Comprendre l’achat en VEFA
Toutes les clés pour comprendre les avantages et les garanties de l’achat en VEFA.
Par Luko
Pour de nombreux ménages, il est actuellement difficile d’emprunter en vue d’acheter un bien immobilier. Vous en faites partie et vous vous demandez pourquoi ? Peut-être que la réponse est liée au HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Nous vous expliquons comment fonctionnent les normes HCSF pour l’octroi d’un crédit immobilier. Suivez le guide !
Le rôle du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), créé en 2010, est un organe de contrôle dont la mission est de surveiller le système financier français dans sa globalité. Le président de la HCSF est le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance.
La mission du HCSF est de maintenir la stabilité du système financier pour que celui-ci soit en mesure de soutenir la croissance économique. Il s’agit donc de l’autorité fixant les modalités des emprunts bancaires et des critères d’acceptation des crédits.
Autrement dit, il impose aux banques des seuils leur permettant ou non d’accorder des prêts. Ces normes HCSF s’appliquent pour un crédit immobilier.
Le HCSF, afin de pouvoir remplir son rôle, a fixé 6 objectifs à suivre :
- favoriser la collaboration et la communication d’informations entre le ministère de l’Économie, la Banque de France, l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de résolution (ACP), l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et l’Autorité des Normes Comptables (ANC) ;
- protéger les ménages du surendettement et leur assurer un reste à vivre suffisant ;
- diminuer la dépendance démesurée au financement de court terme ;
- réduire le groupement des expositions directes et indirectes à la crise ;
- limiter l’encouragement des banques à contracter des opérations bancaires inadaptées par des individus qu’elles conseillent, et ainsi limiter l’aléa moral. Ce dernier consiste dans le fait qu'une banque, assurée contre un risque (qui ne risque rien), peut se comporter de manière plus risquée avec vous, par exemple, pour qui ce risque est bien réel ;
- consolider la puissance des infrastructures financières du pays.
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Des critères inchangés pour 2023
D’abord promulguées en janvier 2020 par le HCSF, puis assouplies en janvier 2021, les normes HCSF pour un crédit immobilier sont, depuis janvier 2022, devenues des mesures obligatoires pour les banques. Ainsi, les mêmes règles s’appliquent pour 2023 :
- Le taux d’endettement maximum est limité à 35% des revenus nets de l’emprunteur, et ce, avant le paiement des impôts. Par ailleurs, l’assurance de prêt est incluse dans ce pourcentage. À noter qu’avant, le taux d’endettement était de 33%.
- La durée de remboursement maximum est de 25 ans. Elle peut aller jusqu’à 27 ans s’il s’agit d’un achat en VEFA ou d’un achat dans l’ancien comprenant des travaux, et uniquement si la jouissance du bien immobilier se fait après le déblocage des fonds.
Les banques ont, cependant, une marge de flexibilité afin de pouvoir s’affranchir de ces normes HCSF pour le crédit immobilier d’emprunteurs primo-accédants (acquéreurs d’un bien immobilier pour la première fois) et de ceux faisant l'acquisition d’une résidence principale. Cette marge est fixée à 20% de la production trimestrielle et n’est utilisée qu’à hauteur de 13,7%.
C’est pourquoi le HCSF demande aux banques d’être plus souples en 2023, pour accorder davantage de crédits aux ménages modestes et ne pas privilégier seulement que les bons profils.
En effet, il juge que les banques pourraient davantage jouer sur les marges qu’elles ont à disposition pour prêter de l’argent aux jeunes ménages primo-accédants et aux publics les moins favorisés. En pratique, ceux-ci ont de plus en plus de mal à obtenir un crédit.
Le taux d’usure, facteur de blocage
Sujet brûlant depuis des mois, le taux d’usure représente un obstacle de taille pour les ménages souhaitant emprunter, même les plus solvables ayant un bon dossier. De fait, même si les banques sont plus souples sur l’octroi des crédits, le taux d’usure risque, tout de même, d’être dépassé, et ce, surtout en cas de durée de remboursement supérieure à 25 ans.
On s'explique : même si une banque accepte de prêter sur plus de 25 ans, et sans respecter le taux d’endettement (35%), les chiffres ne doivent pas dépasser le taux d’usure. Le problème ? Plus les durées sont allongées, plus il existe un risque réel que le taux d’usure soit dépassé.
Pour rappel, le taux d’usure, défini par l’article L314-6 du Code de la Consommation, est le taux maximal auquel les banques peuvent prêter. Ce taux, calculé par la Banque de France, se base à la fois sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et sur le taux de l’assurance-emprunteur (et les frais de dossier). La loi impose que, pour obtenir le prêt immobilier, le TAEG doit être en dessous du taux d’usure en vigueur.
Les taux d’usure sont publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre en vue du prochain.
À noter qu’ils ne suivent pas le rythme imposé aux taux d’intérêt. Ainsi, le taux d’usure contrôle le taux d’emprunt immobilier. En effet, quand ils stagnent durant trois mois, ils empêchent les ménages d’acheter un bien immobilier, alors que le taux d’intérêt reste plutôt favorable.
Pour faire face aux blocages des ventes et des achats, une révision mensuelle au lieu de trimestrielle a été approuvée par la Banque de France. Cette réévaluation mensuelle du taux d’usure redonne de l’espoir aux ménages souhaitant acquérir un bien.
