L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
En tant que propriétaire d’un logement proposé à la location, vous avez généralement un emprunt à rembourser. Il est donc normal de vouloir sécuriser vos revenus locatifs et vous protéger en cas de non-paiement des loyers par votre locataire. Pour être couvert en cas de défaut de paiement ou de dégradations de votre bien immobilier, l’assurance loyers impayés est alors une solution idéale. Définition, fonctionnement, souscription : on vous dit tout.
Définition de la garantie loyers impayés (GLI)
L’assurance loyers impayés, ou garantie loyers impayés (GLI) est une couverture à destination des propriétaires bailleurs. Elle leur permet d’être couverts en cas de non-paiement des loyers par leur locataire.
Parfois proposée en option dans certains contrats d’assurance PNO, la garantie loyers impayés peut également être souscrite comme une assurance à part entière. Ce n’est pas une assurance obligatoire, mais elle peut cependant se révéler très utile !
À qui s’adresse-t-elle ?
La garantie loyers impayés est une assurance pensée spécialement pour les propriétaires non-occupants qui proposent leur logement à la location. Elle s’adresse donc potentiellement à tous les propriétaires bailleurs souhaitant sécuriser leurs revenus locatifs !
Si vous confiez la gestion locative de votre bien à une agence immobilière, il est fréquent que cette dernière inclue automatiquement une garantie interne pour se couvrir en cas de loyers impayés. Attention cependant, car si cette garantie est moins onéreuse qu’une GLI classique, son coût s’ajoute à celui du contrat de gestion locatif.
De plus, les garanties proposées par les agences immobilières sont des garanties collectives qui s’appliquent à l’ensemble de leurs clients : leur assurance loyers impayés ne sera donc pas parfaitement adaptée à votre situation, contrairement à un contrat souscrit individuellement de votre côté !
La GLI est particulièrement recommandée pour les propriétaires dont les loyers à percevoir constituent une part importante de leurs revenus, ou lorsqu’ils ont pour but de rembourser un emprunt bancaire.
Que couvre la GLI ?
Tout d’abord, comme son nom l’indique, l’assurance loyers impayés couvre le propriétaire en cas d’impayés de la part du locataire. Cela signifie simplement que si le locataire cesse de payer son loyer, l’assurance GLI indemnisera le propriétaire du montant du dit loyer pendant une période donnée.
Mais la GLI ne prend pas seulement en charge les loyers impayés ! Elle peut également indemniser le propriétaire pour d’autres frais. En effet, selon le contrat choisi, vous pouvez également être couvert dans les situations suivantes :
- En cas de dégradations de votre bien immobilier, pour la remise en état de votre logement si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires ;
- Pour les frais d’huissiers ou d’avocat demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire ;
- En cas de décès ou de départ prématuré de votre locataire ;
Comme tous les contrats d’assurance, la garantie loyers impayés dispose de certaines exclusions de garantie, mais également de conditions d’éligibilité ! Attention donc à bien étudier les conditions générales d’un contrat avant d’y souscrire.
Les logements concernés
Vous êtes propriétaire d’un logement ? Que ce soit une maison, un appartement, un parking ou encore un garage, vous pouvez l’assurer avec une garantie loyers impayés afin de sécuriser vos revenus locatifs !
Tous les logements à usage d’habitation peuvent être couverts à condition qu’ils bénéficient d’un contrat de location de longue durée, et parfois les locaux commerciaux mais uniquement s’ils sont utilisés pour une activité libérale. Ce dernier point dépend entièrement de la compagnie d’assurance choisie : relisez bien les conditions générales de votre contrat !
Attention cependant, certains types de logements ne peuvent jamais être couverts par une garantie loyers impayés. C’est le cas par exemple pour :
- Les locations saisonnières ;
- Les locaux commerciaux ou artisanaux ;
- Les logements de fonction ;
- Les résidences secondaires.
En plus des conditions de logements, la situation du locataire doit être prise en compte avec des critères d'éligibilité à la GLI.
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Le fonctionnement de l’assurance loyers impayés
En théorie, le fonctionnement de la garantie loyers impayés est relativement simple : dès lors que le locataire ne paie plus son loyer, l’assurance prend le relai pour indemniser le propriétaire.
Cependant, pour être couvert par son assurance, certaines étapes doivent être respectées. En règle générale, vous serez indemnisé dans un délai de 3 mois après le premier défaut de paiement. Pas de panique cependant, la garantie loyers impayés est rétroactive : vous serez bien indemnisé de tous vos loyers manquants !
Quand la déclencher ?
Pour faire appel à votre garantie loyers impayés, vous devez respecter une certaine procédure :
- Dès lors que vous constatez un retard de paiement de votre loyer de la part du locataire, vous devez tout d’abord lui envoyer une lettre de relance, dont vous devez en garder une copie.
- Sans réponse ni paiement de la part du locataire sous 15 jours, vous pouvez ensuite lui faire parvenir une mise en demeure de payer en recommandé avec accusé de réception. Gardez également une copie de ce courrier.
- Si, après la réception de ce deuxième courrier, le locataire ne donne toujours pas suite, vous pouvez alors lui faire délivrer un commandement de payer par le biais d’un commissaire de justice (huissier).
- Si la situation ne se résout pas, vous pouvez alors contacter votre assurance
Les délais à respecter entre chaque démarche sont donnés à titre indicatif : ils sont propres à chaque assureur ! Reportez-vous aux conditions générales de votre GLI pour connaître la procédure exacte à suivre.
Comment faire la demande à son assureur ?
Pour faire une demande de prise en charge à votre assurance loyers impayés, vous devez adresser à votre assureur un courrier explicatif comprenant les éléments suivants :
- Votre numéro de contrat ;
- L’adresse du logement assuré ;
- Une description de la situation : loyers impayés, départ anticipé ou décès du locataire, etc.
Une fois votre assureur prévenu, il étudiera alors le dossier du locataire et vérifiera son éligibilité. Dès lors que cette dernière est validée, vous n’avez plus rien à faire, votre assurance prendra le relai.
Vous serez ensuite indemnisé dans un délai de 90 jours des trois premiers loyers impayés, puis votre assureur vous versera une indemnisation trimestrielle. Bien évidemment, si votre locataire règle les loyers manquants après votre signalement à l’assureur, ce dernier devra être mis au courant !
Les documents à fournir
En plus de votre courrier, à envoyer en recommandé avec accusé de réception, vous devez impérativement fournir à votre assureur les pièces justificatives suivantes :
- Une copie de la lettre de relance, de la mise en demeure et du commandement à payer ;
- Une copie de toutes les correspondances éventuelles avec le locataire ;
- Une copie de votre attestation d’assurance loyers impayés, votre numéro de contrat et vos coordonnées ;
- Une copie du bail signé par le locataire et vous-même ;
- Le dossier du locataire et de son garant s’il s’agit d’un étudiant ;
- Les coordonnées du commissaire de justice contacté pour remettre le commandement à payer ;
- Une preuve du non-paiement des loyers : un relevé bancaire par exemple.
Ces documents sont indispensables à l’étude de votre dossier : sans eux, votre assurance loyers impayés ne pourra pas vous prendre en charge et vous ne serez donc pas indemnisé !
En pratique : la GLI vaut-elle le coup ?
En théorie, l’assurance loyers impayés est une solution idéale pour tous les propriétaires bailleurs. Cependant, son coût supplémentaire et ses conditions d’éligibilité très restrictives peuvent vous faire hésiter sur sa pertinence par rapport à un garant se portant caution solidaire.
Depuis quelques années, on assiste même à une recrudescence de fraude dans les dossiers des locataires qui trafiquent leurs justificatifs de revenus afin de se conformer aux attentes des assureurs.
La garantie loyers impayés vaut-elle vraiment le coup ? Pour vous guider dans votre choix, voici un état des lieux des loyers impayés en France et de l’utilité d’une GLI.
Statistiques sur les loyers impayés en France
En France, on estime que les loyers impayés ne concernent qu’environ 2 % des logements loués, tous types confondus. Ce sont donc des situations plutôt rares, qui peuvent généralement se régler à l’amiable en prenant contact avec le locataire et en lui proposant un plan d’apurement.
Pour être plus précis, selon le ministère de la Justice et une publication du 21 mars 2019, en 2017, 147 000 procédures ont été portées devant la justice pour demander l’expulsion d’un locataire en situation de non-paiement de son loyer. Si ce chiffre peut paraître important, il est essentiel de le rapporter au nombre de locataires qui était, à cette même période, de 11,5 millions. Ainsi, les loyers impayés ne concernaient donc que 1,3 % des logements en location !
Cependant, même s’ils sont rares, les loyers impayés sont un risque à prendre en considération : même si votre locataire dispose de revenus confortables et qu’il paie toujours son loyer en temps et en heure, un accident est vite arrivé. Licenciement ou autres aléas de la vie peuvent survenir à tout moment et empêcher votre locataire de régler son loyer.
Est-ce que cela fonctionne ?
Si dans la majorité des cas, la prise en charge des loyers impayés par l’assurance se fait sans embûches, il est parfois compliqué d’obtenir une indemnisation de la part de son assureur.
Tout d’abord, le dossier du locataire doit respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité de l’assurance et être vérifié par le propriétaire lui-même, et la procédure de demande de prise en charge doit être suivie à la lettre. Toutes ces conditions représentent une charge administrative non négligeable pour le propriétaire !
En règle générale, les indemnités sont versées de façon trimestrielle, ce qui peut parfois être délicat dans le cas d’un emprunt dont le remboursement doit se faire mensuellement !
Concernant les garanties incluses dans votre contrat, n’oubliez pas de vérifier les plafonds d’indemnisation : en cas de dégradations locatives, le plafond de la garantie correspondante ne suffit pas toujours à couvrir les frais réels de remise en état !
Attention également aux franchises et délais de carence : si vous souscrivez un contrat en cours de bail par exemple, un délai de carence de trois mois vous sera imposé durant lequel vous ne serez pas couvert en cas d’impayés.
Malgré ces quelques points négatifs, la garantie loyers impayés reste la solution la plus sûre pour être indemnisé comparé à un garant : il peut arriver que ce dernier refuse également de payer à la place du locataire. Dans ce cas, le propriétaire devra alors engager à ses frais une action en justice non seulement contre son locataire, mais également contre le garant !
Que risquez-vous si vous n’y souscrivez pas ?
Même si les cas sont rares, vous n’êtes pas à l’abri d’un défaut de paiement de la part de votre locataire. Sans assurance loyers impayés, vous ne serez pas indemnisé et les éventuels frais de justice ou de remise en état en cas de dégradation du logement seront entièrement à votre charge !
Dans les faits, la procédure d’expulsion d’un locataire pour non-paiement du loyer est relativement longue : comptez plusieurs années pour récupérer la jouissance de votre bien et pouvoir le louer à nouveau.
De plus, si le locataire est insolvable, vous n’aurez que très peu de chance d’être remboursé de vos loyers impayés, ce qui peut vous placer dans une situation délicate par rapport à un éventuel emprunt bancaire.
Assurance loyers impayés ou garants ? Selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il n’est pas possible de cumuler une assurance loyers impayés et des garants, sauf dans le cas d’un étudiant ou d’un apprenti. Si votre locataire ne remplit pas les conditions d’éligibilité d’une GLI, vous pouvez tout à fait avoir recours à un garant qui se portera caution solidaire !
Souscrire une garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés n’est pas une assurance obligatoire pour les propriétaires bailleurs, mais elle reste fortement recommandée pour être couvert en cas de défaut de paiement qui pourraient mettre à mal le remboursement d’un emprunt.
Une assurance loyers impayés doit être souscrite de préférence avant l’entrée dans les lieux du locataire, ou au maximum 15 jours après la signature du bail et la remise des clés.
Attention, nous vous rappelons que l’assureur ne vérifiera le dossier du locataire que lors d’un défaut de paiement. C’est donc à vous de vérifier son éligibilité avant la souscription !
Mon locataire est déjà présent dans le logement, que faire ?Sachez que vous pouvez tout de même souscrire une GLI en cours de bail pour votre logement, dès lors que votre locataire justifie de 6 mois d’habitation consécutifs dans votre bien sans impayés, et ce quelle que soit sa situation et ses revenus. Dans ce cas, une période de carence de trois mois sera appliquée.
Où souscrire ?
Pour souscrire une assurance loyers impayés, deux solutions s’offrent à vous :
- Demander plusieurs devis à différents assureurs afin de comparer les prix et souscrire vous-même à un contrat ;
- Confier la gestion locative de votre logement à une agence immobilière qui propose un contrat collectif pour s’assurer contre les loyers impayés.
N’hésitez pas à contacter l’assureur chez qui vous avez souscrit votre assurance multirisque habitation ou votre assurance propriétaire non occupante : les compagnies proposent souvent des réductions lors de la souscription à plusieurs contrats.
Si vous décidez de confier votre bien à une agence immobilière, c’est cette dernière qui sera chargée de vérifier l’éligibilité de votre locataire à sa garantie loyers impayés. Cependant, nous vous recommandons tout de même d’étudier vous-même le dossier de votre futur locataire !
Combien cela coûte ?
Le prix d’une assurance loyers impayés dépend tout d’abord du type de contrat souscrit. En effet, le coût ne sera pas le même selon les garanties comprises dans votre contrat :
- Recouvrement des loyers impayés uniquement ;
- Remboursement des frais judiciaires : frais d'huissiers et d'avocats par exemple ;
- Indemnisation en cas de dégradations et prise en charge de la remise en état du bien.
Plus votre contrat est complet, plus il est onéreux ! Le coût d’une garantie loyers impayés dépend également du montant du loyer mensuel du logement à assurer. Selon les compagnies d’assurance, les cotisations d’une GLI varient entre 2 % et 4,5 % du montant du loyer mensuel, charges comprises.
Par exemple, pour un logement dont le loyer est de 750 € par mois charges comprises, les cotisations mensuelles de votre GLI seront fixées entre 15 € et 34 € pour une couverture basique.
Bon à savoir : le montant des cotisations de votre assurance loyers impayés peut être déduit de vos revenus fonciers lors de votre déclaration de revenus annuelle !
