Crédit immobilier sans apport : mode d’emploi

Ce n’est plus un secret pour personne, pour obtenir un prêt immobilier, un apport personnel est généralement demandé. Toutefois, certains établissements bancaires acceptent parfois de souscrire un crédit même s’il n’y a pas d’apport personnel pour un achat immobilier.

Malheureusement, cela pourra avoir un impact négatif sur le taux de votre crédit...

Le rôle de l’apport personnel

Lorsque vous avez pour projet l’acquisition d’un bien immobilier, un apport personnel est souvent demandé par les établissements bancaires pour compléter l’emprunt.

Non obligatoire, cette somme d’argent que vous allez investir dans votre nouveau bien est pourtant fréquemment nécessaire. En effet, elle rassure les banques ou organismes de prêt sur plusieurs points, notamment pour :

• éviter les impayés : disposer d’un apport personnel vous permettra de vous en servir en cas d’impossibilité de payer une ou plusieurs mensualités :
• limiter le risque : par exemple, en cas de décote du bien, le prix de vente peut ne pas couvrir la totalité de la dette immobilière et dans ce cas, il faudra compléter de votre poche pour rembourser la totalité de votre prêt ;
• rassurer la banque sur votre capacité à épargner et à gérer correctement votre argent.

Il y a certaines situations qui permettent de rassurer les établissements bancaires pour accepter un prêt immobilier sans apport, surtout si vous êtes :

• jeunes actifs prometteurs ;
• particuliers avec une épargne ou un patrimoine assez conséquents (assurance-vie, actions, etc.) ;
• investisseurs locatifs : pour un financement à 100% de votre projet, etc.

A contrario, notez qu’acheter un bien immobilier sans apport et sans CDI, ou si vous avez la cinquantaine passée relève presque de l’impossible.

Heureusement, certains arguments peuvent rassurer et convaincre les banques de valider votre emprunt malgré tout. Pour mettre toutes les chances de votre côté :

Essayer de se rapprocher du profil emprunteur idéal

• avoir une situation professionnelle stable telle qu’un CDI, être fonctionnaire, etc. ;
• démontrer une excellente gestion du budget du foyer : comptes sains, pas de dépenses extravagantes, pas de comptes régulièrement dans le rouge, pas d'incidents de paiement sur vos emprunts précédents ou en cours, pas d'avis à tiers détenteurs, pas de commandements de payer, etc.
• avoir une capacité d’épargne ou au moins une marge de manœuvre en cas d’imprévu malgré les échéances du prêt immobilier demandé ;
• posséder un patrimoine ou une épargne personnelle (qui fera office de garantie financière) ;
• être un bon investisseur : mettre en avant son projet d’investissement locatif et/ou projets passés réussis.

Sollicitez des prêts aidés complémentaires

Si la part de la banque est moins importante, elle sera plus à même de vous accorder un crédit sans apport. En effet, cela sera moins risqué pour elle.

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : si vous achetez un bien immobilier pour la première fois ou n’avez pas été propriétaire pendant les deux années précédentes, n’hésitez pas à vous orienter vers cette aide de l’État. Concrètement ? C’est un prêt sans intérêt qui est accordé en complément d'un autre prêt immobilier.
• Le prêt Accession Action logement : si vous êtes salarié dans une entreprise du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés et justifiez de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementaires, cette aide vous permettra de financer jusqu’à 40 000 € sur l’acquisition de votre nouvelle résidence principale.
• Les autres petits prêts proposés par exemple par la CAF, par quelques collectivités territoriales (le Chèque Premier Logement à Marseille, le prêt Tours Plus à Tours, …), etc.

Les solutions alternatives

Dans certaines conditions particulières, il est possible d'accéder à la propriété avec des alternatives :

- La location accession et le leasing immobilier, qui permettent à un locataire en conditions particulières de prendre en compte ses loyers payés comme mensualités d'un prêt immobilier

- L'achat en tontine, qui est un achat en groupe de personnes pour bénéficier de la propriété partagée dans un premier temps et en plein propriété pour le dernier survivant

Investisseurs : présentez un plan de financement solide

Deux conditions sont primordiales pour présenter un plan de financement sérieux :

• réaliser une étude de marché complète : elle prouvera à la banque que votre projet est viable et que des bénéfices sont bien possibles, car le marché est là ;
• préparer un business plan qui définira vos objectifs à atteindre, vos moyens et les délais estimés.

Le bien immobilier de plus en plus scruté par les banques

Pour négocier au mieux votre prêt immobilier sans apport, sachez que les banques vont étudier le logement que vous souhaitez acquérir et regarder, entre autres :

• le secteur du bien ;
• la qualité du bien ;
• les performances énergétiques (attention, au 1er septembre 2022, il ne sera plus possible légalement de mettre en location un logement avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) donc le résultat est inférieur à E) ;
• les travaux nécessaires ;
• la plus-value possible à la revente, etc.

Le recours à une caution solidaire

La caution solidaire du prêt immobilier consiste à faire appel à une tierce personne (organismes financiers spéciaux, famille proche, etc.) qui se portera garant pour vous, l’emprunteur.

Dans la majorité des cautions solidaires, l’emprunteur fait appel à un proche (parent(s), fratrie, oncle ou tante, ...). La ou les personnes qui se portent garant devront alors apporter des garanties suffisantes pour que leur dossier soit accepté. Par exemple, les établissements bancaires apprécient lorsqu’elles sont déjà propriétaires de leur propre logement.

Apportez un minimum de fonds propres

Sachez qu’un peu d’apport est mieux que rien du tout ! Même si vous avez un minimum de fonds, n’hésitez pas à l’ajouter. Cela pourra vous ouvrir plus de possibilités de financement.

L’impact sur le taux du crédit

Pour définir le taux d’emprunt, les établissements bancaires se basent sur votre capacité d’endettement, mais aussi sur votre sérieux. Le taux est ensuite calculé en fonction du risque estimé par la banque. Sans surprise, le taux d’intérêt de votre prêt sera donc plus élevé que si vous aviez un apport personnel.

L’impact sur l’assurance emprunteur

Les banques peuvent être plus exigeantes si le crédit immobilier est accepté sans apport. Elles peuvent alors exiger une assurance emprunteur plus complète, notamment avec la garantie perte d’emploi qui est facultative normalement. Le montant de cette assurance dépend de nombreux facteur.