Modèle gratuit de lettre de résiliation de bail par le propriétaire

La résiliation d’un bail par un propriétaire bailleur est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La durée est fixée à trois ans pour une location vide et un an pour une location meublée. Hors clause résolutoire, il est interdit de mettre fin au bail en cours de contrat.

Cas particulier des logements soumis à la loi de 1948

Certains biens donnés en location sont encore régis par la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. Elle concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants (ou à proximité de ces communes) dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986.

Très protectrice, elle confère au locataire un droit de jouissance illimité suite à l’expiration du bail initial (durée fixée librement lors de la signature). Il s’agit de ce que l’on appelle le droit au maintien dans les lieux. Les deux seuls motifs pouvant être invoqués par le propriétaire pour résilier un bail soumis à la loi 1948 sont le congé pour reprise et le congé pour travaux.

Les spécificités de congé pour un bail de résidence secondaire

Lorsque le bien donné en location concerne une résidence secondaire (occupée moins de 8 mois dans l’année), les modalités sont plus souples. La loi n’impose pas de durée pour le bail en résidence secondaire. Le propriétaire bailleur est donc libre de définir la durée dans le contrat de location. Toutefois, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail mentionnée sur le contrat.

Pour mettre fin à un bail de location, le propriétaire doit respecter une procédure légale stricte afin d’éviter tout litige. Cette démarche comprend des modalités précises pour l’envoi de la lettre de résiliation et des délais de préavis à respecter.

Quels délais de préavis respecter pour résilier un bail ?

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire est tenu de respecter les délais suivants :

• 6 mois avant l’échéance pour une location vide (résidence principale) ;
• 3 mois avant l'échéance pour une location meublée ;
• 3 mois pour une résidence secondaire longue durée.

Il est important de noter que le préavis commence à courir dès réception du courrier par le locataire. Respecter ces délais est donc primordial pour éviter toute contestation. Il est conseillé d’envoyer la notification suffisamment tôt pour anticiper d’éventuels délais liés à l’envoi ou à la réception de la lettre.

Veillez également à tenir compte de la trêve hivernale en vigueur pour l’année en cours.

Quelles sont les modalités pour envoyer une lettre de congé ?

Pour être valable, la lettre de congé doit être transmise au locataire par l’un de ces moyens légaux :

• Par courrier recommandé avec accusé de réception (preuve d’envoi et de réception) ;
• Par acte d’huissier, solution la plus sûre juridiquement ;
• En main propre contre signature ou récépissé.

Quelles mentions inclure dans la lettre de résiliation ?

Outre la forme, le contenu est essentiel : la lettre doit préciser le motif exact (vente, reprise, motif sérieux…) et rappeler toutes les obligations légales. Elle doit notamment mentionner l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui encadre la résiliation du bail par le propriétaire.

En cas de congé pour vente, la lettre doit également inclure la notice d’information obligatoire sur les droits du locataire et les voies de recours.

Modèle de lettre de résiliation du bail par le propriétaire

Un propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement à l’échéance du bail. Il doit respecter un délai de préavis légal et justifier d’un motif prévu par la loi : vente du logement, reprise pour y habiter ou loger un proche, motif légitime et sérieux ou mise en œuvre d’une clause résolutoire.

Congé pour vente

Si vous souhaitez donner congé pour vendre votre bien, vous devez d’abord proposer à votre locataire de l’acheter. Cette offre, incluant le prix et les conditions de vente, doit figurer dans le congé envoyé au moins six mois avant la fin du bail.

Conformément à l’article 15-II de la loi de 1989, l’offre doit détailler le bien et fixer clairement le prix. Le locataire dispose de deux mois pour répondre ; un défaut de réponse vaut refus. En cas d’acceptation, il a deux mois pour signer l’acte (quatre mois s’il souscrit un emprunt). Si le financement est refusé, le droit de préemption tombe.

Congé pour reprise

Le congé pour reprise permet de récupérer le logement pour y vivre ou loger un proche. Les bénéficiaires autorisés sont : le propriétaire, son conjoint ou partenaire PACS, son concubin (un an de vie commune minimum), ses ascendants ou descendants, ainsi que ceux de son conjoint ou partenaire.

Le logement repris doit devenir une résidence principale. Le courrier de congé doit mentionner les noms, adresses et lien de parenté du bénéficiaire. Sans motif réel et sérieux, le locataire peut contester la reprise devant la justice.

Congé pour motif légitime et sérieux

Un propriétaire peut donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux, c’est-à-dire lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Il peut s’agir d’impayés ou de retards de paiement répétés, de l’absence d’assurance habitation, de la mise en sous-location du bien sans votre accord, ou encore du non-respect du règlement de copropriété.

Le motif doit être justifié et prouvé, car le locataire a le droit de le contester devant le tribunal. En cas de litige, c’est le juge qui tranche et détermine si la résiliation est valable ou non.

Congé pour mise en œuvre d’une clause résolutoire

La mise en œuvre d’une clause résolutoire permet de résilier automatiquement le bail en cas de non-respect des clauses prévues au contrat. Parmi les motifs d'expulsion d'un locataire, on trouve le non-paiement du loyer, les nuisances au voisinage (comme le tapage nocturne ou des travaux bruyants hors horaires autorisés) ou d’autres infractions définies dans le bail.

Cette résiliation nécessite un commandement d’huissier pour constater le manquement. Si le locataire ne régularise pas sous le délai légal, le bail est résilié, ouvrant la voie à une éventuelle procédure judiciaire d’expulsion.

Congé pour travaux (logement loi 1948)

Pour un logement sous la loi de 1948, le propriétaire peut reprendre son bien pour réaliser des travaux lourds (démolition, surélévation…). Il doit adresser un congé par acte de commissaire de justice, obtenir une autorisation ministérielle et proposer un relogement adapté. Les travaux doivent démarrer sous 3 mois après le départ du dernier occupant.

Le cas des locataires protégés

Un locataire protégé est un occupant âgé de plus de 65 ans percevant des revenus modestes (plafond de revenus annuels inférieur à 26 687 euros en Île-de-France et 23 201 euros en province pour une personne seule en 2025). Cette notion est également étendue aux locataires plus jeunes hébergeant une personne âgée fiscalement à charge sous conditions de ressources. Les plafonds de ressources fixés dépendent de la composition du foyer du locataire et de la région où il réside.

Dans le cas où le locataire remplit les conditions pour bénéficier du statut de locataire protégé alors, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail sauf si :

• Il est également âgé de plus de 65 ans ;
• Il dispose lui-même de ressources inférieures aux seuils fixés par la législation ;
• il propose une solution de relogement au locataire répondant à ses besoins et revenus dans une zone géographique proche comme le stipule l'article 13 bis de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948.

Toutefois, si le logement est soumis à la loi de 1948 , la notion d’occupant protégé diffère par rapport à un logement soumis à la loi de 1989. Dans cette configuration, le locataire protégé est un occupant âgé de plus de 70 ans disposant de revenus annuels inférieurs à 28 610,40 €.

Les procédures d'expulsion du locataire sont très encadrées et doivent obligatoirement être soutenu par un motif solide. Si le locataire reste dans le logement après l’échéance malgré un congé valide, le propriétaire doit faire constater le maintien dans les lieux par un commissaire de justice. Il devra ensuite saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d’expulsion.

En cas de fraude ou de motif contestable, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal judiciaire. Si le motif est jugé infondé, le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts et à payer une amende allant jusqu’à 6 000 €.

En tant que propriétaire, la résiliation d’un bail n’est qu’une étape parmi d’autres pour garantir une gestion sereine de votre bien immobilier. Une fois le logement récupéré, il est essentiel de le protéger efficacement, notamment s’il reste vacant ou en attente d’un nouveau locataire.

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