Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière

Louer une résidence secondaire peut être une bonne façon de rentabiliser un bien que vous n’occupez pas toute l’année. Une résidence secondaire peut être louée de manière ponctuelle ou régulière, selon votre projet. Selon le type de location choisi, les règles à respecter ne seront pas les mêmes.

Définition d'une résidence secondaire : qu'est-ce que c'est ?

Une résidence secondaire est définie comme un logement que vous occupez de manière occasionnelle, en complément de votre résidence principale. Il peut s’agir d’une maison de vacances, d’un appartement à la montagne ou en bord de mer, utilisé principalement pour les week-ends ou les congés, mais jamais à titre de résidence principale.

Tout logement que vous ne déclarez pas comme votre domicile principal auprès de l'administration fiscale est automatiquement considéré comme une résidence secondaire.

Une résidence secondaire peut être librement mis en location de manière ponctuelle ou régulière. Le logement doit toujours être loué meublé (literie, frigo, meubles, nécessaire de cuisine, etc.) et ne peut pas devenir la résidence principale d'un locataire.

Deux options principales existent pour mettre votre logement en location : la location saisonnière et la location en meublé de tourisme.

Quelle est la différence entre location saisonnière et meublé tourisme ?

La location saisonnière est une location meublée de courte durée, généralement à la semaine. Un meublé de tourisme est une location classée par l’administration selon des critères précis. Si vous possédez une résidence secondaire, vous avez la possibilité de la rentabiliser en la louant ponctuellement de l'une ou l'autre manière.

Une location saisonnière désigne toute location de courte durée d’un logement meublé, à des clients de passage, sans y élire domicile. Elle ne nécessite pas forcément de classement, mais doit être déclarée en mairie. Elle s’applique la plupart du temps aux résidences secondaires, notamment pendant les périodes creuses où le bien n’est pas utilisé par le propriétaire.

Le meublé de tourisme, lui, est une sous-catégorie de la location saisonnière. Pour obtenir ce statut, le logement (souvent une résidence secondaire) doit faire l’objet d’une procédure de classement officiel par Atout France. Ce classement donne accès à des avantages fiscaux, à condition de respecter des critères de confort, d’équipement et de service.

Louer sa résidence secondaire permet de compenser les frais annuels liés à son entretien et son utilisation. En moyenne, ces dépenses s’élèvent à 4 000 € par an, sans compter un éventuel crédit immobilier à rembourser. Mettre le bien en location quelques semaines par an peut donc soulager significativement votre budget sans en perdre la jouissance.

Lorsqu'on pense à une résidence secondaire, on imagine les vacances, les week-ends en famille ou entre amis… Mais il ne faut pas négliger son coût d’entretien, souvent élevé. Entre les abonnements (électricité, eau, internet), les assurances, les taxes (habitation, foncière) et les équipements (chaudière, cheminée), la facture grimpe rapidement.

Face à ces dépenses fixes, proposer votre logement à la location quelques semaines par an permet de rentabiliser son investissement. Cela représente une source de revenus complémentaires, sans pour autant renoncer à votre usage personnel du bien.

Mettre en location courte durée une résidence secondaire implique de respecter des règles précises : usage exclusif du locataire, clientèle de passage et durée limitée à 90 jours consécutifs. Il faut aussi bien équiper le logement, vérifier le règlement de copropriété, déclarer le meublé de tourisme en mairie, et obtenir les autorisations nécessaires.

À la différence d’une résidence principale, la résidence secondaire doit répondre à certaines obligations pour être mise en location.

Le format de la location

La location courte durée exige que :

• Le logement doit être à usage exclusif du locataire. Vous ne pourrez donc pas l'occuper en même temps que lui ;
• Le logement doit s'adresser à une clientèle de passage. Le locataire ne pourra donc pas y élire domicile ;
• La durée de la location ne peut être supérieure à 90 jours consécutifs.

Ces règles garantissent le bon usage locatif et évitent la requalification en bail classique. Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location, vous devez respecter ces conditions. Autrement, cela peut entraîner des sanctions, car cela modifie le statut juridique du bail.

L’équipement nécessaire

Pour louer une résidence secondaire en location courte durée, le logement doit impérativement être meublé et correctement équipé. Cela inclut des meubles de base, des ustensiles de cuisine fonctionnels, un réfrigérateur, une literie confortable ainsi qu’une gazinière ou des plaques chauffantes.

Cet équipement complet garantit un confort minimal au locataire qui séjourne chez vous. Cela inclut aussi les appareils électroménagers de base. Le propriétaire doit s’assurer que tout est fonctionnel et conforme aux attentes des locataires pour éviter tout litige.

Vous êtes locataire

Si vous êtes locataire d’une résidence secondaire et souhaitez la sous-louer, vous devez obtenir l’accord écrit du propriétaire conformément à l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’absence d’autorisation, le bailleur peut demander la résiliation du bail et réclamer des dommages et intérêts.

La sous-location sans accord est une infraction qui peut entraîner la perte du logement. Il est donc essentiel d’échanger avec le propriétaire et de formaliser cet accord par écrit pour sécuriser la sous-location et éviter les conflits.

Votre bien est en copropriété

Avant d’engager vos démarches pour mettre en location votre résidence secondaire, commencez par relire le règlement de copropriété, surtout la partie dédiée à la destination de l’immeuble et/ou ses conditions de jouissance. Cela vous permettra de vérifier que la copropriété vous autorise bien à mettre votre logement en location courte durée ou non.

Si la location courte durée est interdite, le syndicat de copropriété peut engager des actions contre vous. Un changement d’usage peut être demandé, mais il doit être voté à l’unanimité en assemblée générale. C'est une procédure longue et contraignante, mais parfois nécessaire.

Déclarer votre location saisonnière en mairie

Pour mettre votre résidence secondaire en location saisonnière, vous devez obligatoirement déclarer votre logement auprès de votre Mairie. Cette déclaration n'est pas une demande d’autorisation, mais une simple information et permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à afficher sur toutes vos annonces.

Vous pouvez réaliser votre demande en ligne ou par courrier. Dans ce cas, vous devez télécharger le document cerfa n°14004 et l’envoyer à votre Mairie en courrier recommandé avec accusé de réception ou le déposer directement en Mairie.

Si votre résidence secondaire se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, vous devrez également demander une autorisation de changement d'usage. Elle pourra faire l'objet d'un versement d'une indemnité compensatoire conformément à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Faire classer sa résidence secondaire en meublé de tourisme n'est pas obligatoire, mais présente des avantages concrets. Le classement améliore la visibilité du logement, donne droit à un régime fiscal plus favorable et permet de valoriser la qualité de votre bien. Il repose sur des critères précis et nécessite une démarche auprès d’un organisme agréé.

Les intérêts pour le propriétaire

Le classement officiel permet de valoriser votre bien, d’attirer plus de locataires et d’obtenir un abattement fiscal de 71 % (au lieu de 50 %) si vos recettes restent en dessous d’un certain seuil. Il peut aussi être indispensable pour figurer sur certains sites de location ou être référencé par un office de tourisme.

Un logement classé est jugé selon des critères de confort et de services proposés. L’arrêté du 02 août 2010 a fixé des catégories de classement allant de 1 à 5 étoiles pour les logements en location saisonnière. Il permet ainsi d'indiquer son niveau de confort et d'équipement au client.

Il est toujours gratifiant de voir que votre jolie maison a reçu la note maximale, mais les avantages ne se limitent pas à la satisfaction personnelle. Les répercussions en termes d'image et financières sont en effet réelles car les heureux élus peuvent bénéficier :

• D’un abattement fiscal forfaitaire de 71 % sur leurs recettes si le montant total des revenus ne dépasse pas 176 200 € ;
• D’une meilleure visibilité : plus la note (étoiles) est haute, plus votre logement gagne en attractivité. Et certains organismes comme les offices de tourisme ne référencent que les logements qui bénéficient d’un label ou qui ont décroché les fameuses étoiles.

La demande de classement

Pour faire classer votre bien, vous devez contacter un organisme agréé par le Comité Français d’accréditation (COFRAC). Une liste officielle est disponible sur le site d’Atout France. L'organisme effectuera une visite de contrôle et vous attribuera un classement valable 5 ans, selon une grille définie par un arrêté ministériel.

Le classement est réalisé en tenant compte de trois critères :

• Le niveau de confort des équipements ;
• La qualité des services proposés aux locataires ;
• Les bonnes pratiques en termes de respect de l’environnement et d’accueil des personnes en situation de handicap.

Ce processus permet de standardiser la qualité des locations saisonnières et d’orienter les voyageurs dans leur choix de logement.

Le coût d'une demande de classement

Faire classer son logement vous coûtera environ 200 €. Ce montant peut varier légèrement selon l’organisme sélectionné. Une fois obtenu, le classement est valable pendant cinq ans. Ce coût initial est généralement amorti rapidement grâce aux avantages fiscaux et à l’augmentation de la demande locative.

Mettre sa résidence secondaire en location saisonnière nécessite quelques démarches administratives simples afin de respecter la réglementation en vigueur. Vous devez notamment vous enregistrer comme loueur non professionnel, déclarer votre activité et respecter certaines obligations fiscales. Ces étapes permettent de sécuriser la location, de rester en règle avec l’administration et d’optimiser votre fiscalité.

La déclaration de début d'activité d'une location meublée

Avant votre première mise en location, vous devez adopter le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Il suffit de remplir le formulaire POi (Cerfa 11921*05) et de l’envoyer au greffe du Tribunal de commerce. Vous vous verrez alors attribuer un numéro de SIRET.

Cet enregistrement doit être effectué dans les 15 jours suivant le début de votre activité.

Mais pas de panique, pour mettre en location votre résidence secondaire, vous n'avez pas besoin d'être un professionnel de l'administratif : la démarche est simple et rapide.

Fiscalité et impôts pour une résidence secondaire en location

Mettre en location une résidence secondaire génère des revenus soumis à l’impôt. Cela implique de déclarer vos revenus en BIC, sous le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou réel (déduction des charges). Selon les cas, vous devrez payer la taxe d’habitation ou bien la CET, et toujours la taxe foncière.

Régime LMNP micro BIC ou régime réel

Parmi les différents impôts et taxes des résidences secondaires, les loyers perçus dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire doivent être déclarés fiscalement. Ils sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal diffère en fonction du bénéfice généré par votre location.

• Le régime micro BIC : c’est le régime sous lequel vous devez déclarer vos revenus s’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600 €. Les charges ne sont pas déduites. Ce régime vous permettra de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% ;

• Le régime du réel : il s’applique pour les revenus supérieurs à 72 600 € et pour les propriétaires qui ont fait le choix de ce régime spécifique. Ici, vous pouvez déduire les charges de votre déclaration.

Taxe d'habitation, Contribution Économique Territoriale (CET), taxe foncière et cotisation foncière des entreprises

En tant que propriétaire d'une résidence secondaire louée, vous serez redevable soit de la taxe d’habitation, soit de la contribution économique territoriale (CET) selon les décisions locales. Dans tous les cas, la taxe foncière reste obligatoire et s’applique, que le logement soit occupé, vacant ou loué.

En principe :

• Les loueurs non professionnels sont dispensés de CET (remplace l’ancienne taxe professionnelle), sauf si la commune décide autrement selon l'article 1459 du Code général des impôts ;
• Si vous êtes assujetti à la CET, vous êtes exonéré de taxe d’habitation ;
• Si vous n’êtes pas soumis à la CET, vous devrez payer la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire.

En fonction de votre situation, de la localisation du logement et de l’usage que vous en faites, vous pouvez être soumis à la cotisation foncière des entreprises. Pour savoir si cet impôt s’applique à vous, il est conseillé de consulter le service des impôts compétent du lieu où se trouve le bien loué.

Cas de la résidence secondaire détenue par le biais d'une SCI

Si votre résidence secondaire est détenue par une SCI, les revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Une fois les loyers imposés, les bénéfices seront considérés comme dividendes pour les associés. La SCI doit impérativement déclarer son activité commerciale.

En cas d’oubli de déclaration, vous encourez des pénalités fiscales. Il est donc fortement conseillé de déclarer vous-même l’activité de location dès le début. La fiscalité d’une SCI impose une gestion rigoureuse et un suivi comptable précis.

Les cotisations sociales

En fonction des revenus générés par votre activité de location, vous devrez régler des cotisations sociales plus ou moins élevées. Le montant dépendra de vos revenus et de votre situation fiscale. En tant que LMNP avec des recettes modestes, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée.

La collecte de la taxe de séjour

Vous devez collecter une taxe de séjour pour chaque vacancier âgé de plus de 13 ans. Le montant varie de 0,20 € à 1,50 € par nuit et par personne, selon le standing de votre logement. La taxe doit être reversée à la commune. Certaines plateformes de réservation la collectent automatiquement.

Le conseil municipal peut prévoir des réductions pour certaines catégories de vacanciers, qui peuvent par exemple être les familles nombreuses ou les bénéficiaires de chèques vacances.

Renseignez-vous auprès de votre mairie sur les règles en vigueur et les éventuelles exonérations ou tarifs réduits applicables.

Vérifier votre couverture par l'assurance habitation

L’assurance habitation n’est pas obligatoire pour une résidence secondaire, même en cas de location. Toutefois, il est vivement conseillé de souscrire une assurance adaptée incluant les périodes de location saisonnière. En effet, ce type de bien est exposé à divers sinistres, dont les conséquences financières peuvent rester entièrement à votre charge sans couverture spécifique.

Notez toutefois que la Loi Alur a rendu l'assurance obligatoire pour les copropriétaires. Si votre résidence secondaire se situe dans une copropriété, elle devra donc être assurée à minima en responsabilité civile.

N'oubliez pas de vérifier que votre contrat couvre bien votre logement lors de la mise en location, car cela fait souvent partie des exclusions de garantie.

L'assurance villégiature du locataire

Le locataire est généralement couvert par la garantie villégiature incluse dans son contrat d'assurance multirisque habitation. Cette clause est en général suffisante pour couvrir votre locataire en cas de pépin et le protègera contre les dommages ou sinistres survenus pendant la location.

Si ce n’est pas le cas, vous pouvez souscrire une assurance “pour le compte de qui il appartiendra”. Cette assurance protège tous les locataires qui se succèdent dans le logement, ainsi que votre responsabilité en tant que propriétaire. Vous pourrez alors tenir compte du coût de cette assurance lorsque vous fixerez le montant du loyer et simplifier la gestion de la couverture des locataires.

Plusieurs étapes sont essentielles pour mettre en location une résidence secondaire : publier une annonce attractive, rédiger un contrat de location clair, encadrer le séjour avec un dépôt de garantie si souhaité, et, dans certains cas, collecter des informations administratives auprès des locataires étrangers via une fiche individuelle de police.

1 : Rédiger et publier votre annonce de location

Pour une location saisonnière réussie, votre annonce doit mettre en valeur les atouts du logement. Pensez à mettre en avant les informations clés : nombre de couchages, liste exhaustive des équipements à disposition, couverture wifi, transports en commun à proximité, etc. Illustrez votre annonce avec des photos attractives (prises par un professionnel si possible).

Fixez le prix de votre location en fonction des tarifs pratiqués par les autres propriétés des environs directs pour avoir une bonne vision du marché.

Et une fois que vos premiers locataires auront passé un bon séjour chez vous, encouragez-les à déposer un avis en ligne. Une étude montre que 90% des locataires regardent les avis laissés par les occupants précédents avant de choisir leur habitation. De plus, bon nombre de sites de location font remonter les annonces des résidences bien notées.

2 : Remplir et signer le contrat de bail de la location saisonnière

Que ce soit pour une nuit, une semaine ou un mois, un contrat de bail écrit est obligatoire et indispensable pour éviter tout litige. Le contrat doit être rempli et signé avec votre locataire. Il doit être rempli en deux exemplaires et conservé par chacune des parties.

Ce contrat comprend des données administratives très simples :

• Coordonnées des deux parties ;
• Informations sur le logement ;
• Dates exactes du séjour ;
• Conditions financières.

Il s’accompagne d’un dossier de location incluant généralement :

• L’état des lieux d’entrée ;
• L’état des risques et pollution valable six mois si le logement est situé dans une zone définie par un plan prévention des risques ;
• Le CREP (certificat des risques d’exposition au plomb) si le logement a été construit avant 1949.

3 : Demander un dépôt de garantie

Si le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, il est cependant tout à fait possible d’en demander un. Généralement fixé à 20 % du montant de la location, il doit être versé par le locataire au moment de la remise des clefs.

Il sert à couvrir les éventuelles dégradations. En cas de dommage, le propriétaire pourra retenir tout ou partie de la somme pour financer les réparations ou remplacements.

4 : Remplir la fiche individuelle de police pour les touristes étrangers

Si vous accueillez des locataires étrangers dans votre logement, la loi vous oblige à leur faire remplir une fiche individuelle de police avec leurs informations personnelles. Elle doit être conservée pendant six mois après la fin de votre contrat de location.

Elle doit comporter les renseignements suivants :

• Nom et prénoms des voyageurs ;
• Date et lieu de naissance ;
• Nationalité ;
• Domicile habituel ;
• Numéro de téléphone mobile et adresse mail ;
• Date d'arrivée dans l’hébergement touristique et date de départ prévue.

En tant que propriétaire d'une résidence secondaire mise en location, vous devez rédiger un contrat, collecter la taxe de séjour, déclarer vos revenus locatifs, remplir une fiche de police pour les touristes étrangers et souscrire une assurance adaptée, surtout en cas de copropriété.

Voici la liste de vos obligations pour respecter la législation en tant que bailleur saisonnier :

• Fournir un contrat de location au locataire qui précise les dates du séjour, les coordonnées des parties, les conditions financières et les caractéristiques du logement. Il sécurise juridiquement la relation avec votre locataire ;
• Fournir une fiche de police pour les touristes étrangers. Obligatoire pour tout locataire non français, elle doit être remplie et signée à l’arrivée, puis conservée pendant six mois. ;
• Assurer le logement. L’assurance habitation n’est pas légalement obligatoire sauf en copropriété, mais elle reste fortement conseillée pour couvrir les risques locatifs (dégâts, incendie, vol, etc.) ;
• Déclarer vos recettes aux impôts et régler vos cotisations sociales ;
• Collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et la reverser à la commune.