoire pour une analyse plus poussée, le cas échéant ;
- la remise d’un rapport de diagnostic certifiant le passage de l’organisme de vérification et attestant de la présence ou non d’amiante dans le logement.
Le diagnostic amiante doit obligatoirement être effectué par une entreprise certifiée, et coûte en moyenne entre 80€ et 130€ selon la surface du logement.
Les 3 classes du diagnostic
Les matériaux de construction ciblés par le diagnostic amiante sont divisés en trois catégories.
Classe A : matériaux pouvant libérer de l’amiante dans l’atmosphère par une usure normale, comme les faux plafonds, les flocages en sous-toiture ou combles, et les calorifugeages (l’isolation des canalisations de chauffage et d’eau). Ces parties du logement sont généralement accessibles au diagnostiqueur sans intrusion ni destruction des surfaces.
Classe B : matériaux libérant de l’amiante lors de leur mise en action par frottement, perçage, découpe, ponçage. Il s’agit ici principalement de canalisations réalisées en amiante-ciment, les toitures et les dalles de sol en vinyle amianté. Pour ce qui est de la toiture, on considère que la pluie s’écoulant de la toiture a une action corrosive légère et peut entraîner la dispersion de fibres d’amiante.
Classe C : matériaux faisant partie intégrante du bâtiment comme les gaines intérieures maçonnées, les colles de dalles de sols ou les bandes joint des murs.
Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) concerne les éléments des classes A et B dans le cas de la vente, et uniquement les éléments de classe A lors de la mise en location d’un bien. Seuls les repérages d’amiante avant travaux (RAAT) incluent les matériaux de la liste C.
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Quel diagnostic pour la vente et la location d’un bien ?
Le diagnostic amiante et vente d’un bien
Dans le cas d’un diagnostic amiante pour la vente d’un bien dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1977, le repérage et les investigations sont effectués sans démontage ni intrusion destructrice du logement.
Des travaux, à la charge du propriétaire vendeur, sont obligatoires dès lors que le diagnostic met en avant la présence de matériaux amiantés de classe A uniquement.
Le dépistage porte néanmoins sur des produits de classes A et B, selon le décret du 3 juin 2011.
Futur acheteur d’un bien immobilier, pensez à vérifier certains points importants avant de vous décider pour un logement.
Le diagnostic amiante et mise en location d’un bien
Ce diagnostic est à charge du propriétaire bailleur. Il tient compte des éléments amiantés de classe A seulement et oblige ce dernier à réaliser des travaux de réfection (retrait ou confinement) sous 36 mois, en cas de découverte de matériaux classés en score 3 (dégradé).
La détection d'amiante concerne également la cave, le garage et les dépendances.
Attention : un diagnostic amiante effectué pour la mise en location d'un bien n’est pas valable pour sa vente. Un nouveau diagnostic doit alors être réalisé.
Dans quel cas est-il obligatoire ?
Le diagnostic amiante est obligatoire pour la mise en location et la vente d’un bien immobilier, si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
Depuis le 1er avril 2013, le propriétaire bailleur n’a plus obligation de remettre le résultat du diagnostic à son locataire, sauf si celui-ci lui en fait la demande. Le bail de location doit également faire mention de la mise à disposition de ce document.
En revanche, il est obligatoire de fournir un diagnostic amiante à l’acheteur d’un bien immobilier, et ceci avant la signature de l’acte définitif de vente. Celui-ci est remis lors de la promesse de vente, et est joint aux annexes.
Ce document fait partie des 7 rapports obligatoires constituant le dossier de diagnostic technique immobilier imposé lors de la conclusion du compromis de vente sous-seing privé ou devant notaire avant l’achat d’un appartement ou d’une maison.
Validité du diagnostic
Une fois réalisé, le diagnostic ne comporte pas de date de validité si :
- le propriétaire n’effectue pas de travaux au sein du logement ;
- aucune présence d’amiante n’a été détectée.
Dans le cas d’une rénovation mettant en évidence des zones non visibles lors du rapport initial, le diagnostic n’est plus valable et devra être renouvelé.
En cas de dépistage négatif
Vente d’un appartement : si la vérification date d’avant le 1er avril 2013, celle-ci sera complétée par un dépistage des matériaux appartenant à la classe B.
Vente d’une maison : le dépistage porte sur les éléments de la classe A et B. Aucun diagnostic supplémentaire n’est à réaliser.
En cas de dépistage positif
Lors de la détection de trace d’amiante et d’un score 1 (bon état), un contrôle doit être effectué tous les 3 ans.
Un score 2 (intermédiaire) impose le nettoyage et le dépoussiérage des parties incriminées sous 3 mois. Cette opération doit être réalisée par un organisme accrédité.
Enfin, un score 3 (dégradé) oblige la mise en conformité des locaux et la prise de mesures conservatoires avec information du Préfet du département. L’ensemble des travaux doit être réalisé sous 36 mois, à compter de la date de remise du rapport au propriétaire.
Conséquences de l’absence du diagnostic
Le propriétaire bailleur s’expose à une amende de 1 500 euros. Il peut se voir contraint de réaliser à la fois le diagnostic et les travaux de rénovation en découlant.
Le propriétaire vendeur risque également une amende du même montant, avec possibilité d’annulation de la vente.
Le conseil Luko : n’intervenez jamais directement sur une toiture amiantée ou tout matériau où la présence d’amiante est suspectée. Faites appel à un diagnostiqueur certifié qui saura vous indiquer la procédure à suivre. La manipulation de matériaux amiantés représente un risque important pour votre santé.
Le diagnostic amiante fait parti des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d'un bien, que cela soit une vente classique ou une vente sans agence. Parmi ces diagnostics obligatoires :
- Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
- Le diagnostic Termites
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic assainissement
- Le diagnostic gaz
- Le diagnostic électrique
- Le diagnostic ERNMT (ou ERP)
Voir aussi :
