IFI : l'abattement des résidences principales et secondaires

L’IFI concerne les biens immobiliers qui ne sont pas à usage professionnel, autant situés en France qu’à l’étranger. Il s’agit des typologies de bâtiments suivants :

• Maisons, appartements et dépendances, qu’ils soient occupés par leur propriétaire ou mis en location. Il peut aussi bien s’agir d’une résidence principale que secondaire ;
• Les bâtiments classés au titre des monuments historiques ;
• Ceux qui sont en cours de construction pour l’année d’imposition : soit au 1er janvier 2023 pour la déclaration de l’année 2023 ;
• Les terrains non bâtis comme les terres agricoles et celles à bâtir ;
• Les biens en société civile immobilière (SCI) ;
• Les droits liés à un logement possédé en usufruit ou lié à un droit d’usage et d'habitation. Cela concerne notamment les biens en viager.

Les contribuables concernés sont ceux dont la fortune immobilière affiche une valeur nette supérieure à 1 300 000€ au 1er janvier de l’année d’imposition. Les biens pris en compte sont ceux du foyer fiscal.

L’IFI est calculé sur la base de la valeur théorique de vente de votre patrimoine immobilier, avec le barème suivant :

• Entre 0 et 800 000 € : 0 %
• Entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,5 %
• Entre 1 300 000 € et 2 570 000 € : 0,7 %
• Entre 2 570 000 € et 5 000 000 € : 1 %
• Entre 5 000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
• Au-delà de 10 000 000 € : 1,5 %

Le patrimoine à déclarer

Vous devez déclarer l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus, quel que soit la nature du bâtiment : immeuble, appartement, maison, dépendances, cave, garage, parking…

En revanche, si vous exercez une activité professionnelle dans tout ou partie de ces locaux, ils ne seront pas concernés. Cela vaut quel que soit votre statut : freelance, indépendant ou chef d’entreprise avec des salariés.

Les dettes déductibles

Certaines dettes sont déductibles de votre patrimoine imposable : vous devez toutefois pouvoir les justifier à l’aide d’un échéancier par exemple.

Ces dettes doivent être toujours en cours au 1er janvier de l’année d’imposition et porter sur les dépenses de la nature suivante :

• Le remboursement de prêts immobiliers ;
• Des travaux effectués sur n’importe quel bien vous appartenant. Par exemple des ouvrages de rénovation, d’agrandissement ou d’amélioration de l’isolation ;
• L’achat de parts ou d’actions immobilières : par exemple l’investissement dans une SCI ;
• Le paiement de la taxe foncière ou de droits de succession. Par contre la part de vos revenus fonciers n’est pas déductible.

En premier lieu, votre résidence principale bénéficie d’une décote de 30% de sa valeur vénale, soit le prix à laquelle vous pourriez la revendre sur le marché de l’immobilier.

Par exemple, admettons que la valeur totale de l’ensemble de vos biens s’élève à 2 millions d’euros. Si votre résidence principale en vaut 500 000 €, elle ne compte que pour 350 000 € dans le calcul de l’IFI. Votre impôt sera donc calculé sur la base de 1 750 000 € au lieu de 2 millions.

L’administration fiscale admet également une décote pour les biens que vous louez. Elle s’élève entre 15 à 20% pour une location classique et entre 5 à 10% pour un meublé. Attention toutefois, il n’y a pas de décote possible pour les biens qui bénéficient déjà d’un dispositif de défiscalisation comme celui prévu par la loi Pinel.

Enfin vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts dans la limite annuelle de 50 000 € si vous donnez à un organisme d’intérêt général comme un établissement de recherche, une ONG ou une fondation. À ce titre vous pouvez déduire 75% de vos versements.

Vous pouvez profiter d’exonérations totales ou partielles de l’IFI sur les possessions suivantes :

• Les biens immobiliers utilisés pour votre activité professionnelle, qu’il s’agisse de bureaux, d’entrepôts ou d’unités de production. L’exonération sera totale ;
• Des bois et forêts que vous exploitez ou qui sont à usage professionnel : l’exonération est partielle et se monte à 75% ;
• Des biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel comme des terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation. Ils sont exonérés à 75 % de leur valeur jusqu'à 101 897 € et 50% au-delà ;
• Des logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel : ils sont exonérés si les revenus issus de l’activité dépassent 50% des revenus totaux du foyer fiscal.