Bien déclarer ses revenus fonciers en 2025 (formulaire 2044)
Vous vous demandez comment déclarer vos revenus fonciers en 2025 ? On vous explique tout !
Par Luko by Allianz Direct
La surface habitable, telle que définie par la loi Boutin votée en 2009, joue un rôle central dans la location de logements en France. Obligatoire pour toutes les locations à usage d'habitation, cette mesure réglementée diffère d'autres notions de surface, comme la surface Carrez. Si vous vous apprêtez à louer un nouveau logement, découvrez ce que recouvre exactement cette définition et comment elle se calcule afin de vérifier si la surface indiquée sur votre bail correspond bien à la réalité.
Définition : la loi Boutin, qu'est-ce que c'est ?
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, protège le locataire et participe à la lutte contre l’exclusion. Elle oblige le propriétaire à présenter à son futur locataire un diagnostic précis de la surface réellement habitable, qui doit également être incluse dans l’annonce immobilière depuis 2017.
Elle encadre ainsi, avec précision, la mise à disposition par un propriétaire bailleur d’un bien en copropriété ou individuel soumis à un bail locatif.
La loi Boutin du 25 mars 2009 est-elle obligatoire pour tous les logements en location ?
Oui, la loi Boutin rend obligatoire la mention de la surface habitable dans tout contrat de location. Cette obligation vise à garantir une meilleure transparence entre bailleurs et locataires. Le mesurage doit être précis, conforme aux critères légaux, et peut être réalisé par le propriétaire ou un professionnel.
La loi Boutin s’applique uniquement sur une résidence principale louée vide. Elle ne s’applique pas aux logements meublés, aux locations saisonnières ou encore aux baux commerciaux.
L’intérêt de cette législation est triple pour le locataire :
- Avoir une idée exacte du montant des loyers pratiqués dans un même secteur et pouvoir les comparer avant de s’engager ;
- Obtenir un diagnostic de performances énergétiques (DPE) fiable ;
- Comparer plus facilement les honoraires des agences immobilières.
Quelle est la différence entre la loi Boutin et la loi Carrez ?
La loi Boutin s’applique à la location et mesure uniquement la surface habitable contrairement à la loi Carrez. Obligatoire lors de la vente en copropriété, elle mesure la surface privative. Les deux lois interviennent dans deux contextes différents et ont leurs propres modes de calcul et règles.
La loi Boutin concerne seulement la location de logements non meublés à usage d’habitation principale. Elle impose d’indiquer la surface habitable, c’est-à-dire la superficie des pièces de vie, à l’exclusion des combles non aménagés, sous-sols, balcons, vérandas, caves, garages, etc.
À l’inverse, la loi Carrez ne s'applique que pour la vente de biens en copropriété. Elle oblige à mentionner la surface privative, qui inclut certaines surfaces non prises en compte par la loi Boutin, comme les greniers, caves, vérandas ou encore les balcons, à condition qu’ils aient une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m.
Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?
Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.
La surface habitable selon la loi Boutin se calcule par rapport à la surface au sol des pièces où l’on vit, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m. On ne compte pas les murs, escaliers, balcons, caves, garages ou combles non aménagés. Seules les surfaces réellement habitables sont prises en compte dans le calcul.
Les surfaces prises en compte sont les :
- Pièces classiques d’un logement : chambre, salon, salle à manger, pièces d’eau, cuisine, arrière-cuisine ;
- Combles aménagés.
La loi Boutin stipule que le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant soit une surface minimale de plancher de 9m² et une hauteur sous-plafond de 2,20m au minimum, soit un volume habitable d’au moins 20 m³. À défaut, il ne respecte pas les critères de décence et ne peut être loué.
Les surfaces exclues des calculs sont les :
- Caves, sous-sols, garages, remises et toute autre dépendance ;
- Terrasses, loggias, balcons et vérandas ;
- Pièces des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, notamment les mezzanines ;
- Murs et cloisons ;
- Cages et marches d’escaliers ;
- Gaines et conduits ;
- Passage d’ouverture des portes et des fenêtres ;
- Combles non aménagés ;
- Parties communes de copropriété ;
- Volumes d’une maison individuelle possédant au moins 80 % de parois vitrées, ramenés à 60 % pour un logement en location situé dans une copropriété.
Qui peut calculer la superficie d'un logement en location ?
La loi autorise le propriétaire désirant mettre son appartement ou sa maison en location à effectuer lui-même sa mesure. Cependant, le fait de réaliser soi-même le diagnostic engage la responsabilité du bailleur, c’est pourquoi nous vous recommandons de mandater la réalisation du diagnostic à un expert du secteur, si vous n’êtes pas sûr de vous.
Cette expertise coûte entre 70 et 130 euros selon le type, le nombre de pièces et la surface du logement, les frais de déplacement et le temps passé.
Le diagnostic de surface habitable est-il obligatoire pour la loi Boutin ?
Non, le diagnostic en tant que document formel n’est pas obligatoire, mais la mention de la surface habitable dans le bail l’est. Le bailleur peut soit fournir un document rédigé par lui-même, soit faire appel à un professionnel certifié pour établir un diagnostic plus fiable.
Selon qui a fait le calcul de la surface habitable, le propriétaire devra remettre à son locataire, avant la signature du bail :
- Le diagnostic de la surface habitable si celui-ci est établi par un professionnel certifié ;
- Ou un document réalisé par ses soins précisant en détail le mesurage effectué.
La validité du diagnostic ne possède pas de limitation dans le temps tant qu’aucun travaux de rénovation venant modifier les mètres carrés du logement ne sont réalisés.
Quelles sont les sanctions en cas d'erreur dans les mesures ?
En cas d'erreur de calcul sur la surface habitable, le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle. L'absence d'information ou de diagnostic peut entraîner l'annulation du bail. Si le bailleur a mandaté un professionnel, il peut engager sa responsabilité en cas de mesure incorrecte.
Le propriétaire bailleur engage sa responsabilité civile s’il réalise lui-même la mesure du logement et commet une erreur de calcul. Le locataire peut se retourner contre lui s’il constate une différence de plus de 5 % entre la surface réelle et celle indiquée dans le bail. Il peut alors réclamer une réduction proportionnelle du loyer. Par exemple, une erreur de 8 % sur la surface habitable entraînera une baisse de 8 % du loyer.
En cas d’absence de mention de la surface ou de diagnostic, le locataire peut demander l’annulation du bail sans pénalités.
Si le propriétaire a confié le mesurage à un professionnel, il est en droit de se retourner contre ce dernier et de prétendre à une indemnité.
À l’inverse, si l’erreur est en défaveur du propriétaire (surface réelle plus grande), il ne peut pas exiger une augmentation du loyer.
Voir aussi :
Comment calculer la surface habitable selon la loi Boutin ?