Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
La succession n’est jamais un sujet agréable auquel penser, ni facile à aborder avec ses proches. Toutefois, il est important de connaître tous les cas de figure possibles après votre décès ou celui de votre conjoint, surtout si vous avez des enfants. Il existe une option moins connue, mais souvent plus avantageuse que le démembrement de propriété classique : la donation entre époux. On vous explique en quoi elle consiste, et comment la mettre en place.
Pleine propriété, nue-propriété et usufruit : quelles différences ?
Avant de parler de la succession en détail, il est primordial de comprendre les notions de nue-propriété et d’usufruit.
Lorsque vous achetez un bien et que vous en devenez propriétaire, vous en obtenez généralement la pleine propriété : vous êtes libre d’y habiter, de le louer ou de le revendre. En réalité, la pleine propriété est composée de deux droits distincts :
- L’usufruit : vous pouvez loger dans le bien ou le mettre en location et en tirer des revenus, mais pas le vendre ;
- La nue-propriété : vous pouvez vendre le bien, mais en aucun cas l’habiter ou le louer pour obtenir des revenus locatifs.
La majorité des propriétaires disposent de la pleine propriété de leur logement, mais il arrive souvent d’assister à ce que l’on appelle un démembrement de propriété.
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Le démembrement de propriété en cas de décès du conjoint
Le démembrement de propriété, c’est-à-dire le fait de répartir l’usufruit et la nue-propriété d’un bien entre plusieurs personnes, est plus courant qu’on ne le pense. C’est ce principe même qui est mis en place lors d’un achat en viager par exemple.
Il est également utilisé en cas de décès d’un conjoint lorsque le couple avait des enfants. Le démembrement de propriété permet au conjoint survivant de rester dans son logement, et fait baisser les droits de succession pour les enfants.
Si le couple marié n’avait pas d’enfant et que leurs parents respectifs ne sont plus en vie, la pleine propriété revient automatiquement à l’époux survivant.
Le cas d’un couple avec des enfants en commun
Il est courant de penser que lorsqu’un couple est marié, surtout sous le régime de la communauté, le conjoint survivant récupérera automatiquement la totalité des biens. C’est une idée largement répandue, mais pourtant fausse.
Après un décès, la moitié des biens font partie de ce que l’on appelle l’actif successoral. Lorsque le couple a eu un ou plusieurs enfants ensemble, deux options sont possibles pour le conjoint survivant : garder le droit d’usufruit, ou bénéficier d’1/4 de la pleine propriété de l’actif successoral.
Attention, vous disposez d’un délai de 3 mois après le décès de votre conjoint pour faire part de votre choix. Une fois ce délai dépassé, il est supposé que vous avez choisi l’usufruit.
100 % en usufruit
Si l’option usufruit est retenue, alors la pleine propriété du bien est découpée de la façon suivante :
- Le conjoint survivant obtient 100 % du droit d’usufruit, et peut donc continuer de résider dans son logement ou le mettre en location pour payer son loyer en maison de retraite par exemple.
- Les enfants héritent de la nue-propriété du bien, et les droits de succession à régler seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière, qui varie selon l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
Lors du décès du parent survivant, les enfants obtiendront la pleine propriété du bien. Ils seront alors libres de l’habiter, de le mettre en location ou bien de le vendre et se répartir les gains.
Cette option est particulièrement recommandée lorsque les époux sont âgés, ou désirent rester dans leur logement même en cas de décès du conjoint.
1/4 en pleine propriété
Dans ce cas, le conjoint survivant obtiendra 1/4 de la pleine propriété des biens de son défunt conjoint, et les 3/4 restants seront partagés entre les enfants du couple.
Si cet actif successoral comporte un bien immobilier, le conjoint survivant dispose automatiquement d’un droit d’occupation pendant un an, même si le logement était uniquement la propriété du conjoint décédé. Ce droit s’ajoute à l’héritage, et ne peut être révoqué, pas même par un testament.
Il est possible de pérenniser le droit d’occupation en en faisant la demande auprès de son notaire dans un délai d’un an. Dans ce cas, il sera cette fois déduit de l’héritage. Sachez toutefois que même si la valeur du bien est supérieure au quart de l’héritage reçu, il n’y aura rien à reverser aux enfants.
Le cas d’un couple avec des enfants issus d’une précédente union
Lorsque le conjoint décédé laisse derrière lui des enfants d’une précédente union, les choses se compliquent pour le conjoint survivant. En effet, ce dernier n’a plus le choix et ne peut plus prétendre à l’usufruit de son logement.
Il obtiendra ainsi 1/4 de la pleine propriété des biens du défunt. Il reste toutefois possible de demander un droit préférentiel d’attribution, pour obtenir en priorité la propriété du logement qu’il occupe lors du partage des biens chez le notaire.
Cette opération a un coût, et si la valeur du logement est plus élevée que la part d’héritage reçue, il faudra verser la différence aux enfants.
Le principe de la donation entre époux
Nous l’avons vu, même en étant marié, l’avenir et l’héritage d’un conjoint survivant est loin d’être assuré lorsque des enfants d’une précédente union entrent dans l’équation.
Pour protéger votre conjoint et lui attribuer une plus grande part de votre héritage, vous pouvez toutefois opter pour la donation entre époux, également appelée donation au dernier vivant.
Sa mise en place
La donation entre époux, qu’elle soit réciproque ou non, est un acte encadré : le couple doit obligatoirement faire appel à un notaire pour la mettre en place. Comme son nom l’indique, elle ne concerne que les couples mariés : les conjoints pacsés ou en concubinage ne pourront pas y avoir recours.
Le coût de la rédaction notariée d’une donation entre époux est relativement abordable, puisqu’il est de 135,84 € TTC, plus des frais d’inscription au fichier central des dispositions de dernières volontés.
Contrairement aux autres, la donation au dernier vivant est révocable à tout moment (sauf si elle a été établie dans le contrat de mariage). La révocation peut se faire devant le notaire ou via un testament, et il n’est pas nécessaire d’en informer le bénéficiaire. Elle est automatiquement prononcée en cas de divorce.
La donation au dernier vivant ne prend d’ailleurs effet qu’après le décès de l’époux donateur, c’est pourquoi on parle de donation de biens futurs.
Une option supplémentaire pour le conjoint survivant
Concrètement, la donation entre époux remanie les options qui s’offrent au conjoint survivant en cas de décès de son partenaire. Selon la situation, ce dernier pourra donc choisir d’obtenir :
- La totalité de la succession en usufruit ;
- La quotité disponible de la succession en pleine propriété ;
- 1/4 de la succession en pleine propriété, et 3/4 en usufruit.
Lors de la rédaction de l’acte de donation, l’époux donateur peut laisser le choix à son bénéficiaire de l’option qu’il préfère, ou décider lui-même afin de restreindre les possibilités de son conjoint.
Pour y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif :
La succession avec et sans donation entre époux
| Héritiers du conjoint décédé | Conjoint survivant sans donation entre époux | Conjoint survivant avec donation entre époux |
|---|---|---|
Enfants en commun | 1/4 pleine propriété | 1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit |
Enfants issus d’une précédente union | 1/4 pleine propriété | 1/4 pleine propriété et 3/4 usufruit |
Parents vivants | Deux parents : 1/2 pleine propriété | La totalité de la pleine propriété |
Ni parents ni enfants | La totalité de la pleine propriété | La totalité de la pleine propriété |
Ses avantages et sa fiscalité
La donation entre époux est avantageuse en particulier lorsque le couple a des enfants issus d’une union précédente, car elle permet d’augmenter la part d’héritage du conjoint survivant.
En effet, il n’est pas possible en France de déshériter totalement ses enfants au profit d’un autre héritier. Ils ont automatiquement droit à une « réserve », qui varie selon le nombre d’enfants :
- 1/2 du patrimoine pour un enfant ;
- 2/3 pour deux enfants ;
- 3/4 pour trois enfants ou plus.
Sans donation, le conjoint survivant n’a droit qu’à 1/4 de la succession, peu importe le nombre d’enfants. Avec, en revanche, il lui est possible d’obtenir la totalité de la quotité disponible, c’est-à-dire la part que le défunt est libre de distribuer à qui il le souhaite, soit :
- 1/2 du patrimoine s’il n’y a qu’un enfant ;
- 1/3 pour deux enfants ;
- 1/4 pour trois et plus.
Enfin, la donation entre époux est également utile même si vous n’avez pas d’enfants. En cas de décès, le conjoint survivant peut ainsi obtenir la pleine propriété des biens du défunt, et ce même si les parents de ce dernier sont encore en vie.
Sans donation, les parents d’un défunt peuvent prétendre à la moitié de ses biens.
La donation de biens futurs entre époux exonère le conjoint survivant de droits de succession sur la part de l’héritage qui lui revient, mais n’empêche pas l’ouverture de la succession.
