Taux variable ou fixe pour un prêt immobilier

Dans un emprunt immobilier, le taux fixe est proposé par la banque au moment de la demande de prêt. Il ne change pas au fil des échéances et n’est pas indexé sur l’inflation ni sur les événements extérieurs.

Le taux variable est proposé par la banque et peut être revu à la hausse ou à la baisse pendant toute la durée du crédit. Sa variation est indexée sur l’indice Euribor. Il s’agit d’un indice de référence qui est réévalué à différentes échéances : toutes les semaines (Euribor - 1 semaine), tous les un, trois ou six mois (Euribor - 1/3/6 mois) ou une fois par an (Euribor - 1 an).

Comment est calculé le taux variable ?

Le taux variable correspond au calcul suivant : indice Euribor + marge de la banque.

Par exemple : admettons que vous empruntiez 150 000 euros sur 15 ans, que la marge de l’organisme prêteur soit de 2% et que l’Euribor démarre à 0%. Vous bénéficiez donc d’un prêt de 150 000 euros à 2% soit des mensualités de départ de 984 euros par mois. Au bout de deux ans l’Euribor augmente à 1% ce qui fait un taux de 3%. Dans ce cas, vous devrez payer 1 054 euros par mois.

Comment la banque vous informe-t-elle ?

Lors d’un prêt immobilier, la banque a l’obligation de vous transmettre certaines informations. Pour un crédit à taux variable, l’organisme prêteur doit notamment vous remettre un document d’information qui précise les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit en fonction de plusieurs scénarii de hausse ou de baisse du taux variable. Il s’agit d’une simulation qui vous permet de faire votre choix en toute connaissance de cause.

Le taux variable est avantageux, car il permet de bénéficier d’un taux plus bas à la signature du contrat. Et de profiter des éventuelles baisses de l’indice Euribor au cours du prêt. Principal inconvénient ? Sa nature variable : le taux peut en effet monter très haut. Ces dernières années (depuis 2014), l’Euribor un an avait plutôt tendance à baisser. Il est remonté à la suite de la crise du Covid et de la guerre en Ukraine.

Le taux fixe a un côté rassurant, car le taux d’emprunt ne bougera jamais, même si le marché évolue. Il permet de connaitre en avance ses échéances de prêt exactes sur les 15 à 25 prochaines années. Principal inconvénient ? Si le marché connaît une tendance à la baisse, vous n’en profiterez pas.

Le taux variable capé : une alternative ?

Le taux variable capé limite les inconvénients du taux variable classique. Un plafond au-delà duquel le taux ne peut grimper est fixé par contrat. En général, il s’agit de 1 à 2%. Le taux de départ reste assez avantageux et augmente de manière raisonnée.

Tout dépend de votre situation et du niveau de risque que vous êtes prêt à assumer. Avec un taux variable, vous bénéficierez d’un taux plus bas à la signature et potentiellement sur la durée si le marché ne bouge pas beaucoup. Cela peut être intéressant si vous êtes primo-accédant et que vous savez que vos revenus vont augmenter dans les prochaines année avec une évolution de carrière positive et des augmentations. Attention, toutefois, vous êtes dépendant des mouvements des marchés financiers.

Le taux fixe est une bonne solution si vous souhaitez prévoir sur le long terme avec des mensualités qui ne bougeront pas au fil du temps.

Vous ne pourrez pas profiter de la baisse du taux variable, mais vous avez toutefois la possibilité de renégocier votre prêt si les taux d’intérêt sont en baisse pour diminuer vos mensualités. Il est conseillé d’entamer cette démarche si vous êtes dans la première moitié de l’emprunt, que votre capital restant dû est au moins de 50 000 euros et que l’écart entre le taux d’intérêt de départ et le nouveau se situe entre -0,50% et -1%. La loi ne fixe aucun maximum sur le nombre de renégociations du prêt immobilier.

Il est tout à fait possible de passer d’un taux variable à un taux fixe si une clause est présente dans le contrat. Souvent, vous pouvez effectuer cette démarche à chaque date anniversaire du contrat. Cela peut demander des frais complémentaires ou des conditions particulières. Si votre contrat de prêt n’inclut pas cette possibilité, tournez-vous vers une autre banque qui rachètera votre crédit et sera à même de vous proposer un taux fixe.

Attention : passer d’un taux variable à un taux fixe à cause du mouvement des taux d’emprunt qui ont augmenté ne constitue pas forcément un bon calcul. En effet, les taux bougent beaucoup sur une période d’emprunt qui court généralement sur 15 à 25 ans. Le taux peut très bien augmenter une année et se réduire la ou les années suivantes : c’est donc une stratégie à évaluer sur le temps long.

Les taux d’emprunts sont hauts au moment où vous entamez votre projet immobilier ? Le choix du type de taux dépend de votre situation : si le prêt est en cours ou non encore signé pour le moment.

Si le prêt n’est pas signé

Si le prêt n’est pas signé, le taux variable peut être intéressant dans la perspective où les taux vont baisser par la suite. Toutefois, la conjoncture peut être difficile à prévoir et les taux grimper encore plus hauts que leur niveau actuel.

A contrario, le taux fixe permet de signer le contrat avec un taux haut, et de le renégocier à la date anniversaire s’il a baissé dans l’intervalle.

Si le prêt est déjà en cours

Si le prêt est déjà signé avec un taux variable, il est possible de :

• Rembourser en avance de grosses échéances quand le taux est encore faible pour anticiper sa remontée.
• Demander le passage vers un taux fixe à la banque, à condition que le contrat le permette.
• Attendre que le marché baisse pour profiter de mensualités plus avantageuses.

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