Le contrat de location peut comporter une clause de révision du loyer en cours de bail. Celle-ci permet alors au propriétaire d’augmenter le montant du loyer perçu une fois par an, sous certaines conditions. Le propriétaire doit donc s’y conformer avant d’appliquer toute majoration, et doit par ailleurs respecter l’indice de référence des loyers (IRL) qui encadre la progression des prix des logements loués meublés ou vides.
La révision annuelle
La révision du loyer en cours de bail est autorisée uniquement si une clause du contrat de location la prévoit. L’indice de référence des loyers à partir duquel la révision sera faite doit également être précisé. L’augmentation du loyer par le propriétaire bailleur est limitée à une fois par an. Elle peut intervenir, soit à l’anniversaire du bail, soit à une autre date mentionnée dans le contrat de location du bien.
Si aucune date n’est indiquée et qu’une révision en cours de bail est contractuellement possible, c’est alors le jour de la signature de ce dernier qui s’applique. L’absence d’une clause de révision du montant du loyer en cours de bail rend son augmentation impossible.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation sur les logements dits passoires thermiques, tout bail de location d’un logement classé F ou G par le diagnostic DPE signé depuis le 24 août 2022 ne peut voir son loyer révisé.
La loi Alur réglemente les augmentations de loyer, que celles-ci fassent suite à une revalorisation classique ou à des travaux d’aménagement ou de rénovation. Les prix des loyers fluctuent selon l’emplacement géographique du logement qui a été défini en 3 zones :
- zone tendue avec encadrement des loyers : la demande de biens en location est ici supérieure à l’offre disponible et le montant des loyers dans l’ancien et le neuf est plus élevé que sur le reste du territoire. Le loyer de référence de la zone doit être strictement appliqué avec une majoration éventuelle limitée à +20 % ;
- zone tendue non concernée par l’encadrement des loyers : le prix du loyer est librement fixé lors de la première mise en location de l’appartement ou de la maison ;
- zone non tendue : le montant du loyer est libre lors de la première mise en location du bien et au renouvellement du bail.
Lors de la relocation du bien (après le départ de l’occupant actuel), la majoration peut être appliquée si le logement est situé dans une zone où les loyers sont libres. Si celui-ci est situé dans une zone dite tendue, où l’encadrement des loyers s’applique, le bailleur doit respecter le plafonnement applicable dans le secteur géographique concerné.
Paris fait l’objet d’un régime particulier. Une maison ou un appartement localisé dans une zone tendue de la capitale ou de ses départements limitrophes voit son loyer fixé et réévalué chaque année sur les données publiées de l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Le site permet de calculer le montant d’une location à une adresse précise grâce à son calculateur en ligne très performant. Pour information, le prix du m² doit être compris entre unmontant maximal de référence ( prix moyen majoré de 20 %) et minimal de référence (prix moyen minoré de 30 %).
La marche à suivre
Le propriétaire doit informer son locataire par courrier recommandé de son intention de revoir le montant du loyer. Il lui rappelle également les termes de la clause de révision incluse dans le bail. La lettre doit mentionner le montant du loyer ajusté (calculé hors charges locatives). Son application est effective dès le jour de la demande.
En cas de renouvellement du bail, le propriétaire a obligation de prévenir son locataire par écrit 6 mois avant la fin du bail et de lui signifier l’augmentation du loyer à venir. L’occupant doit remettre son accord sous 2 mois pour valider la proposition de son bailleur. Passé ce délai, et sans réponse du locataire valant légalement refus de sa part, le bailleur peut saisir un conciliateur.
Si la conciliation échoue, c’est ensuite au tribunal d’instance de fixer le montant du loyer. Le locataire devra alors quitter les lieux ou se conforter aux nouvelles dispositions du bail. Dans le cas où le locataire reste dans le logement sans respecter la décision du tribunal, une résiliation du bail au motif de loyers impayés, voire une expulsion peuvent être engagées.
Le propriétaire dispose d’un an, à partir de la date de révision, pour demander l’augmentation du loyer. Passé cette date, il sera dans l’impossibilité de le réviser pour l’année écoulée.
La révision du loyer n’est pas rétroactive ! Le propriétaire a donc intérêt à la demander dès que possible.
Le locataire peut contester le montant demandé en cas d’erreur de calcul. Pour cela, il adressera un courrier à son propriétaire ou saisira la commission départementale de conciliation (CDC).
Il peut être intéressant de consulter la carte des loyers en France pour connaître le prix au m² des logements nationaux. Cela permet de vérifier que le montant mensuel du bien loué ou à louer est correctement estimé.
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La révision exceptionnelle après travaux
Des travaux de rénovation et d’amélioration de l’habitat peuvent justifier une augmentation du loyer. Le nouveau montant réclamé doit obligatoirement recevoir l’accord du locataire avant son application.
Un avenant est alors signé, sauf si le bail prévoit dans ses termes une augmentation du loyer après des travaux. Ceux-ci sont impérativement listés et comprennent leurs modalités et le délai de réalisation.
Faire des travaux peut entraîner une majoration du loyer, si et seulement si le logement possède un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé A, B, C, D ou E.
La réalisation de travaux de mise aux normes d’un logement ne peut faire l’objet d’une révision du loyer.
Les travaux d’amélioration du logement
Par travaux d’amélioration du logement, on entend l’ajout d’éléments de confort. Sont exclus les travaux d’entretien qui ne peuvent faire l’objet d’une révision du loyer en cours de bail (électricité, ravalement, peinture).
Travaux concernés par l’autorisation de révision du loyer
- aménagement d’un ascenseur ;
- installation d’une cuisine équipée alors que le logement en était dépourvu ;
- pose d’un double vitrage dans le but d’améliorer le DPE du logement ;
- installation d’une nouvelle chaudière ;
- adjonction d’un digicode ou tout autre équipement de sécurité ;
- éléments d’accueil pour personnes à mobilité réduite.
Aucune majoration de loyer ne peut être appliquée avant la fin des travaux.
Application et plafonnement de l’augmentation
- Nouvelle location : l’augmentation est recevable uniquement si le montant des rénovations est égal ou supérieur à 6 mois de loyers hors charges.
- Renouvellement de bail : le montant des rénovations doit correspondre au minimum à une année de loyers.
- L’augmentation est plafonnée à 15 % du coût total des travaux. Elle doit être étalée sur 3 ans si celle-ci représente moins de 10 % du montant du loyer annuel, ou sur 6 ans si elle les dépasse.
Pensez à prévenir votre locataire et à obtenir son accord par écrit avant d’engager les travaux. À défaut, ceux-ci ne pourront être répercutés en partie sur le montant du loyer.
En cas de désaccord sur la majoration envisagée après la réalisation des travaux, l’augmentation ne pourra avoir lieu qu’au moment de la relocation ou du renouvellement du bail.
L’augmentation du loyer est plafonnée par l’IRL, l’indice de référence des loyers. Cet indice trimestriel de révision est encadré par la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il sert de base de référence dans le cas de l’augmentation du loyer en cours de bail et correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (exclusion du tabac et des loyers) au cours des 12 derniers mois.
Le propriétaire s’appuie sur sa dernière parution pour calculer le nouveau montant du loyer et ne peut en aucun cas dépasser sa variation. Il faut ainsi connaître le montant du loyer hors charges, l’indice de révision des loyers du trimestre en cours et celui de l’année précédente.
Calcul du loyer révisé : loyer actuel hors charges x (IRL du trimestre concerné / IRL du trimestre de l'année précédente).
Exemple de calcul pour un loyer de 800 € révisé au 1er trimestre 2022 :
- 800 € x IRL 1er trimestre 2022 / IRL 1er trimestre 2021
soit 800 € x 133.93 / 130.69
Montant maximum du nouveau loyer : 819.83 €.
Le plafonnement des loyers pour 2023 ( bouclier loyer)
Attention, la loi du 16 août 2022 valide la mise en place d’un bouclier loyer venant déroger, de façon temporaire, à la variation de l’IRL entre le 3e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2023 inclus en vertu de la conjoncture économique actuelle. Ainsi l’augmentation d’un loyer en 2023 ne pourra dépasser :
- 3,5 % en métropole ;
- 2 % en Corse ;
- 2,5 % en outre-mer.
Tout bailleur désirant majorer le loyer d’un bien durant cette période a obligation de respecter ces pourcentages.
Comment calculer l’augmentation d’un loyer ?