L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location pendant une partie de l'année ? Votre projet est judicieux et légal. Pour le réussir, vous devrez respecter un certain nombre d'obligations. Découvrez les clés et les astuces afin que la mise en location se déroule pour le mieux.
Pourquoi louer sa résidence secondaire ?
Lorsqu'on parle de résidence secondaire, on pense à l'évasion, aux weekends, vacances en amoureux, en famille ou entre amis en oubliant qu'une résidence secondaire représente un coût en entretien et en dépenses courantes qui parfois nécessite de casser sa tirelire.
Entre les abonnements électricité, eau, internet, assurance habitation, les taxes d'habitation et foncière mais aussi le coût de l'entretien de la chaudière et de la cheminée, on estime les frais liés à la résidence secondaire à 4 000 € par an en moyenne, auxquels il faut rajouter le remboursement de l'éventuel crédit immobilier.
Pour limiter l'impact de ces frais sur votre budget, louer sa résidence secondaire est une bonne alternative.
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Les conditions à respecter
A la différence d’une résidence principale, la résidence secondaire doit répondre à certaines obligations pour être mise en location.
Le format de la location
Si vous souhaitez mettre votre résidence secondaire en location, vous devez respecter ces trois conditions :
- le logement doit être à usage exclusif du locataire. Vous ne pourrez donc pas l'occuper en même temps que lui ;
- le logement doit s'adresser à une clientèle de passage. Le locataire ne pourra donc pas y élire domicile ;
- la durée de la location ne peut être supérieure à 90 jours consécutifs.
L’équipement nécessaire
Pour que le locataire puisse profiter d’un certain confort, vous devez également équiper votre logement d'équipements comme :
- des meubles ;
- des ustensiles de cuisine ;
- un réfrigérateur ;
- de la literie ;
- une gazinière ou des plaques chauffantes.
Attention, faute d’équipement suffisant, vous encourez le risque de voir requalifier votre logement en bail à usage d’habitation, soumis à la Loi de 1989.
Vous êtes locataire
Vous êtes locataire de votre résidence secondaire et souhaitez la sous-louer ? Votre projet peut voir le jour si votre propriétaire vous donne son accord écrit, comme le prévoit l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Si vous n'obtenez pas son accord, votre bailleur pourra demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts à votre encontre.
Votre bien est en copropriété
Avant d’engager vos démarches pour mettre votre logement en location saisonnière, la première chose à faire est de relire le règlement de copropriété et surtout la partie dédiée à la destination de l’immeuble et/ou ses conditions de jouissance. Cela vous permettra de vérifier que la copropriété vous autorise bien à mettre votre logement en location courte durée, ou que le règlement vous l'interdit.
Il est fortement déconseillé de mettre votre habitation en location saisonnière si le règlement de la copropriété s’y oppose ; le syndicat de copropriété pourra intenter des actions à votre encontre !
Si le règlement vous l'interdit, vous pouvez demander un changement d'usage qui devra être validé en assemblée générale des copropriétaires à l'unanimité .
Déclarer votre meublé de tourisme en mairie
Pour mettre votre résidence secondaire en location, vous devez obligatoirement déclarer votre logement en « meublé de tourisme » auprès de votre Mairie. Cette déclaration n'est pas une demande d’autorisation mais une simple information.
Si vous oubliez de réaliser cette démarche, vous vous exposez à une amende de 450 €.
Vous pouvez réaliser votre demande en ligne, ou télécharger le document cerfa n°14004 et l’envoyer à votre Mairie, en recommandé avec accusé de réception, ou le déposer directement en Mairie.
Cette déclaration vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement, à apposer sur toutes vos annonces de location, y compris pour celles que vous publiez en ligne.
Si votre résidence secondaire se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, vous devrez également demander une autorisation de changement d'usage, qui pourra faire l'objet d'un versement d'une indemnité compensatoire (article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).
N'hésitez pas à vous rapprocher de votre mairie pour savoir quelles sont les procédures à appliquer.
La demande de classement
Intérêt pour le propriétaire
L’arrêté du 02 aout 2010 a fixé des catégories de classement pour les logements en location saisonnière qui permet de noter la qualité des locaux et des services proposées.
Il est toujours gratifiant de voir que votre jolie villa a reçu la note maximale, mais les avantages ne se limitent pas à la satisfaction personnelle. Les répercussions en terme d'image et financières sont en effet réelles car les heureux élus peuvent bénéficier :
- d’un abattement forfaitaire de 71 % sur leurs recettes si le montant total des revenus ne dépasse pas 176 200 € ( montant 2021), contre 50% pour les logements non classés ;
- d’une meilleure visibilité. Certains organismes comme les offices de tourisme ne référencent que les logements qui bénéficient d’un label, ou qui ont décroché les fameuses étoiles.
La demande de classement
Vous souhaitez que votre résidence secondaire soit classée ? Vous pouvez choisir un organisme de classement agréé par le Comité Français d’accréditation (COFRAC), dans la liste mise à disposition sur le site d'Atout France.
Le classement est réalisé en tenant compte de trois critères :
- le niveau de confort des équipements ;
- les services proposés ;
- les bonnes pratiques en termes de respect de l’environnement et d’accueil des personnes en situation de handicap.
Le coût du classement
Il vous faudra débourser 200€ pour faire classer votre logement. Notez que le classement est valable cinq ans.
Le cadre administratif et fiscal
La déclaration de début d'activité
Pas de panique, pour mettre en location votre résidence secondaire, pas besoin d'être un professionnel de l'administratif. C'est très simple :
avant votre première mise en location, vous devez prendre le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) et déclarer votre activité auprès du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire POi (Cerfa 11921*05). Vous vous verrez alors attribuer un numéro de SIRET.
Ce statut très souple ne génère aucune obligation, vous pouvez reprendre l’usage exclusif de votre bien lorsque vous le souhaitez.
La fiscalité du meublé de tourisme
Régime LMNP micro BIC versus régime réel
Parmi les différents impôts et taxes des résidences secondaires, les loyers perçus dans le cadre de la location saisonnière de votre résidence secondaire doivent être déclarés fiscalement. Ils sont taxés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime fiscal diffère en fonction du bénéfice généré par votre location :
- le régime micro BIC : c’est le régime sous lequel vous devez déclarer vos revenus s’ils sont inférieurs ou égaux à 72 600 € ( montant 2021). Ce régime vous permettra de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% (si votre logement est classé vous pouvez bénéficier de ce régime jusqu’à des revenus de 176 200 € ( montant 2021) et bénéficier de 71% d’abattement forfaitaire). Les charges ne sont pas déduites.
- Le régime du réel : il s’applique pour les revenus supérieurs à ces montants et pour les propriétaires qui ont fait le choix de ce régime spécifique. Vous pouvez déduire les charges de votre déclaration.
Taxe d'habitation versus Contribution Economique Territoriale (CET)
Vous serez redevable de la taxe d’habitation, ou de la contribution économique territoriale (que l’on appelait taxe professionnelle).
Bonne nouvelle, en tant que loueur non professionnel, vous êtes dispensé de la CET sauf si votre collectivité locale en a décidé autrement selon l'article 1459 du Code général des impôts.
Si vous êtes tenu de vous acquitter de la CET, vous serez alors dispensé de la taxe d’habitation.
Quoi qu’il en soit, vous resterez redevable de la taxe foncière.
Cas de la résidence secondaire détenue par le biais d'une SCI
Si vous êtes constitués en SCI et que vous prenez la décision de mettre en location saisonnière votre résidence secondaire, vos bénéfices seront soumis à l’impôt sur les sociétés (IS).
Une fois que les loyers auront été imposés, ils représenteront des dividendes pour les associés.
Un conseil, déclarez vous-même l’activité commerciale de votre SCI ; si vous omettez de le faire, vous pourrez avoir des pénalités fiscales.
Les cotisations sociales
En fonction des revenus générés par votre activité de location, vous devrez régler des cotisations sociales plus ou moins élevées.
Si vos recettes sont inférieures à 23 000€ vous êtes dispensé de cotisations sociales.
La collecte de la taxe de séjour
Vous devez collecter une taxe de séjour pour chaque vacancier de plus de 13 ans.
Le montant de la taxe de séjour est variable en fonction du standing de l’hébergement. Il varie de 0,2 à 1,5€ par personne et par nuit.
Le conseil municipal peut voter une diminution de cette taxe pour certaines catégories de vacanciers, qui peuvent par exemple être les familles nombreuses ou les bénéficiaires de chèques vacances.
Vérifier votre couverture par l'assurance habitation
Doit on légalement assurer sa résidence secondaire ? Vous n’êtes pas tenu de souscrire à une assurance habitation pour couvrir votre résidence secondaire et ce, même si elle est mise en location saisonnière.
Petite exception : la Loi Alur a rendu l'assurance obligatoire pour les copropriétaires. Si votre résidence secondaire se situe dans une copropriété elle devra donc être assurée à minima en responsabilité civile.
La souscription à une assurance habitation résidence secondaire est néanmoins très recommandée car votre résidence secondaire peut être soumise à de nombreux sinistres qui pourraient rester à votre charge si vous n'y souscrivez pas.
N'oubliez pas de vérifier que votre contrat couvre bien votre logement lors de la mise en location saisonnière, car cela fait souvent partie des exclusions de garantie.
Chez Luko : vous disposez d'une option location saisonnière vous permettant d'être couvert pendant la durée de la mise en location saisonnière de votre logement.
L'assurance villégiature du locataire
Votre locataire bénéficie probablement d’une garantie villégiature incluse dans son contrat d’assurance multirisque habitation. Cette clause est en générale suffisante pour couvrir votre locataire en cas de pépin.
Si votre locataire est assuré chez Luko, pas d’inquiétude, tous nos contrats contiennent systématiquement une garantie villégiature.
Si cette garantie n’est pas incluse dans l’assurance de votre locataire, vous pouvez, pour plus de sérénité, souscrire un contrat d'assurance habitation « pour le compte de qui il appartiendra ». Cette assurance couvre l’ensemble des locataires saisonniers qui se succèdent tant pour les sinistres survenus dans le logement que pour leurs responsabilités vis à vis des tiers et des voisins.
Vous pourrez alors tenir compte du coût de cette assurance lorsque vous fixerez le montant du loyer.
La mise en location
L'annonce de location
Pour rédiger votre annonce de location saisonnière, pensez à mettre en avant les informations clés : nombre de couchages, liste exhaustive des équipements à disposition, couverture wifi, transports en commun à proximité etc.
Illustrez votre annonce avec des photos attractives. Des professionnels vous proposent ce service pour des tarifs très abordables.
Fixez votre prix en fonction des tarifs pratiqués par les autres propriétés des environs directs pour avoir une bonne vision du marché.
Une fois que vos premiers locataires auront passé un séjour de rêve dans votre résidence secondaire, encouragez-les à déposer un avis.
Une étude montre que 90% des locataires regardent les avis laissés par les occupants précédents avant de choisir leur habitation. De plus, bon nombre de sites de location font remonter les annonces des résidences bien notées.
Le contrat de location saisonnière
Vous devrez remplir et signer avec votre locataire un contrat de bail.
Ce contrat comprend des données administratives très simples :
- coordonnées des parties ;
- informations sur le logement ;
- dates exactes du séjour ;
- conditions financières.
Il doit être rempli en deux exemplaires et conservé par chacune des parties.
Il constitue un élément essentiel du dossier de location ; ce dossier comprend également :
- l’état des lieux d’entrée ;
- l’état des risques et pollution valable six mois, si le logement est situé dans une zone définie par un plan prévention des risques ;
- le CREP (certificat des risques d’exposition au plomb) si le logement a été construit avant 1949.
Le dépôt de garantie
Si le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, il est cependant tout à fait possible d’en demander un, qui représente généralement 20 % du montant de la location.
Il doit être versé par le locataire au moment de la remise des clefs.
Ce dépôt de garantie peut être utilisé en cas de dégradation du logement. Celui-ci est en droit de déduire de la caution le montant des réparations ou du remplacement des biens endommagés.
La fiche individuelle de police pour les touristes étrangers
La fiche individuelle de police qui contient des informations administratives très simples, doit obligatoirement être remplie par les locataires étrangers et devra être conservée pendant six mois après la fin de la location.
Vous pouvez pré remplir la fiche individuelle de police et vos locataires n’auront plus qu’à la signer à leur arrivée.
Vos obligations en tant que bailleur saisonnier
En résumé, en tant que propriétaire, vous devez faire face à un certain nombre d’obligations comme :
- fournir un contrat de location au locataire ;
- fournir une fiche de police pour les touristes étrangers ;
- assurer le logement (pas obligatoire sauf pour les logements en copropriété mais recommandée) ;
- déclarer vos recettes aux impôts et régler vos cotisations sociales ;
- collecter la taxe de séjour.
Vous verrez que le jeu en vaut la chandelle : les bénéfices dégagés peuvent être substantiels, et la location saisonnière est parfois l’occasion de faire de belles rencontres !
Voir aussi :
