Entretien du chauffe-eau : locataire ou propriétaire ?

• Chauffe-eau électrique / cumulus : aucune obligation d'entretien par le locataire, la jurisprudence veut que ce soit au propriétaire d'assurer l'entretien. Par exemple la Cour de Cassation a décidé, dans un arrêt du 29 octobre 2008, que le détartrage du ballon d'eau chaude - avec dépose du bloc résistance - incombait au propriétaire ;
• Chauffe-eau au gaz : obligation d'entretien annuel par un professionnel, dont le montant est pris en charge par le locataire. Il doit fournir un contrat d'entretien de l'équipement.

Qui doit s'en occuper ?

Seul le nettoyage du cumulus est à la charge du locataire, c'est-à-dire nettoyer et rincer les corps de chauffe et tuyaux. Il doit aussi assurer le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau et allumage piézo-électrique. Il s'agit de ce que l'on appelle un entretien courant. Le reste est à la charge du propriétaire et notamment le détartrage et l'entretien du groupe de sécurité.

La maintenance à effectuer

Pour un ballon d'eau chaude électrique, le propriétaire intervient dans les cas suivants :

• réparation ou remplacement de la résistance, du thermostat et du groupe de sécurité ;
• réparation d'une fuite au niveau de l'alimentation ;
• remplacement du cumulus s'il ne peut être remis en état ;
• détartrage périodique qui se distingue d'un nettoyage courant puisqu'il nécessite de déposer le bloc de résistance et constitue une intervention assez coûteuse.

Un entretien annuel à la charge du locataire

Pour un chauffe-eau au gaz l'entretien est à la charge du locataire. Qui le confie à un professionnel et ce une fois par an. Cette intervention se compose d'une vérification complète de l'équipement, du nettoyage du brûleur et du conduit, du contrôle de l'optimisation des rendements et du taux de monoxyde de carbone.

A qui confier l'entretien ?

L'entretien doit être obligatoirement confié à un professionnel. Même si le locataire en a les compétences, il ne doit pas le faire lui-même, puisqu'une attestation d'entretien doit être délivrée à l'issue de l'intervention. En revanche, il a le droit de choisir le plombier qui va effectuer cette mission.

L'attestation d'entretien

L'attestation d'entretien est remise au locataire, généralement dans les quinze jours maximum suivant le passage du professionnel. Elle doit être conservée deux ans. Elle peut être demandée par le propriétaire ou par l'assurance habitation locative, en cas de sinistre : le plus souvent lors d'un dégât des eaux occasionné par une fuite au niveau de l'appareil.

Les risques en cas de défaut d'entretien

Si l'entretien du chauffe-eau fait défaut il y a d'abord un risque d'accident. Par exemple, un incendie peut se déclarer à cause d'un clapet de sécurité défectueux. Une intoxication au monoxyde de carbone peut aussi survenir, en l'absence de vérification de son taux (action qui fait partie de l'entretien annuel).

Autre élément ? En n'entretenant pas le chauffe-eau, la consommation d'électricité ou de gaz augmente : ce qui va mécaniquement se répercuter sur le montant des charges annuelles.

Il n'y a pas d'amende ou de sanction légale prévue en cas d'absence d'entretien annuel de l'équipement. En revanche le propriétaire peut tout à fait se retourner contre le locataire, notamment en encaissant le dépôt de garantie.

Enfin, s'il apparaît que le sinistre (incendie, explosion, dégât des eaux...) est dû à un défaut d'entretien du chauffe-eau, selon les dispositions contractuelles, l'assurance habitation du locataire, comme du propriétaire, peut refuser de verser une indemnisation, ou va fortement réduire sa participation.

En cas de panne du chauffe-eau c'est toujours au propriétaire qu'incombe la réparation ou le remplacement de l'équipement. A part si l'entretien n'a pas été réalisé (le locataire ne peut présenter d'attestation) ou qu'il a volontairement dégradé le matériel.

Selon l'article 1719 du Code Civil le propriétaire doit délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Hors un appartement ou une maison dépourvue de chauffe-eau n'est pas décente puisque le ou les locataires ne peuvent se laver, faire leur vaisselle ou laver les sols sans eau chaude. Un arrêt récent de la Cour de Cassation a rappelé que le locataire a droit au versement de dommages et intérêts en cas de dysfonctionnement dans le bien loué.

En revanche le propriétaire n'est pas tenu de reloger son locataire, même si la panne a lieu pendant l'hiver. Certaines assurances habitation couvrantes proposent un relogement mais seulement en cas de sinistre garanti au contrat. Mais jamais dans un contexte de panne.

Bien entretenir son chauffe-eau et faire intervenir un technicien au moindre problème est donc crucial pour éviter que les dysfonctionnements ne prennent de l'ampleur et occasionnent un préjudice pour le locataire et des dépenses importantes pour le propriétaire : remplacement de l'équipement et indemnisation si l'intervention n'est pas rapide.

Des dépenses déductibles des revenus locatifs

Les dépenses de réparation et d'entretien du chauffe-eau ainsi que de remplacement peuvent être déduites des revenus locatifs du propriétaire. Mais uniquement s'il est en régime réel en location vide ou en régime réel en location meublée (LMNP). Le régime micro-foncier ne donnant pas droit à ce type de déduction.