Quels sont les risques de l’achat en VEFA ?

L’achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) correspond à l’acquisition d’un logement neuf (une maison ou un appartement), qui n’a pas encore été construit, ou dont la construction n’est pas encore terminée. On appelle aussi l’achat en VEFA, “achat sur plan” ou “programme neuf”.

La grande particularité de la VEFA est qu’il n’est pas possible d’accéder physiquement au futur logement. L’acheteur n’aura à disposition que des plans, des maquettes ou des projections 3D. Dans certains cas, il lui sera proposé de visiter un logement témoin.

La livraison d’un bien immobilier en VEFA ne se fait généralement pas avant 1 ou 2 ans, le temps de la fin des travaux. Ce type d’achat est particulièrement prisé pour de l’investissement locatif.

Tout d’abord, notons que l’achat en VEFA présente plusieurs avantages :

• Financier : le prix du logement, bien que souvent plus cher que celui d’un logement ancien, est échelonné. Ainsi, il est rapidement amorti ;
• Absence de travaux : comme tout est neuf, vous n’aurez aucune rénovation à effectuer. Cela implique également des charges de copropriétés faibles ;
• Frais de notaire réduits : ils sont à 3% dans le neuf, au lieu de 7% dans l’ancien ;
• Dernières normes en matière de construction : le logement sera labellisé bâtiment basse consommation (BBC), ce qui engendrera des économies d’énergie conséquentes. Vous profiterez aussi d’un excellent confort thermique et acoustique ;
• Exonération de la taxe foncière : cette exonération dure 2 ans.

Cependant, acheter en VEFA comporte tout de même des risques qu'il faut prendre en compte avant de se lancer.

Un retard dans le délai de livraison

C’est un fait, acheter en VEFA demande de la patience. En moyenne, il faut compter entre 1 et 2 ans après la signature du contrat pour pouvoir investir les lieux.

Le retard de livraison représente 29,3% des ventes en VEFA, avec un retard moyen de 5,4 mois. L’impact financier direct pour l’acheteur, correspondant aux frais supplémentaires non prévus, comme les loyers ou les frais dus à l’allongement du prêt, peut atteindre 4500 euros.

C’est la raison pour laquelle il est important de vérifier minutieusement la clause du contrat précisant la date de livraison du logement. La plupart du temps, il n’y a pas de date de livraison précise. À la place, vous pouvez retrouver une formulation se rapportant à un trimestre d’une année.

Plusieurs moyens peuvent vous prémunir contre d’éventuels délais de retard de livraison :

• L’achat d’un bien dont la construction a déjà commencé, ce qui permet d’avoir une plus grande visibilité sur les travaux restants et donc des délais de livraison ;
• La garantie d’achèvement visant à faire respecter les délais (attention, celle-ci doit figurer dans le contrat de réservation VEFA, puis dans l’acte de vente rédigé par le notaire) ;

En cas de non-respect des délais de livraison, vous pouvez donc recevoir une indemnité. Celle-ci peut prendre différentes formes :

• des pénalités versées par jour de retard ;
• un dédommagement concordant avec les frais réels engagés, dans le cas où le préjudice serait conséquent pour vous (double loyer, obligation de vivre dans un hôtel ou de louer un garde-meuble).

Un conseil ? Ne versez pas les 5% restants avant d’avoir les clés du logement en votre possession. Pour rappel, le paiement d’un bien VEFA s’effectue en plusieurs fois selon l’état d’avancement des travaux.

L’échelonnement de ce paiement est prévu par l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation (CCH), soit :

• 35% du prix au moment de l’achèvement des fondations ;
• 70% lors de la mise hors d’eau ;
• 95% au moment de l’achèvement de l’immeuble.
• 5% à la remise des clés.

Le montant des intérêts intercalaires

Comme le déblocage des fonds finançant le projet immobilier se fait par palier, selon les appels de fonds du constructeur et du promoteur, il n’y a pas de remboursement de prêt avant le déblocage total. En revanche, les intérêts intercalaires, eux, sont à régler.

Mais de quoi s’agit-il ? Ce sont les frais que l’emprunteur doit rembourser chaque mois à la banque, jusqu’à ce que son crédit immobilier soit débloqué en intégralité. Ainsi, les intérêts intercalaires sont calculés sur le montant du crédit déjà débloqué. Cela engendre un surcoût du crédit ainsi que de l’assurance de prêt.

Les malfaçons

Lorsque les travaux sont terminés, l’acheteur doit réceptionner son bien. Cette étape est déterminante pour le début et le champ d’application des garanties du promoteur.

L’objectif est donc de vérifier que le logement est conforme à ce qui est prévu dans le contrat et qu’il n’y a pas de vice de construction ou de prestations non présentes. Les plans, les équipements et les finitions doivent avoir été respectés.

Si ce n’est pas le cas, l’acheteur est en droit de refuser la réception et de signer un procès-verbal de refus. Il pourra, ensuite, faire appel à un architecte pour faire approuver les travaux supplémentaires à réaliser. Dans tous les cas, le promoteur est obligé de remettre les clés à l’acheteur.

Il arrive qu’il y ait quelques défauts ne rendant pas l'occupation du bien impossible. Dans ce cas, il faudra le réceptionner en mentionnant lesdites réserves (défauts). Le promoteur devra alors les résoudre, dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Pour cela, il dispose d’un an après la livraison du logement.

Ainsi, l’acheteur devra noter tous les défauts dans le procès-verbal de réception. Cela peut être, par exemple, un carreau de carrelage fêlé, ou encore une prise électrique défectueuse.

Il est très important de faire cette visite de réception avec un maximum d’attention pour ne rien manquer et se voir opposer ultérieurement un refus de prise en charge.

Par ailleurs, sachez que la réception donne droit aux garanties légales des ouvrages neufs, qui sont biennales (elle concerne les équipements) ou décennales (pour les dommages importants empêchant l’occupation du bien).

La modification du contrat de réservation

Le contrat de réservation VEFA n’a pas de valeur légale. Il n’engage pas le promoteur à construire, puis à vendre le programme immobilier exactement tel qu’il est exposé dans celui-ci. Ce type de contrat n’a pour seul objectif que de réserver un lot. De fait, le promoteur est en droit de le modifier.

De même, dans le contrat de réservation, il ne s’agit que d’un prix prévisionnel pouvant évoluer entre sa signature et le contrat de vente définitif. Il est donc possible que celui-ci soit révisé à la hausse durant la période de travaux.

Heureusement, les fluctuations du prix de vente font l’objet d’un encadrement protégeant l’acheteur. Ainsi, si le prix fixé dans le contrat de vente est supérieur d’au moins 5% par rapport au prix prévisionnel, l’acheteur a le droit de renoncer à la vente, sans pour autant perdre son dépôt de garantie.

Bien que la loi protège assez efficacement l’acheteur, toutes les situations ne peuvent être prévues. Pour se prémunir d’une mauvaise surprise, voici quelques conseils :

• Bien choisir son promoteur (plus il a d’expérience, mieux c’est) et son programme de construction. Vous pouvez consulter sur internet les avis concernant le promoteur ;
• Se renseigner sur le plan local d’urbanisme (PLU), disponible à la mairie, pour connaître les futurs aménagements du quartier ;
• Lire attentivement son contrat de réservation, et s’assurer que toutes les mentions y figurent (l’aide d’un professionnel, comme un notaire ou un avocat, peut être utile) ;
• Se faire éventuellement accompagner par un architecte lors de la phase de livraison ;
• En cas de malfaçons, il faut toutes les noter dans le procès-verbal de livraison.

L’acheteur a le droit de changer d’avis après avoir signé le contrat de réservation. Ce délai de rétractation peut, cependant, avoir des conséquences variées selon les délais et les raisons de l’annulation d’achat en VEFA.

L’acheteur dispose d’un délai entre 10 et 14 jours à compter de la signature du contrat pour se rétracter. Pour invoquer son droit de rétractation, il doit envoyer sa demande, de préférence par écrit sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, contenant aussi le contrat de réservation signé.

Il n’a pas à donner de justification si la demande de résiliation du contrat se fait dans les délais impartis. Il reçoit alors le remboursement de son dépôt de garantie dans un délai de 3 mois après la résiliation du contrat.

Si le délai de rétractation est dépassé, les règles se durcissent. En effet, l’acheteur pourra récupérer son dépôt de garantie uniquement si l’une de ces raisons s’applique :

• Le contrat de vente n’est pas signé dans le délai imparti ;
• Le projet immobilier est abandonné ;
• Le prix de vente à augmenté de plus de 5% par rapport au prix énoncé dans le contrat de réservation ;
• L’immeuble ou le lot a subi une perte de valeur de plus de 10% ;
• Le prêt bancaire n’est pas validé.