Garant, Garantie Visale ou GLI : quelle garantie locative choisir ?

• Le garant physique : l’option la plus simple et connue pour apporter une garantie locative. Par contre, cette caution gratuite qui repose principalement sur le garant n’est pas la plus fiable ;
• La garantie Visale : une garantie idéale pour les profils de locataires jeunes qui remplissent les conditions d’éligibilité. Notez cependant que choisir cette garantie implique une bonne gestion de son bien ;
• La garantie loyers impayés (GLI) : une valeur sûre qui vous apporte une vraie tranquillité d’esprit à condition d’y mettre le prix.

Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour un locataire, le plus souvent un proche. Concrètement, cela signifie que le garant s’engage à régler auprès du propriétaire les dettes locatives du locataire en cas d’impayés. Cet engagement est formalisé par écrit sous la forme d’un acte de cautionnement à la signature du bail.

Qui peut être garant physique ou moral pour une location ?

Pour être accepté comme garant en location, il faut pouvoir justifier d’une situation financière stable et gagner au moins trois fois le montant du loyer. Il faut également fournir un dossier complet (revenus, avis d’imposition, contrat de travail, etc.) et résider en France dans la majorité des cas.

Un garant moral est une entité (société, association) qui accepte de se porter caution pour un locataire. Ce type de garant est plus rare dans le parc locatif privé, car les bailleurs préfèrent souvent un garant physique ou une garantie comme la GLI ou Visale. Néanmoins, certaines entreprises peuvent proposer ce service à leurs salariés logés.

Pourquoi le garant plait-il aux propriétaires ?

Le garant physique plaît aux propriétaires car c’est une solution gratuite, qui se met en place facilement et qui reste le réflexe le plus courant chez les locataires. Pour beaucoup, notamment les étudiants, c’est même la seule solution possible. Les bailleurs y voient un engagement personnel rassurant, surtout lorsqu’il s’agit des parents.

Quels sont les risques d'avoir recours à un garant ?

Les risques de tomber sur un garant peu fiable ne sont pas négligeables. Même en apparence solvable, rien ne garantit qu’il paiera le jour où le locataire cesse de le faire. Maladie, perte de revenus ou simple mauvaise foi peuvent compliquer l’indemnisation et rallonger les délais en cas de contentieux.

En effet, il est possible que le garant refuse de régler les impayés le moment venu pour diverses raisons :

• Il rencontre lui-même des difficultés financières et ne dispose pas d’assez de ressources pour honorer son engagement ;
• Il est de mauvaise foi et refuse de s’acquitter des dettes du locataire, car leurs relations se sont dégradées depuis la signature de l’acte de cautionnement ;
• Le garant est décédé ou s’est volatilisé sans laisser d’adresse.

Lors de l’étude du dossier de location, il convient d’être vigilant sur le profil du garant. Vous devez vous assurer au préalable que celui-ci soit suffisamment solide financièrement. Pour cela, vous pouvez exiger des documents justificatifs dont la liste est énumérée via le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

Par conséquent, si vous estimez que les garanties apportées par la caution ne sont pas suffisantes, vous êtes en droit de refuser le dossier du locataire.

Mise en place en 2016 par Action Logement (anciennement 1 % Logement), la garantie Visale — ou Visa pour le Logement et l’Emploi — est un système de caution visant à sécuriser les revenus locatifs d’un propriétaire en cas de non-paiement des loyers.

Qu'est-ce que la garantie Visale ?

La garantie Visale s’apparente à un garant : lorsque le locataire n’est plus en capacité de payer son loyer, c’est cette garantie qui rembourse le propriétaire. Son fonctionnement est relativement simple : en cas de loyers impayés, Action Logement indemnise le propriétaire, puis se tourne vers le locataire pour être remboursé.

On distingue deux cas de figure :

• Pour un logement social loué par un étudiant ou un alternant : Visale prend en charge jusqu’à 9 mois de loyers impayés, charges comprises ;
• Pour un logement du parc privé : Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés, charges comprises, et ce, pendant toute la durée d’occupation du logement, renouvellement du contrat de location inclus. Cette durée est valable à compter de la date d’effet du bail, que le logement soit vide ou meublé.

La garantie Visale peut également couvrir toutes les charges mensuelles récupérables auprès du locataire (sauf la prime d’assurance habitation), la régularisation annuelle, ainsi que les taxes locatives. Cependant, ces charges seules ne peuvent pas faire l’objet d’une demande de remboursement !

Comment fonctionne la garantie Visale en cas d’impayés ?

Si le locataire ne peut plus payer son loyer, il doit le signaler sur son espace personnel. Le propriétaire doit, de son côté, envoyer une mise en demeure dans les 15 jours suivant l’impayé, puis faire une déclaration auprès de Visale dans un délai de 30 jours.

Action Logement rembourse ensuite le bailleur dans un délai de 15 jours, sous réserve de fournir les justificatifs demandés (contrat de location, justificatif d'identité, RIB, etc.). Une fois indemnisé, le propriétaire doit mettre à jour mensuellement la situation locative.

Action Logement propose alors un échéancier au locataire pour rembourser sa dette. En cas de non-remboursement, une action en justice peut être engagée.

Quels sont les conditions d'éligibilité de la garantie Visale ?

La Garantie Visale ne peut s’appliquer que si le bail comprend une clause résolutoire en cas d’impayés, ce qui limite son usage dans certains cas. Par ailleurs, elle est réservée à certains profils de locataires, comme les jeunes ou les salariés en mobilité, et impose de respecter un plafond spécifique pour les loyers.

En effet, bien que gratuite, la garantie Visale est soumise à plusieurs critères stricts :

• Le logement mis en location doit appartenir à un propriétaire bailleur privé et faire l'objet d'un bail de location qui doit impérativement contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement des loyers ;
• Le logement doit être occupé au titre de résidence principale par le locataire et être situé en France (métropole et DROM) ;
• Le montant du loyer ne doit pas excéder 1500 € CC à Paris ou 1300 € CC sur le reste du territoire français ;
• Le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle ;
• À défaut, le locataire âgé de plus de 30 ans (salarié du secteur privé ou agricole) doit justifier d’une prise de poste (avec une promesse d'embauche par exemple) ou d’une mutation (hors CDI confirmé) et effectuer sa demande dans un délai de 6 mois.

Pour l'obtenir, la démarche est très simple : la garantie Visale se demande exclusivement en ligne sur le site d’Action Logement, avant la signature du bail. Le locataire vérifie son éligibilité, fait la demande et obtient un Visa à transmettre au propriétaire. Ce dernier n’a plus qu’à créer son compte, renseigner le numéro de Visa et signer le contrat de cautionnement en ligne.

Quels sont les avantages de la garantie Visale ?

La garantie Visale sécurise efficacement et gratuitement les revenus locatifs du propriétaire bailleur en couvrant jusqu’à 36 mois de loyers impayés. Elle permet aussi à des locataires souvent exclus des autres garanties locatives d’accéder plus facilement à un logement, surtout dans les villes en zone tendue.

La garantie Visale s’adresse particulièrement aux locataires qui, bien que solvables, ne peuvent pas toujours présenter un garant ou ne remplissent pas les critères stricts des assurances loyers impayés classiques. Pour le propriétaire, cela signifie une indemnisation rapide et sûre en cas d’impayés ou de dégradations, sans les complications habituelles liées aux garants physiques.

Ce dispositif gratuit élargit donc le choix des locataires potentiels sans frais supplémentaires pour le bailleur, contrairement à une garantie loyer impayé (GLI) qui implique souvent des primes élevées et des conditions d’éligibilité plus strictes.

Enfin, toutes les démarches, du test d’éligibilité à la signature du contrat sont simplifiées et réalisées en ligne sur le site d’Action Logement, rendant le dispositif accessible et facile à utiliser.

La garantie Visale a-t-elle des inconvénients ?

Le gros inconvénient de la garantie Visale est qu’elle n’est malheureusement pas accessible à tous les locataires. Le plafonnement du montant des loyers est un élément majeur à prendre en compte selon le bien que vous mettez en location.

Notez également que vous devrez être vigilant sur les formalités à accomplir en cas de défaut de paiement : envoi d’une mise en demeure au locataire, déclaration du sinistre dans les délais impartis, etc. Le non-respect de ces étapes peut compromettre la prise en charge par Action Logement.

Enfin, même si la garantie Visale assure le remboursement des impayés, les délais peuvent varier. L’indemnisation n’est pas toujours immédiate, ce qui peut poser problème si vous comptez sur ces revenus pour couvrir vos charges ou un prêt immobilier.

La Garantie Loyer Impayé (GLI) est une garantie optionnelle que les propriétaires peuvent souscrire pour sécuriser leur investissement locatif. En cas d’impayés ou de litige, elle prend le relais pour éviter des pertes financières. Elle est particulièrement prisée des bailleurs qui souhaitent louer sereinement, sans garant physique.

Qu’est-ce qu’une GLI ?

L’assurance loyer impayé permet aux propriétaires bailleurs d’être couverts en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Cette garantie peut être souscrite seule ou en option dans certains contrats d’assurance PNO. Elle permet, en échange d’une contrepartie financière, de bénéficier d’une indemnisation globale : loyers et charges impayés, dégradations, frais de procédure, etc.

En revanche, les critères d'éligibilité sont stricts : le locataire doit généralement justifier d’une situation professionnelle stable (CDI hors période d’essai, fonctionnaire, retraité, etc.) et percevoir un salaire mensuel net au moins égal à 2,85 ou 3 fois le montant du loyer charges comprises. Certains profils précaires ou indépendants peuvent donc être exclus.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

Dès qu'un impayé est constaté, il vous suffit de déclarer le défaut de paiement auprès de votre assurance pour demander un remboursement. Après vérification du dossier, l'assurance pourra prendre en charge les loyers dus, de façon rétroactive. Cela vous évite de vous retrouver confronté à des difficultés financières, particulièrement si vous devez rembourser chaque mois votre emprunt immobilier.

Quel est le coût d'une garantie GLI ?

Les primes d’assurance d’une garantie loyers impayés représentent en moyenne entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges comprises. Ce coût, entièrement à la charge du bailleur, peut peser sur la rentabilité locative, en particulier pour les petits loyers ou les biens situés dans des zones peu tendues.

Pour les locataires dont les proches n'ont pas les ressources suffisantes pour se porter garant ou qui ne remplissent pas les critères exigés par la garantie Visale, la caution bancaire peut être une alternative.

Dans ce cas, la banque se porte caution pour le locataire en échange du dépôt d’une somme d’argent sur un compte bloqué. Souvent, ce versement doit être équivalent au montant des loyers durant toute la durée du bail.

Le principal avantage de la caution bancaire locative est de permettre au candidat locataire de convaincre le bailleur de lui faire confiance grâce aux sécurités financières qu'il apporte.

Cependant, compte tenu de l’importance de la somme à déposer et des frais bancaires qu’elle occasionne (entre 300 et 400 € par an), le choix de cette garantie reste exceptionnel.

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