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Par Luko
Pour certains logements bien particuliers, les propriétaires sont en droit de contourner le plafonnement des loyers en appliquant ce que l’on appelle un complément de loyer. Dans quel cas est-il possible, quels sont les logements concernés et que faire en cas de litige avec son propriétaire ? On fait le point.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Le complément de loyer est une somme versée par le locataire chaque mois, en supplément du loyer de base (hors charges). Ce complément est applicable lorsque le bien loué est doté de caractéristiques dites exceptionnelles : une vue sur un bâtiment historique ou des prestations de luxe par exemple.
Depuis la promulgation de la loi Alur de 2014 introduisant le plafonnement des loyers dans certaines zones, les propriétaires ne sont plus en droit de fixer librement le montant du loyer de leur bien. Il est désormais impossible pour eux de fixer un loyer dépassant le montant du loyer de référence majoré, sous peine de lourdes sanctions.
Toutefois, pour les propriétaires de biens jouissants d’un avantage distinctif comparé à des biens similaires dans le même secteur, il reste possible de contourner l’encadrement des loyers en appliquant un complément.
Ce dernier permet donc aux propriétaires de bien atypiques ou particulièrement luxueux de les revaloriser sur le marché, tout en bénéficiant d’une meilleure rentabilité locative.
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Les critères à respecter
Pour qu’un bien mis en location puisse être éligible au versement d’un complément de loyer, il doit bénéficier d’une caractéristique exceptionnelle, déterminante par rapport à d’autres biens de la même catégorie (type de logement, surface, zone géographique).
Cette caractéristique ne doit pas avoir été prise en compte pour déterminer le montant du loyer de base, et aucune récupération de charges n’est possible dessus.
Le montant d’un complément de loyer ainsi que la caractéristique qui le justifie doivent impérativement être inscrits dans le bail, et ne peuvent pas être modifiés sans la production d’un avenant. Par ailleurs, le complément de loyer ne peut être appliqué qu’à un loyer de base déjà équivalent au loyer de référence majoré (c’est-à-dire le plafond, le loyer maximum autorisé).
Le caractère exceptionnel du bien
Il n’existe pas de liste exhaustive sur ce qui constitue ou non une caractéristique exceptionnelle donnant droit à un complément de loyer. Les critères législatifs sont plutôt flous, et il n’y a que très peu de contestations de la part des locataires : l’appréciation du caractère exceptionnel est donc soumise à jurisprudence.
En règle générale, on retrouve les éléments suivants :
- Une vue dégagée sur un monument historique : la tour Eiffel, le Sacré-Cœur ou l’Arc de Triomphe à Paris par exemple ;
- Des éléments de confort : grande hauteur sous plafond (plus de 3,30 m), grand jardin en centre-ville, cave ou sous-sol, etc. ;
- Des prestations de luxe : sauna, jacuzzi, piscine, etc. ;
Toutefois, ce qui est retenu comme caractéristique distinctive pour un logement dépend en grande partie de son emplacement géographique. Par exemple, une terrasse ou une place de parking à Paris pourront être considérées comme des caractéristiques exceptionnelles, mais pas d’autres villes de France où elles sont plutôt communes.
Retenez simplement que pour être éligible à un complément de loyer, le bien doit se distinguer positivement des autres biens similaires (même catégorie et même quartier).
Les villes concernées
Le complément de loyer n’est pas applicable partout : il n’est possible que dans les villes concernées par l’encadrement des loyers en zone tendue. Ainsi, un complément ne pourra être demandé que dans les communes suivantes :
- Paris, uniquement pour les baux signés ou renouvelés à partir 1er juillet 2019 ;
- Lille, Lomme et Hellemmes, pour les baux signés à partir du 1er mars 2020 ;
- Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse), pour les baux signés à partir du 1er juin 2021 ;
- Lyon et Villeurbanne, pour les baux signés à partir du 1er novembre 2021 ;
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville), pour les baux signés à partir du 1er décembre 2021 ;
- Montpellier, pour les baux signés à partir du 1er juillet 2022 ;
- Bordeaux, pour les baux signés à partir du 15 juillet 2022.
Les cas où le complément de loyer n’est pas applicable
Si vous êtes propriétaire bailleur, sachez que dans certains cas il ne sera pas possible d’appliquer un complément de loyer. En effet, si votre logement est mal isolé par exemple, qu’importe qu’il offre une magnifique vue sur la tour Eiffel : il ne sera pas éligible au complément de loyer.
Par ailleurs, il est désormais interdit de louer des logements au score DPE F ou G, dits également passoires thermiques.
Voici les éléments qui peuvent vous empêcher de demander un complément de loyer à votre locataire, comme définis par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 :
- Des sanitaires sur le palier ;
- Des infiltrations d’eau provenant de l’extérieur du logement ;
- Des marques d’humidité sur les murs ;
- Des fenêtres mal isolées et laissant passer l’air de façon anormale ;
- Un vis-à-vis de moins de 10 m ;
- Une installation électrique vétuste ;
- Des problèmes d’évacuation d’eau ;
- Une mauvaise exposition de la pièce de vie principale ;
- Une classe énergétique F ou G sur le diagnostic DPE.
Il est possible d’entamer des travaux de rénovation, d’isolation ou encore d’amélioration du DPE pour remettre le logement aux normes et ainsi être éligible au complément de loyer.
Que faire en cas de complément de loyer abusif ?
Pour les locataires, devoir payer un complément de loyer peut parfois paraitre injustifié. Si c’est votre cas et que vous pensez que votre propriétaire bailleur outrepasse ses droits, vous pouvez tout à fait contester le montant du complément de loyer.
En premier lieu, vérifiez si votre logement est éligible à ce complément de loyer : quelle est la caractéristique mentionnée dans le contrat de bail, et est-elle bien exceptionnelle ? Habitez-vous dans une ville concernée par l’encadrement de loyers ? À quelle date avez-vous signé le bail ?
Si tout vous semble correct, mais que le montant demandé vous parait trop élevé, vous pouvez faire appel à la Commission Départementale de Conciliation (CDC), dans les trois mois qui suivent la date de signature du contrat de bail. Attention, au-delà de ce délai, il ne sera plus possible de contester le montant de votre complément de loyer, et votre signature sur le bail de location vaut pour approbation.
Vous pouvez retrouver les coordonnées de la commission de votre département sur le site internet de votre Préfecture. Cette démarche est totalement gratuite, et ce sera alors au propriétaire de prouver que l’application ainsi que le montant du complément de loyer sont justifiés.
Notez toutefois que le recours à la CDC n’est pas possible si vous êtes titulaire d’un bail mobilité : vous devrez faire appel à un conciliateur de justice.
Si la commission parvient à trouver un accord avec le propriétaire, votre contrat de bail sera modifié pour inclure le nouveau montant fixé par la commission ou la suppression du complément de loyer.
Dans le cas contraire, vous pouvez saisir le juge des contentieux dans un délai de trois mois après l’avis rendu par la commission. Après étude du dossier, le juge décidera alors du montant du loyer, qui s’appliquera à partir de la date d’entrée en vigueur du bail.
