Qu’est-ce que la loi Scrivener ?

La loi Scrivener, ou loi n°79-596 du 13 juillet 1979, vise à renforcer la protection des consommateurs et des emprunteurs. Elle est partie du constat que, bien souvent, les offres de crédit immobilier étaient floues et qu’il était parfois difficile d’obtenir l’ensemble des informations. D’où un risque non négligeable de surendettement pour les ménages qui n’auraient pas pu estimer convenablement le poids de leur dette dans leur budget quotidien.

Une première loi a été promulguée le 10 janvier 1978 : il s’agit de la loi n°78-22, qui a été abrogée depuis car elle ne concernait que les crédits à la consommation. Elle a été complétée en juillet 1979 pour englober les crédits immobiliers, et intégrée au Code de la consommation.

Les prêts concernés

La loi Scrivener ne concerne que les prêts souscrits par des personnes physiques, et non par des sociétés ou des personnes morales. Elle s’applique aux prêts à la consommation d’un montant supérieur à 200 euros et inférieur à 75 000 euros.

Elle vise aussi les prêts immobiliers d’un montant supérieur à 75 000€, que le bien acquis soit à usage d’habitation ou à usage mixte. Par exemple, si vous achetez une maison pour y vivre et y exercer vos activités de freelance. Toutefois, ces locaux ne doivent pas être seulement destinés au travail.

Le crédit peut servir à financer les investissements suivants :

• Un achat résidentiel pour en faire votre résidence principale ou secondaire.
• Un investissement locatif en vue de louer le bien. Tous les investissements sont éligibles, y compris ceux en loi Pinel.
• L’achat d’un terrain pour une future construction.
• Des travaux de rénovation, à condition que leur montant soit inférieurs à 75 000 euros.

La loi Scrivener a été une avancée importante. Principal objectif ? Protéger les emprunteurs en renforçant les informations sur leur prêt grâce à plusieurs dispositions. Tout organisme de crédit doit les respecter.

Les informations obligatoires de l’offre de prêt

La banque, ou l’organisme prêteur, doit rédiger une offre de prêt gratuitement et vous la faire parvenir.

Elle doit comporter les mentions obligatoires suivantes :

• L’identité de l’emprunteur, du co-emprunteur s’il y en a un, de l’établissement prêteur et de la caution si nécessaire.
• Le type de prêt (PTZ, PAS, prêt in fine, crédit amortissable, etc)
• Le type de bien qui est financé : une construction neuve, en cours (par exemple un achat en VEFA), un bien ancien, des rénovations dans votre logement actuel…
• Le montant du capital emprunté : donc sans les intérêts et les frais d’assurance.
• Le coût total du prêt, assurance comprise. Ainsi le TAEG, qui a remplacé le TEG, doit figurer sur les publicités, contrats et offres de crédit.
• Un échéancier des mensualités et leur montant respectif.
• Un tableau d’amortissement. Si vous optez pour un prêt à taux révisable, la banque doit vous informer du montant du capital restant dû chaque année.
• La date du déblocage des fonds et du versement sur votre compte bancaire.
• Les garanties exigées par la banque pour l’assurance de prêt. Soit, le plus souvent, les garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) et incapacité de travail temporaire (ITT). Elles sont listées dans ce que l’on appelle la Fiche standardisée d’information (FSI).

Mise en place du délai de rétractation

La loi Scrivener instaure également un délai de réflexion pour accepter la proposition de votre banque. Il a été mis en place pour vous laisser le temps de réfléchir avant de vous engager.

Vous ne pouvez donc accepter l’offre qu’à l’issue d’un délai incompressible de dix jours à partir de sa réception. L’offre doit rester valable 30 jours sans que ses conditions ne soient modifiées par l’organisme prêteur.

L’acceptation de l’offre est possible à partir du 11e jour. Il vous suffit de renvoyer un courrier à votre banque, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Avant cette date, la banque ne peut exiger aucune somme : ni acompte, ni frais de dossier.

Si vous acceptez l’offre, vous avez ensuite quatre mois pour conclure l’opération.

Le remboursement d’un prêt par anticipation

Vous avez aussi la possibilité de rembourser votre prêt avant l’échéance inscrite au contrat, car vous avez eu une grosse rentrée d’argent. Par exemple, un héritage, une prime conséquente dans votre vie professionnelle, la vente d’un autre bien immobilier ou de votre entreprise.

Cette clause de remboursement par anticipation doit être inscrite au contrat. Si vous décidez d’en profiter, vous devrez régler des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Elles sont plafonnées à hauteur de 3% du capital restant dû au maximum, ou à six mois d’intérêts du capital restant dû. L’organisme prêteur n’a pas le droit d’exiger des IRA plus élevées.

La clause suspensive du compromis de vente

Enfin, la loi Scrivener autorise l’insertion d’une clause suspensive dans le compromis de vente. Si malgré vos recherches, vous n’avez pas obtenu votre prêt après la signature du compromis, la promesse de vente est annulée sans qu’il n’y ait d’indemnités à verser au vendeur. Vous devez cependant produire des justificatifs de refus écrits.

Parfois, il suffit que vous ayez consulté un seul organisme qui ait manifesté son refus. Il arrive que la clause précise que vous devez effectuer des démarches auprès de plusieurs prêteurs. Le nombre exact doit être alors précisé.

Si le prêt a été obtenu, la vente doit être obligatoirement conclue, même si votre situation personnelle a changé. Par exemple, vous changez de travail pour occuper un poste moins rémunérateur, ou votre co-emprunteur perd son emploi.

Les suspensions de remboursement du crédit

Cette suspension de remboursement du crédit ne concerne que les prêts établis pour financer la construction d’un logement (de type VEFA). Par exemple, s’il y a un litige avec le constructeur et/ou le promoteur, il est possible de mettre le remboursement en pause, mais uniquement dans le cas où cela a été autorisé par un tribunal.

Une fois que le litige est réglé, soit à l’amiable, soit devant la justice, le paiement des mensualités reprend. Et les échéances, suspendues le temps du règlement du conflit, sont régularisées.

La Loi Scrivener revêt beaucoup d’avantages pour l’emprunteur, mais également quelques inconvénients que nous énumérons ci-dessous :

• Vous êtes obligé de conclure l’achat si votre prêt est accepté. Il est impossible de rompre le compromis de vente. Ce qui peut vous mettre dans une situation délicate en cas de changements dans votre vie personnelle. Même un cas de force majeure, comme une maladie grave, ne suffit à l’annuler. Seuls des vices cachés graves dans le logement peuvent entraîner une rupture du contrat de vente.
• La durée de validité de l’offre de prêt est assez courte : 30 jours seulement. Cela vous laisse assez peu de temps pour réunir et mettre en forme les documents à fournir à votre notaire pour qu’il rédige l’acte de vente.
• Si l’offre de prêt expire avant que vous ayez pu conclure l’acte de vente, une nouvelle offre de prêt peut être émise par la banque. Mais le TAEG peut parfois augmenter. Il est, dans ce cas, possible de négocier le délai avec votre banque pour ne pas être pénalisé.

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