Vous aimeriez construire la maison de vos rêves, mais craignez que le terrain soit situé sur une zone inondable ? Si c’est le cas, il faudra d’abord connaître le niveau de risque, puis ensuite, respecter un certain nombre de règles afin d’obtenir le permis de construire. Malheureusement, il arrive que la zone inondable ne permette pas de construire. Pour savoir comment construire en zone inondable, suivez le guide !
Les différents niveaux de zones inondables
Une zone inondable est un espace déterminé comme potentiellement inondable. La raison ? La présence d’un cours d’eau sujet à des variations de débit et de niveau plus ou moins importants.
Il arrive que le terrain soit non-constructible parce que la zone est inondable. Cependant, cela dépend du niveau de risque. À ce sujet, l’article L 125-2 du Code de l’environnement prévoit que les citoyens puissent avoir un droit à l’information sur les risques majeurs qu’ils encourent. Ainsi, afin de savoir si vous vous situez sur une zone inondable, vous pouvez vous rendre en mairie afin de demander l’Atlas des Zones Inondables (AZI).
Par ailleurs, la loi 95-101 du 2 février 1995, relative au renforcement de la protection de l’environnement a constitué des plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPR) visant à fixer les limites de construction en zone inondable. Ceux-ci ont pour vocation d’identifier les risques prévisibles représentant une menace pour la population.
Contrairement à l’Atlas des Zones Inondables (AZI), ce document à une valeur réglementaire et est opposable à toute construction, et tous travaux ou aménagements en zone inondable.
3 zones sont distinguées dans les PPRI (Plan de Prévention de Risque d’Inondation) :
- Les zones rouges : il s’agit d’espace ou le risque est le plus élevé. Ici, aucune construction n’est autorisée et ce, même avec une dérogation.
- Les zones bleues : le risque est moyennement élevé. Ainsi, vous pouvez obtenir un permis de construire sous conditions. À noter que certaines zones bleues sont considérées comme en partie inondables.
- Les zones blanches : ici, il n’y a pas de risque d’inondation et le permis de construire est soumis aux règles générales du plan local d’urbanisme (PLU).
Le PPRI établit les obligations liées aux constructions en zones inondables. Si votre maison se situe dans le périmètre d’un cours d’eau, ce plan local prévoit les contraintes auxquelles celle-ci est soumise pour résister à une crue en fonction de la hauteur et de la vitesse de l’eau.
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La construction dépend des risques de la zone
Votre commune ne peut pas s’opposer à votre projet de construction en zone inondable si il prévoit les mesures nécessaires pour prévenir des risques d’inondation. Vous devez donc respecter les règles prévues dans le PPRI afin que votre sécurité, celle de vos biens et des riverains soient assurées.
A contrario, si votre projet n'inclut pas, ou pas assez, d’actions permettant d’anticiper et lutter contre les risques d’inondation, la mairie peut s’opposer à votre demande de permis de construire.
Voici les règles à respecter pour construire en zone inondable bleue (à risques modérés) :
- Placer l’habitation sur la partie du terrain la moins exposée ;
- Surélever le plancher du rez-de-chaussée habitable de 0,5 à 1,5 mètre selon la zone. Cela permet d’éviter des remontées de nappe en cas d’inondation.
À noter que, quoiqu’il arrive, le niveau habitable doit être, en permanence, au-dessus des Plus Hautes Eaux Connues (PHEC) et doit être accessible de l’intérieur et pourvu d’un accès permettant l'évacuation (crue ou non) des occupants par l’extérieur. Cette règle de mise en sécurité peut impliquer l’interdiction de pièces de vie, telles qu’une chambre, un séjour ou une cuisine, au rez-de-chaussée (sauf si l'habitation est suffisamment rehaussée).
D’autres règles s’ajoutent si la construction se fait en zone à risques élevés :
- installer à l’étage certaines pièces, telles que le salon, la cuisine et les chambres ;
- créer une zone refuge ;
- imaginer une conception spécifique pour les escaliers, afin d’accéder rapidement aux étages supérieurs.
- les aménagements réalisés sur la parcelle (clôtures, modelés de terrain, vide-sanitaire, pilotis) ne doivent pas entraver les écoulements.
Par ailleurs, le PPRI oblige des aménagements afin de faciliter l'assèchement de la construction. C’est pourquoi le choix des matériaux est très important concernant :
- les fondations ;
- le vide sanitaire ;
- le cloisonnement.
Ceux-ci doivent assurer, à la fois, le maintien de l’habitation contre les pressions exercées par l’inondation, mais aussi le blocage contre les remontées capillaires (déplacement d’humidité dans du sol aux murs). L’objectif final : faciliter l’assèchement et le nettoyage du logement.
Retenez également que tous les équipements techniques (les chaudières, les machineries d’ascenseur ou encore le compteur électrique) ou polluant, doivent être placés dans des pièces hors d’eau ou à hauteur suffisante. Par exemple, la distribution électrique de votre maison peut être située au niveau du plafond.
Attention, la ventilation (privilégier une ventilation naturelle pour éviter les coupures de courants) permet un assèchement plus rapide. Il faut donc prévoir des ouvertures en opposition, dans le sens des vents dominants afin d’améliorer la ventilation naturelle.
Concernant les zones où il n’est pas autorisé de construire (zone rouge), même avec une dérogation, il existe, tout de même, une solution. Il s’agit de faire flotter la construction. En effet, celle-ci repose sur un ensemble de flotteurs construits dans un thermoplastique spécifique très épais.
Les garanties de l’assurance habitation
Une maison construite de manière légale en zone inondable peut, tout comme une habitation en zone blanche (sans risque), être assurée. Cependant, la compagnie d’assurance risque de se montrer plus stricte et plus coûteuse sur certaines garanties en raison de la fréquence plus élevée de sinistre.
À noter que dans certains cas, l’assureur peut refuser de prendre le risque d’assurer un logement en zone inondable.
Attention, cacher ou ne pas mentionner à votre compagnie d’assurance des risques d’inondation s’apparente à une fausse déclaration. Les conséquences peuvent être lourdes en cas de sinistre. Par exemple, vous pourriez ne pas recevoir de dédommagement et voir votre contrat se résilier. Ainsi, il faut absolument que vous déclariez la zone inondable.
Sachez que dans tous les cas, l’adresse où se situe votre bien fera l’objet d’une étude.
Votre assureur peut appliquer une surprime (un surcoût) à votre contrat d’assurance habitation, selon le risque d’inondation.
Avant de signer votre contrat d’assurance habitation zone inondable, nous vous invitons à lire attentivement les conditions générales, mais aussi de comparer les offres d'assurance habitation. Conformez vous également aux potentielles conditions présentes dans le contrat, comme la protection préventive de ses biens.
