Les 12 motifs d’expulsion d’un locataire

Non, un propriétaire ne peut pas expulser son locataire sans raison. Le lancement d’une procédure d’expulsion d’un locataire par le propriétaire doit être justifié par un motif recevable et sérieux. Seul le juge est habilité à prononcer la résiliation du bail. Cette procédure doit d’ailleurs être justifiée par un manquement avéré des obligations contractuelles du locataire.

Suite à un commandement de quitter les lieux, le locataire à un délai légal de deux mois pour libérer le logement. Il dispose d'un mois supplémentaire pour contester cette décision en faisant appel du jugement.

La clause résolutoire est une disposition du contrat de bail d’habitation permettant au propriétaire de résilier automatiquement le contrat si le locataire ne respecte pas certaines obligations (loyer impayé, problème d'assurance, etc.). Sa mise en œuvre est encadrée par la loi et doit être clairement mentionnée dans le bail avec les motifs précis pouvant entraîner la résiliation.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de location a pour objectif de protéger le bailleur en cas de manquement de la part du locataire tel que :

• Le défaut de paiement du loyer et/ou non-versement des charges ;
• Le défaut d’assurance habitation ;
• Le non-respect de “l’obligation d’user paisiblement des locaux loués” (troubles du voisinage ou nuisances) ;
• Le défaut de paiement du dépôt de garantie par le locataire au moment de la signature du bail et de son entrée dans le logement.

Ces 4 motifs sont les seuls qui permettent de mettre fin légalement et unilatéralement à un contrat de location via la clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Si vous souhaitez résilier le bail pour un autre motif, il vous faudra alors saisir la justice. De la même façon, si la clause résolutoire ne figure pas dans le bail de location, il est nécessaire de passer par une résiliation judiciaire en respectant une procédure stricte et précise.

Un locataire peut être expulsé de son logement pour diverses raisons, parmi lesquelles : le non-paiement du loyer, le non-respect des conditions du bail comme le défaut d'assurance habitation, la réalisation d'activités illégales sur la propriété et le trouble de jouissance.

1. Le défaut de paiement du loyer

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de payer son loyer et ses charges aux dates convenues. Lorsqu’il ne le fait pas, le bailleur est en droit :

• De résilier le bail automatiquement sans avoir à recourir au juge en présence d’une clause résolutoire ;
• Ou le cas échéant, de poursuivre le locataire en justice pour demander la résiliation du bail.

La procédure pour virer un locataire qui a des loyers impayés

Dans un cas comme dans l’autre, la résiliation du bail par le propriétaire bailleur passe par des étapes bien définies. Le bailleur doit au préalable faire parvenir par voie de commissaire de justice un commandement de payer sous 2 mois au locataire. Si cette demande n’est pas suivie d’effet, le bailleur peut alors :

• Assigner en référé son locataire à comparaître devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et acter la résiliation du contrat de location de plein droit ;
• Demander le remboursement des impayés et/ou la résiliation judiciaire du bail d’habitation. La décision reviendra au juge qui statuera en fonction des éléments du dossier.

Assignation au tribunal pour loyers impayés

Le locataire peut également être assigné devant le tribunal judiciaire. Cette procédure permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail ainsi que l'expulsion du locataire. Si le juge estime la demande justifiée, il peut prononcer la résiliation du bail.

L'aide au loyer impayé pour le locataire

Le locataire conserve toutefois la possibilité de demander des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 36 mois.

Le locataire en difficulté financière peut déposer un dossier auprès de la commission de surendettement. Si celui-ci est jugé recevable, le locataire bénéficie d’une protection contre l’expulsion. Cette démarche intervient lorsque la personne n’a manifestement plus les moyens de s’acquitter de ses dettes locatives.

2. Le défaut d’assurance du locataire

Les locataires d’un bien meublé ou non meublé ont l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs. Ils doivent d’ailleurs fournir chaque année à leur propriétaire une attestation d’assurance habitation.

En l’absence de présentation de celle-ci suite à une mise en demeure restée sans réponse après un délai d’un mois, le bailleur peut :

• Souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui répercuter le coût de celle-ci ;
• Demander la résiliation du bail de location pour défaut d’assurance habitation (de plein droit en présence d’une clause résolutoire ou à défaut par voie judiciaire).

3. Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé donné par le bailleur

Si le propriétaire demande un congé pour motif légitime et qu'il a été adressée dans les formes, le locataire n’est plus autorisé à rester dans les lieux après l’expiration du préavis de 6 mois. Ce type de congé est valable uniquement pour la reprise des lieux par le propriétaire pour y habiter, pour la vente du logement ou pour un motif légitime et sérieux.

Par exemple, un congé pour vente associée à une lettre de résiliation de bail pour vente envoyée par le propriétaire permet au bailleur de donner congé au locataire en respectant la loi.

Après avoir fait constater son occupation illicite par commissaire de justice (huissier), il faudra alors saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir son expulsion.

4. Les troubles du voisinage (locataire ou chien bruyant)

Le locataire a l’obligation “d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location”. Il convient donc d’être particulièrement vigilant si vous résidez au sein d’une copropriété.

Les manquements à cette obligation incluent notamment :

• Les nuisances sonores constantes (tapage diurne ou nocturne, aboiements, cris, insultes, comportements agressifs, etc.) ;
• Les nuisances olfactives (barbecue, ordures, etc.) ;
• L’émission de poussières ou fumées ;
• L’atteinte à l’esthétique de l’environnement (entreposage d’encombrants, enseigne lumineuse, etc.).

Pour qu’un trouble du voisinage conduise à une résiliation du bail, celui-ci doit être considéré comme continu, permanent et répétitif. Une gêne isolée comme une fête ponctuelle n’est pas considérée comme un motif recevable et ne suffit pas à justifier l’expulsion.

5. La dégradation du logement par le locataire

Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement ainsi que de toutes dégradations survenant pendant la durée du bail. En effet, la conservation, l’entretien et les réparations du logement loué incombent au locataire. Celui-ci doit donc effectuer les réparations locatives nécessaires.

À défaut, le propriétaire pourra demander la résiliation du bail s’il constate des dégradations évidentes du bien loué ou une absence d’entretien du logement.

Par exemple, une négligence du locataire à l’origine d’une dégradation du bien comme un dégât des eaux non pris en charge peut également être à l’origine d’une résiliation du bail.

6. La réalisation de travaux sans autorisation préalable

En application de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’est pas autorisé à transformer le logement ou ses équipements sans avoir obtenu l’accord préalable du propriétaire. Par conséquent, le propriétaire bailleur est en droit de demander au locataire de remettre le logement en état si celui-ci constate que des travaux ont été réalisés sans son autorisation.

Au-delà de la remise en état initial du bien, une résiliation judiciaire du bail peut être accordée pour non-respect des obligations locatives.

7. La sous-location du logement sans autorisation

Un locataire n’est pas autorisé à sous-louer son logement sans avoir obtenu l’autorisation écrite de son propriétaire bailleur (article 8 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989).

En cas de manquement à cette obligation légale, le locataire prend le risque de voir son contrat de location résilié à ses torts exclusifs. En plus de faire sortir son locataire avant la fin du bail, le bailleur peut également exiger le remboursement des loyers perçus dans le cadre de la sous-location illicite.

8. Le non-respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble

Outre ses obligations locatives, le locataire qui réside au sein d’une copropriété doit veiller à respecter le règlement intérieur ou le règlement de copropriété de l’immeuble. Si le locataire occasionne des nuisances au sein de la copropriété, le copropriétaire bailleur est alors tenu responsable de ses agissements.

Il lui incombe donc de réagir soit :

• En donnant congé au locataire pour non-respect de “l’obligation d’user paisiblement des locaux loués” si le bail de location inclut la clause résolutoire prévue à cet effet ;
• En intentant une action en justice afin d’obtenir une résiliation judiciaire du bail.

Dans les deux cas, le propriétaire devra apporter des preuves tangibles du non-respect du règlement de copropriété.

9. Le non-respect de la destination du logement

Un bien donné en location à usage d’habitation ne peut pas être utilisé comme local commercial ou professionnel. Il en est de même pour un locataire exerçant une profession d’indépendant à son domicile. Par conséquent, le propriétaire bailleur est tout à fait en droit de résilier le bail d’un locataire qui ne respecte pas la destination prévue sur le contrat de location.

Un locataire peut néanmoins domicilier le siège de son entreprise à cette adresse pendant deux ans suite à sa création après avoir averti son bailleur (loi n°84-1149 du 21 décembre 1984 relative à la domiciliation des entreprises).

Concernant un local à usage mixte, le locataire est libre de l’utiliser aussi bien à des fins d’habitation que professionnelles sans restrictions durant toute la durée du bail. Toutefois, si celui-ci est utilisé uniquement dans un but professionnel, il ne pourra être renouvelé à l’échéance.

10. De fausses informations communiquées lors de la signature du contrat de location

Il arrive parfois qu’un locataire communique de fausses informations à un bailleur pour obtenir un logement. Cela passe généralement par la falsification de documents dans le but de dissimuler son identité, sa situation personnelle ou professionnelle.

Le locataire est censé remettre des informations sincères et véritables lors de la signature du bail.

Si ce n'est pas le cas, le propriétaire bailleur peut exiger la nullité du contrat ainsi que l’expulsion du locataire en s’appuyant sur l’article 1137 du Code civil. C’est le cas notamment lorsqu’un locataire fournit par exemple un faux bulletin de salaire pour cacher au bailleur la réalité de sa situation financière.

11. La cession du bail à un autre locataire sans autorisation

La cession d’un bail consiste à transmettre à une autre personne le bénéfice d’un contrat de location. Bien que légale, cette opération ne peut être réalisée qu’avec le consentement écrit du bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).

Cela signifie qu’une cession de bail sans accord écrit du bailleur est considérée comme nulle et non avenue. De ce fait, un locataire qui cède son logement sans autorisation reste quoi qu’il arrive le seul et unique contractant. Cela implique que le nouveau locataire qui occupe le logement de façon illicite devra quitter immédiatement les lieux.

12. L’utilisation du logement pour une activité illégale

Dans le cas où un propriétaire découvre que son locataire utilise le logement loué ou les parties communes pour exercer une activité illégale (trafic de stupéfiants, prostitution, etc.), il a tout intérêt à intenter une action en justice pour demander la résiliation du bail dans les meilleurs délais.

La loi précise que le non-respect de la jouissance paisible des lieux représente un manquement à ses obligations locatives. La jurisprudence a d’ailleurs statué plusieurs fois en ce sens pour des faits de prostitution ou trafics de stupéfiants.

D’ailleurs, un propriétaire qui aurait connaissance de l’usage illicite du logement et ne prendrait pas les mesures nécessaires pour mettre fin à cette activité risquerait de voir sa responsabilité engagée.

Pour faire partir un locataire, le propriétaire doit respecter la procédure légale : envoyer un congé avec motif légitime, respecter un préavis (3 à 6 mois selon le bail), puis saisir le tribunal en cas de refus. L’expulsion ne peut être forcée qu’après décision judiciaire et intervention des forces de l’ordre.

La procédure d’expulsion n’est pas la même en fonction de la présence ou non de la clause résolutoire dans le bail de location. Dans les deux cas, le propriétaire doit toujours apporter la preuve du motif invoqué pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion, soit par clause résolutoire, soit par décision judiciaire.

La procédure d’expulsion en présence de la clause résolutoire

• Mise en demeure du locataire avec réponse sous 1 mois ;
• Commandement de payer sous 2 mois (en cas de défaut de paiement de loyer) par voie de commissaire de justice (huissier) ;
• Saisine du tribunal judiciaire en vue de faire appliquer la clause résolutoire, de résilier le bail et d’expulser le locataire ;
• Commandement de quitter les lieux après signification de l’ordonnance d’expulsion.

Le bailleur peut résilier plus facilement le bail en faisant appliquer de façon immédiate la clause résolutoire contenue dans le bail. Le tribunal penchera souvent en faveur du propriétaire dès lors que celui-ci apporte les preuves du préjudice subi.

La procédure d’expulsion en l’absence de clause résolutoire

• Mise en demeure ;
• Assignation en justice du locataire par voie de commissaire de justice ;
• Résiliation soumise à la libre appréciation du juge en fonction de la gravité des manquements du locataire ;
• Expulsion du locataire uniquement en cas de décision favorable.

La demande de résiliation judiciaire ne garantit en rien le succès de la demande du propriétaire. Le tribunal examinera la recevabilité de la demande et statuera ensuite selon le motif et ses conséquences, tant envers le propriétaire, qu’envers le locataire.

Cas particulier en cas de loyers impayés

La procédure d’expulsion en cas d’impayés peut durer entre 6 et 12 mois, et jusqu’à 3 ans en cas de difficulté. Avant d’entamer une procédure judiciaire, il est conseillé de :

• Faire appel à la caution ou à l’assurance loyers impayés (GLI) dès le premier impayé ;
• Prévenir la CAF si le locataire bénéficie d’aides au logement, afin d’éviter l’interruption des versements ;

• Tenter une conciliation amiable, par relance ou lettre recommandée.

Si la conciliation échoue (absence de réponse au rappel et courrier recommandé), la procédure formelle se poursuit. Il faudra faire appel à un commissaire de justice qui délivrera un commandement de payer ou bien assigner en justice du locataire pour demander une mesure d'expulsion.

Une fois l’expulsion prononcée par le tribunal

Après avoir obtenu une décision de justice prononçant l’expulsion du locataire, il s’agit ensuite de la faire exécuter selon le déroulé suivant :

• Demander à un commissaire de justice (huissier) de signifier cette décision au locataire qui dispose alors d’un délai d’un mois pour faire appel. Il va se présenter au domicile du locataire entre 6h et 21h pour la lui signifier, dresser un procès-verbal et faire l'inventaire des meubles. Si le locataire refuse d'ouvrir la porte, le commissaire de justice rédige un procès-verbal indiquant qu’il n’a pu pénétrer dans le logement et demande l’intervention des forces de l’ordre ;

• Si au bout d’un mois, le locataire n’a pas fait appel et n’a pas quitté le logement, le commissaire de justice doit alors lui délivrer un commandement de quitter les lieux sous deux mois ;
• Enfin, si le locataire ne s’exécute toujours pas, le commissaire de justice peut demander à la préfecture le concours de la force publique afin de procéder à l’expulsion physique du locataire.

Chaque année, la trêve hivernale met en pause les expulsions de locataires du début de l’hiver jusqu’au début du printemps. Pendant cette période donc, impossible d’expulser de force un locataire qui ne paie pas son loyer ! En revanche, dès la fin de la trêve, les procédures d’expulsion peuvent reprendre.

Les dates de la trêve hivernale

La trêve hivernale a été instaurée pour la première fois en 1956, dans le but de protéger les locataires des conditions hivernales. Ainsi, il est expressément interdit d’expulser un locataire entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars de l’année suivante, même s’il ne règle plus son loyer, qu’il cause un trouble anormal au voisinage ou en cas de défaut d’assurance habitation par exemple.

Le principe de la trêve hivernale concerne normalement tous les locataires, mais il existe tout de même quelques exceptions et certains cas de figure pour lesquels elle ne s’applique pas. Ces exceptions sont encadrées par la loi et concernent des situations spécifiques.

Le cas particulier des squatteurs

Les squatteurs ne sont pas protégés par la trêve hivernale lorsqu'ils ont pénétré illégalement dans un logement. Le propriétaire doit impérativement porter plainte et demander leur expulsion, peu importe la période de l’année, en saisissant la justice ou le préfet. La loi ASAP du 7 décembre 2020 a d'ailleurs simplifié cette procédure.

Si les squatteurs occupent un terrain ou un garage, techniquement la trêve hivernale s’applique. Toutefois, le juge est en droit de raccourcir ou de supprimer la trêve en prononçant leur expulsion.

Le cas particulier de certains locataires

Certains locataires peuvent être expulsés même pendant la trêve, notamment :

• Si une proposition de relogement a lieu, c’est-à-dire un logement alternatif est proposé répondant aux besoins du foyer et se situant à une proximité raisonnable ;
• Lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté de péril et qu'une solution de relogement est proposée aux locataires ;
• En cas de violences conjugales, le conjoint violent a la possibilité d'être expulsé dès lors qu’un juge aux affaires familiales émet une ordonnance de protection ;
• En cas de divorce avec une ordonnance de non-conciliation prononcée par un juge, un des conjoints peut être expulsé s'il prouve qu’il dispose d’une solution de relogement ;
• En cas d’occupation d’un logement étudiant, après la fin de ses études.

En dehors de ces cas de figure précis, il est interdit d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars, même si une procédure est en cours.

Les solutions contre un mauvais locataire pendant la trêve hivernale

S’il n’est pas possible d’expulser concrètement un locataire durant la période de la trêve hivernale, il reste toutefois possible d’agir pour récupérer les loyers impayés ou obtenir un jugement d’expulsion qui s’appliquera à la fin de la trêve.

Tenter une résolution amiable

Avant d’engager une action en justice dans le but d’expulser un locataire, il est primordial de respecter une procédure précise. Le propriétaire bailleur doit commencer par se rapprocher de son locataire pour tenter de trouver une solution à l’amiable.

Proposer un échéancier ou envoyer une relance peut parfois suffire à régler la situation. La majorité des locataires sont de bonne foi, mais des imprévus arrivent ! En parallèle, il est possible de faire appel au garant du locataire, à son assurance loyer impayé ou encore à la garantie Visale pour être remboursé des loyers en retard.

Si aucun accord n'est trouvé, le propriétaire peut adresser un courrier recommandé annonçant la résiliation du bail. Cela constitue une première étape avant la saisie du tribunal.

Obtenir un jugement ou une mesure d’expulsion

Si aucune solution amiable est trouvée, il est alors possible de porter l’affaire devant un tribunal.

Pendant la trêve hivernale, il est tout à fait possible de commencer les démarches dans le but d’obtenir un jugement d’expulsion. Après un certain nombre de loyers impayés et de relances restées sans réponse, le propriétaire bailleur peut monter un dossier et saisir le juge du fond du tribunal judiciaire.

Dès que le jugement d’expulsion est prononcé, il doit être communiqué au locataire par voie d'un commissaire de justice grâce à un commandement de quitter les lieux. L’expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve hivernale si le locataire ne demande pas un délai supplémentaire au juge.

Les risques pour le bailleur en cas de non-respect de la trêve hivernale

La trêve hivernale a été mise en place pour protéger les locataires, même en cas de loyers impayés. Un propriétaire ne peut donc en aucun cas mettre un locataire dehors pendant cette période !

Par ailleurs, une expulsion forcée doit obligatoirement être faite par les forces de l’ordre. Un propriétaire réalisant une tentative d'expulsion par ses propres moyens, que ce soit pendant la trêve hivernale ou non, s’expose à de lourdes sanctions qui peuvent aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende.

À la fin de la trêve hivernale

Dès le 1ᵉʳ avril, les démarches d'expulsions peuvent reprendre ou être mises à exécution si une décision judiciaire a été rendue. Le propriétaire devra alors contacter un commissaire de justice pour demander le recours à la force publique si le locataire ne part pas spontanément.

Les coupures d'eau, de gaz ou d'électricité peuvent également reprendre à cette date. Les fournisseurs sont en droit de suspendre les services en cas d’impayés, sauf si un accord amiable est trouvé avec le locataire.

Voir aussi :