Que faire en cas de loyers impayés ?

La loi interdit au propriétaire d’expulser un locataire par la force ou par n’importe quel autre moyen (changement de serrures, coupure d’eau ou d’électricité, intimidation, etc.). Seule une décision de justice permet d’obtenir l’expulsion d’un locataire. En cas de non-respect de cette obligation, le propriétaire encourt une sanction pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Faire appel à la caution ou à l’assurance

Avant toute demande de procédure d’expulsion, le propriétaire peut selon le cas de figure :

• demander à la personne qui s’est portée caution pour le locataire le paiement des loyers en retard ;
• faire appel à Action Logement si le locataire a bénéficié du dispositif Garantie Visale ;
• prévenir son assureur s’il a souscrit à une garantie loyer impayé (GLI) en début de bail.

Prévenir la CAF

Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit avertir la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) ou la CMSA (Caisse de Mutualité Sociale Agricole) du défaut de paiement des loyers. La CAF (ou CMSA) traite distinctement la procédure pour impayé en fonction de qui perçoit les aides au logement : le propriétaire ou le locataire.

Le cas où l’allocation est versée directement au propriétaire

La CAF considère qu’il y a impayé si le cumul des sommes s’élève à plus de 2 mois de loyer hors charges après déduction de l’allocation logement. Dans ce cas de figure, le bailleur dispose de 2 mois pour signaler l’impayé à la CAF. Il doit à cette occasion fournir le nom et l’adresse du locataire ainsi que le montant et la période de la dette.

Suite à ce signalement, la CAF peut alors vous demander de réaliser un plan d’apurement (échéancier de paiement) pour solutionner la situation avec le locataire.

Le cas où l’allocation est versée au locataire

Pour la CAF, l’impayé est établi dès lors que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges. Il est également nécessaire de prévenir la CAF dans les meilleurs délais en indiquant les coordonnées du locataire (nom et adresse) assorties du montant et de la période de la dette.

Il convient aussi d’établir un plan d’apurement en tenant compte des ressources du foyer, du montant de la dette et de la situation sociale du locataire.

Se faire accompagner

Que vous soyez un locataire qui rencontre des difficultés pour payer son loyer ou un bailleur qui se retrouve confronté à des impayés, il est possible de se faire aider en contactant le service téléphonique SOS Loyers Impayés (0805 16 00 75) mis en place par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Ce numéro vert (gratuit) vous permet ainsi de bénéficier de conseils juridiques et d'un accompagnement adapté à votre situation :

• Démarches à réaliser ;
• Explication des procédures ;
• Aides accessibles ;
• Etc.

Il est préférable avant d’engager des procédures juridiques de contacter son locataire par téléphone ou par mail pour échanger avec lui sur les raisons justifiant le défaut de paiement : oubli, problème avec la poste, retard de salaire, changement de coordonnées bancaires, séparation, perte d’emploi, etc.

Si les impayés de loyer sont liés à des difficultés financières, il peut être judicieux de proposer un étalement de la dette locative formalisé par un accord écrit entre les deux parties.

Si vous n’obtenez aucune réponse de sa part en retour, il convient alors de relancer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Résiliation du bail via la clause résolutoire

Si aucun accord amiable n’a pu être trouvé, il convient à ce stade de faire intervenir un commissaire de justice (huissier) qui va se déplacer au domicile du locataire pour lui adresser un commandement de payer. Il s’agit d’une étape obligatoire avant d’aller plus loin.

Suite à cette demande, la loi impose de laisser s’écouler un délai de 6 semaines pour laisser une dernière opportunité aux locataires de vous payer avant de saisir le tribunal d’instance dont dépend géographiquement le logement.

Si le locataire ne s’est pas manifesté au terme de ce délai de 6 semaines, la résiliation du bail est établie. Il est alors possible de démarrer une procédure d’expulsion par le biais d’un commissaire de justice.

Résiliation judiciaire

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, il est nécessaire de faire appel à un commissaire de justice pour qu’il assigne le locataire devant le tribunal d’instance afin d’obtenir la résiliation du bail et son expulsion.

Après appréciation de la situation du locataire, le juge statue et peut :

• décider d’accorder des délais de paiement s’il estime que le locataire est en mesure de s’acquitter de sa dette locative ;
• prononcer la résiliation du bail et prescrire l’expulsion du locataire.

L’expulsion du locataire

Une fois la résiliation du bail prononcée par le tribunal, le bailleur doit faire parvenir au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de 2 mois pour quitter le logement. Il peut toutefois saisir le juge pour obtenir un délai supplémentaire qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum en fonction de sa situation.

Suite à l’expulsion du locataire , les meubles laissés sur place sont inventoriés et déposés par le commissaire de justice dans un local approprié. Le locataire a alors 2 mois pour les récupérer.

Demander le remboursement de la dette locative

Tout bailleur est en droit de réclamer le paiement des loyers restés impayés suite à l’expulsion de son locataire. Pour cela, il convient d’agir impérativement avant le délai de prescription qui est de 3 ans pour une dette locative.

Plusieurs solutions sont envisageables pour obtenir le recouvrement de sa créance :

• La saisie-vente des meubles du locataire, à l’exception des meubles indispensables à la vie courante, des effets à caractère familial ou personnel et des biens nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle ;
• La saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire ;
• La saisie-attribution sur la rémunération du locataire (demande à effectuer auprès du tribunal judiciaire dont dépend le nouveau domicile du locataire).

Si vous rencontrez des difficultés pour payer votre loyer, il est indispensable d’agir avant que la situation n’empire :

• Contactez votre bailleur au plus tôt pour lui expliquer vos difficultés ;
• Tentez de négocier avec votre propriétaire la mise en place d’un plan d’apurement afin d’étaler la dette ;
• Formalisez cet accord amiable par écrit et respectez le paiement des échéances ;
• Tournez-vous vers la CAF pour voir si vous pouvez bénéficier d’une aide au logement si ce n’est pas déjà le cas ;
• Prenez contact avec le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) afin d’obtenir une subvention ou un prêt pour rembourser votre dette locative. Pour cela, vous pouvez vous renseigner auprès du CCAS (Centre Communal d’Action Social), de la Caisse d’Allocations Familiales ou bien de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL).

Le recours à la caution (garant)

Pour vous prémunir des risques de loyers impayés, vous pouvez exiger de votre futur locataire une caution en garantie. La caution peut être une personne physique ou morale qui accepte de se porter garant pour le locataire en cas de défaillance de paiement de celui-ci.

Locataire ayant souscrit à la Garantie Visale

La Garantie Visale est également une bonne alternative pour se protéger contre les loyers impayés. Totalement gratuite, elle permet au propriétaire d’être garanti en cas d’impayés de loyers pour une durée de 36 mois, soit l’intégralité du bail de location. Signalons cependant que tous les locataires ne sont pas éligibles à ce dispositif.

Souscrire soi-même une Garantie Loyers impayés (GLI)

L’assurance loyers impayés est une solution efficace pour bénéficier d’une indemnisation en cas de défaut de paiement du locataire. Elle offre l’avantage en contrepartie d’une cotisation de prendre en charge les loyers impayés, les frais d’huissier ou d’avocat relatifs à la procédure judiciaire ainsi que la remise en état de votre bien en cas de dégradations.

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