L'assurance PNO pour les propriétaires d'immeuble
Touts savoir sur vos obligations, les risques en cas de défaut d'assurance et la meilleure façon d'assurer votre immeuble.
Par Luko
Vous êtes propriétaire bailleur et vous louez un appartement meublé ? Pendant la période de location, il se peut que vos meubles ou vos appareils électroménagers soient abimés, usés ou tombent en panne. Mais êtes-vous dans l’obligation de les remplacer ? Le locataire doit-il vous dédommager ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les dégradations dans les locations meublées.
Vétusté et dégradations : quelles différences ?
Tout d’abord, reprenons rapidement la définition d’un meublé : un meublé doit contenir tout le mobilier nécessaire à une installation rapide du locataire : lit, canapé, bureau, chaises, frigo, four etc. Les meubles doivent être en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre décemment comme le précise l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
Mais alors, maintenant qu’on a reposé les bases, y a-t-il une différence entre la vétusté et la dégradation ? Figurez-vous que oui. Il est important de bien distinguer le mobilier qui doit être réparé à cause de sa vétusté ou suite à une dégradation. En effet, on peut différencier :
- l’usure due à une utilisation normale : plaques de cuisson un peu rayées, hotte jaunie, canapé affaissé, etc. La vétusté d’un bien est liée à son usure dans le temps et n’est pas imputable au locataire ;
- la dégradation due à une mauvaise utilisation, ou à de la négligence : parquet rayé, vitre cassée, canapé griffé.
Pour éviter les mauvaises surprises, nous vous conseillons d’établir une grille de vétusté précisant la durée de vie moyenne pour chaque équipement mobilier et d’y inscrire les frais de remplacements. En effet, depuis le 1er juin 2016, les deux parties peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du bail.
Des modèles sont disponibles en ligne, mais vous pouvez également la personnaliser, conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif.
Pour être opposable, cette grille de vétusté doit préciser à minima "une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".
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La responsabilité du locataire en cas de dégradations
Conformément à la loi, tous les travaux d’entretien courants sont donc à la charge du locataire. Le locataire devra ainsi s’occuper de :
- refaire les joints de la salle de bain ;
- nettoyer les dépôts de calcaires ;
- changer les ampoules grillées ;
- faire les raccords de peinture ou de papier peint ;
- entretenir l’électroménager du logement (filtre de la machine à laver, nettoyage du four, etc) ;
- vidanger la fosse septique s’il y a ;
- dégorger les conduits de gouttières, etc.
La loi Alur du 24 mars 2014 clarifie la législation qui encadre la location d’un meublé. Elle précise notamment que “les obligations du locataire, en meublé, sont exactement les mêmes que pour une location vide.” Tous les équipements et mobiliers qui sont stipulés dans le contrat de location doivent donc être correctement et régulièrement entretenus.
Si des dommages sont causés par manque d’entretien et que le locataire ne peut pas prouver qu’il a fait le nécessaire, il devra payer les frais liés au changement ou à la réparation du mobilier concerné.
De plus, toutes les dégradations liées à la négligence ou à une utilisation anormale d’un équipement sont à la charge du locataire. Par exemple, il devra payer pour réparer les trous dans les murs, les tâches ou trous sur le canapé, etc.
Ces dommages seront à sa charge, qu’ils soient causés par le locataire lui-même, les personnes qui vivent sous son toit, les personnes invitées, les artisans, les sous-locataires, etc.
Les réparations à la charge du propriétaire
En tant que propriétaire, le remplacement du mobilier (ou sa réparation) pourra être à votre charge si les dégradations ont eu lieu par votre faute, sont liées à une panne ou à un cas de force majeure (tempête, catastrophe naturelle).
Pour ces deux derniers points, le remplacement ou la réparation du mobilier est entièrement à la charge du propriétaire.
Ce sera aussi le cas de toutes les grosses réparations nécessaires concernant :
- le réseau électrique aux normes ;
- les travaux de plomberie (changement d’un robinet, réparations des canalisations extérieures, entretien des systèmes de chauffage…) ;
- le remplacement de la chaudière (l’entretien est à la charge du locataire conformément au décret publié le 26 août 1987) ;
- les appareils électroménagers en panne ou hors d’usage.
Notez également que les réparations liées à la vétusté du logement ou à l’usure normale des équipements avec le temps ne sont pas imputables au locataire. En effet, il n’est pas possible de lui demander réparation dans ce cas.
Conformément à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre 2000, le propriétaire doit “prendre en charge les travaux nécessaires pour fournir au locataire un logement décent.”
Frais de remplacement : quelle prise en charge par l’assurance habitation ?
Le saviez-vous : si les dommages au mobilier sont causés par un sinistre lié aux risques locatifs (dégât des eaux, incendie…), les frais de réparation ou de remplacement à la charge du locataire peuvent être pris en charge par son contrat d’assurance multirisque habitation.
En cas de dégradations causées lors d’un vol ou cambriolage, l’assurance habitation locataire peut aussi prendre en charge les réparations si le contrat souscrit couvre bien les vols, et que les précautions exigées aux conditions générales ont été respectées (type de serrure, volets fermés en cas d’absence prolongée)
Pour les dommages imputés au propriétaire, c’est l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés (GLI) qui peuvent couvrir les dommages subis.
Attention : les contrats d’assurance, quels qu’ils soient, ne prendront pas en charge les dommages liés à la vétusté d’un mobilier.
La retenue sur le dépôt de garantie
En cas de dégradations constatées, vous pouvez en tant que propriétaire faire une retenue sur le dépôt de garantie dans le but de couvrir les réparations nécessaires.
Après avoir estimé les dommages subis, vous devez en informer votre locataire au plus vite.
En effet, notez que la restitution par le propriétaire ne doit pas dépasser 2 mois après l’état de lieux de sortie (le délai est réduit à 1 mois si aucune dégradation n’est constatée) comme le précise l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
En cas de non-respect de ces délais, une pénalité sera à la charge du propriétaire. Elle correspond à 10 % du loyer hors charge par mois de retard qui s’ajouteront à la caution restituée.
Il vous faudra alors fournir toutes les justifications nécessaires qui vous ont permis de calculer la retenue sur le dépôt de garantie : factures d’achat, devis des artisans, etc.
Dans le cadre d’un logement loué meublé, le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer hors charges. Si le dépôt initial est insuffisant, le locataire vous sera alors redevable de la différence.
Pour éviter tout désaccord à la sortie d’état des lieux du logement, il est primordial de dresser une liste intégrale du mobilier fournie dans l’état des lieux d’entrée. Celui-ci doit aussi préciser l’état d’usure de chaque meuble ou appareil électroménager.
Un comparatif pourra ainsi être effectué pour déterminer si des réparations ou le remplacement de certains meubles sont vraiment nécessaires et doivent être imputés au locataire. Dans cet inventaire exhaustif, pensez aussi à préciser qu’en cas de dégradation ou de casse de mobilier, une retenue sur caution pourra être exigée.
