L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Pour se protéger des risques d’impayés en tant que propriétaire d’un bien donné en location, il existe différents dispositifs de cautionnement, du classique garant physique à la garantie loyers impayés en passant par la garantie Visale.
Vous vous demandez quelle est l’option la plus sûre ? Pour vous faciliter la tâche, Luko fait le point sur les avantages et inconvénients de chacune de ces garanties.
Ce qu’il faut retenir
- Le garant physique : l’option la plus simple et connue pour apporter une garantie locative. Par contre, cette caution gratuite qui repose principalement sur le garant n’est pas la plus fiable.
- La garantie Visale : une garantie optimale pour les profils de locataires jeunes qui remplissent les conditions d’éligibilité. Notez cependant que choisir cette garantie implique une bonne gestion de son bien.
- La garantie loyers impayés (GLI) : une valeur sûre qui vous apporte une vraie tranquillité d’esprit à condition d’y mettre le prix.
La loi Boutin promulguée en 2009 interdit aux propriétaires bailleurs ayant contracté une assurance loyers impayés de cumuler plusieurs garanties, sauf si le locataire est un étudiant.
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Le garant physique (ou moral)
Qui est-il ?
Le garant est une personne physique ou morale qui se porte caution pour un locataire, le plus souvent un proche. Concrètement, cela signifie que le garant s’engage à régler auprès du propriétaire les dettes locatives du locataire en cas d’impayés. Cet engagement est formalisé par écrit sous la forme d’un acte de cautionnement.
Pourquoi plait-il ?
Largement plébiscitée, cette solution gratuite est sans aucun doute la plus facile à mettre en place. D’ailleurs, dans la majorité des cas le recours au garant physique représente le seul moyen de caution connu par le candidat locataire. C’est d’autant plus vrai dans le cas d’un étudiant dont les parents se portent garants.
Quels sont les risques ?
Cette garantie est loin d’être infaillible. En effet, la situation du garant peut évoluer dans le temps (perte d’emploi, maladie, etc.). Ainsi, il est possible que celui-ci refuse de régler les impayés le moment venu pour diverses raisons :
- il rencontre lui-même des difficultés financières et ne dispose pas d’assez de ressources pour honorer son engagement ;
- il est de mauvaise foi et refuse de s’acquitter des dettes du locataire car leurs relations se sont dégradées depuis la signature de l’acte de cautionnement ;
- le garant est décédé ou s’est volatilisé sans laisser d’adresse.
Les dégradations immobilières causées par le locataire ne peuvent être imputées au garant en l’absence d’une clause résolutoire expressément mentionnée dans le bail.
Lors de l’étude du dossier de location, il convient d’être vigilant sur le profil du garant. Vous devez vous assurer au préalable que celui-ci soit suffisamment solide financièrement. Pour cela, vous pouvez exiger des documents justificatifs dont la liste est énumérée via le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Par conséquent, si vous estimez que les garanties apportées par la caution ne sont pas suffisantes, vous êtes en droit de refuser le dossier du locataire.
Il existe deux types de caution : la caution simple ou solidaire. Il est préférable d’opter pour la caution solidaire qui présente l’avantage de pouvoir recourir au garant dès le premier euro impayé, au contraire de la caution simple qui nécessite d’avoir fait différents recours auprès du locataire avant de pouvoir en appeler au garant.
La Garantie Visale
De quoi s’agit-il ?
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement proposé par Action Logement qui permet au bailleur de bénéficier d’une indemnisation en cas de loyers impayés et de dégradations locatives. Bien que gratuite, la garantie Visale est cependant soumise à plusieurs critères d’éligibilité :
- le bien donné en location doit appartenir à un propriétaire bailleur privé ;
- le logement doit servir au locataire de résidence principale et être situé en France (métropole et DROM) ;
- le montant du loyer ne doit pas excéder 1500 € CC à Paris ou 1300 € CC sur le reste du territoire français ;
- le locataire doit avoir entre 18 et 30 ans, quelle que soit sa situation professionnelle ;
- à défaut, le locataire âgé de plus de 30 ans (salarié du secteur privé ou agricole) doit justifier d’une prise de poste ou d’une mutation (hors CDI confirmé) et effectuer sa demande dans un délai de 6 mois.
Une solution très avantageuse …
Ce dispositif souvent méconnu permet d’apporter au bailleur une sécurité optimale pendant toute la durée du bail. 100 % gratuite, elle peut couvrir le propriétaire jusqu’à 36 mois (loyers impayés et charges comprises). Les démarches pour obtenir la garantie Visale sont largement facilitées puisque tout se fait en ligne sur le site internet d’Action Logement : tests d’éligibilité, demande, signature du contrat et téléchargement du Visa.
… mais comportant différentes contraintes.
Le gros inconvénient de la garantie Visale est qu’elle n’est malheureusement pas accessible à tous les locataires. Le plafonnement du montant des loyers est un autre élément à prendre en compte selon le bien que vous donnez en location. Notez également que vous devrez être vigilant sur les formalités à accomplir en cas de défaut de paiement (relances, mise en demeure, déclaration du sinistre, etc.). Enfin, même si vous êtes assuré d’être remboursé des loyers impayés, les délais d’indemnisation peuvent parfois être longs.
La Garantie Loyer Impayé (GLI)
Qu’est ce qu’une GLI ?
L’assurance loyers impayés permet aux propriétaires bailleurs d’être couverts en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Cette garantie peut être souscrite seule ou être proposée en option dans certains contrats d’assurance PNO. Très couvrante, elle permet en échange d’une contrepartie financière de bénéficier d’une indemnisation globale : loyers et charges impayés, dégradations, frais de procédure et contentieux.
La garantie la plus sécurisante pour le bailleur …
L’avantage majeur de la GLI, c’est qu’il vous suffit seulement de déclarer le défaut de paiement auprès de votre assurance pour obtenir le remboursement des impayés. Ainsi, cela vous évite de vous retrouver confronté à des difficultés financières, particulièrement si vous devez rembourser chaque mois votre emprunt immobilier.
… à un certain prix.
Le principal inconvénient de la garantie loyer impayé est bien évidemment son coût qui représente en moyenne entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges comprises. Le second point, c’est qu’elle peut exclure certains profils de locataires si ceux-ci ne respectent pas certaines conditions de solvabilité (situation professionnelle stable et revenu mensuel au minimum 2,85 fois supérieur au montant du loyer).
Une solution plus rare, la caution bancaire
Pour les locataires dont les proches n'ont pas les ressources suffisantes pour se porter garant ou qui ne remplissent pas les critères exigés par la garantie Visale, la caution bancaire peut être une alternative.
Dans ce cas, la banque se porte caution pour le locataire en échange du dépôt d’une somme d’argent sur un compte bloqué. Souvent, ce versement doit être équivalent au montant des loyers durant toute la durée du bail.
Le principal avantage de la caution bancaire locative est de permettre au candidat locataire de convaincre le bailleur de lui faire confiance grâce aux sécurités financières qu'il apporte.
Cependant, compte tenu de l’importance de la somme à déposer et des frais bancaires qu’elle occasionne (entre 300 et 400 € par an), le choix de cette garantie reste exceptionnel.
Voir aussi :
