Comment calculer la plus value immobilière ?

On parle de plus-value immobilière lorsque la différence entre le prix d’achat d’un bien et son prix de revente est positive. En d’autres termes, vous revendez votre maison ou votre appartement pour un montant plus élevé que ce que vous l’aviez acheté à l’époque : vous faites donc un bénéfice.

Il existe plusieurs façons de réaliser une plus-value lors de la vente de son logement :

• Acheter un bien ancien et faire des travaux de rénovation pour le remettre au goût du jour ;
• Faire des travaux d’agrandissement : dépendances, terrasses, véranda, prolongement d’une pièce, etc. ;
• Réaliser des travaux de rénovation énergétique ;
• Acheter en VEFA dans un quartier en construction : avec le développement de nouveaux commerces et infrastructures, le bien prendra de la valeur.

En résumé, tous les investissements augmentant la valeur de votre bien sont souvent synonymes de plus-value à la revente.

Pour calculer la plus-value dite brute, il suffit de soustraire le prix d’achat d’un bien à son prix de vente. Le résultat donnera ainsi la base imposable, à laquelle il sera possible d’appliquer des abattements par la suite et obtenir la plus-value nette.

Attention toutefois, certaines subtilités doivent être prises en compte pour obtenir un résultat juste : les montants utilisés sont ce que l’on appelle les prix corrigés.

Le prix d’achat corrigé

Le prix d’achat d’un bien correspond à la somme qui est indiquée dans l’acte de vente signé sous seing privé ou devant le notaire. Il est possible de majorer ce montant en y ajoutant certains frais d’acquisitions afin de réduire la base d’imposition de la plus-value :

• Les frais de notaire ;
• Les droits d’enregistrement ;
• La TVA ;
• Les travaux d’aménagement, de construction, d’agrandissement ou encore de rénovation réalisés par une entreprise ou un artisan.

Pour les frais de notaire et d’enregistrement ainsi que la TVA, un taux forfaitaire de 7,5 % est appliqué de base. Cependant, si vous pouvez justifier de frais plus importants, le montant réel sera utilisé pour la majoration du prix d’achat.

Concernant les travaux, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez soit déduire un taux forfaitaire de 15 %, soit les frais réels, à condition d’avoir les factures correspondantes. Attention, dans le cadre d’un investissement locatif, le montant des travaux ne doit pas avoir déjà été déduit de vos revenus fonciers !

Au total, il est donc possible de majorer son prix d’achat de 22,5 %.

Le prix de vente corrigé

Tout comme le prix d’achat, le prix de vente à prendre en compte est la somme indiquée dans l’acte de vente. De cette somme, il est possible de déduire certains frais :

• les diagnostics obligatoires en cas de vente, comme le diagnostic DPE ;
• les frais d’agence, si le vendeur n’a pas souhaité vendre son bien sans agent immobilier ;
• les frais de mainlevée d’hypothèque.

Si vous comptez réaliser une plus-value sur la vente de votre bien, sachez que cette dernière est imposable. Elle est soumise à deux types d’imposition :

• l’impôt sur le revenu, à hauteur de 19 % ;
• les prélèvements sociaux, à hauteur de 17,2 %.

Le montant de l’impôt sera versé directement au service de la publicité foncière par le notaire, en votre nom. Si la plus-value effectuée est supérieure à 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % sera appliquée.

Le calcul de l’abattement

En fonction de la durée de détention du bien au moment de la vente, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle de l’impôt sur la plus-value, grâce à un taux d’abattement qui augmente graduellement au fil des ans.

Si le bien est détenu depuis plus de 22 ans, le propriétaire vendeur sera exonéré de l’impôt sur le revenu. S’il est en sa possession depuis plus de 30 ans au moment de la vente, il sera également exonéré des prélèvements sociaux.

Sous certaines conditions, il est également possible de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 70 %. C’est le cas si l’acheteur s’engage à démolir puis reconstruire des immeubles dans une zone concernée par une opération d’urbanisme ou de revitalisation du territoire, ou en zone tendue (zone A ou A bis).

Dans les deux cas, une majoration à 85 % est possible si les logements sociaux représentent plus de 50 % des logements construits. Les travaux doivent toutefois être achevés au maximum 4 ans après la date d’achat.

La déclaration aux impôts

La déclaration de la plus-value issue de la vente d’un bien immobilier est réalisée par le notaire responsable de la transaction. C’est donc lui qui calculera la plus-value brute et la plus-value imposable, ainsi que le montant de l’impôt dû.

Toutes les démarches auprès de l’administration fiscale, la rédaction de la déclaration et le versement des sommes attendues par le service de la publicité foncière seront également à sa charge.

De votre côté, vous devrez simplement indiquer dans la case 3 VZ de votre déclaration de revenus le montant déclaré par votre notaire au service de la publicité foncière. Votre plus-value sera alors prise en compte dans le calcul du revenu fiscal de référence de votre foyer.

Si vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, il n’est pas nécessaire de la déclarer, sauf dans un cas particulier : lors d’une première cession d’un bien qui ne constituait pas votre résidence principale. Dans ce cas, il vous faudra remplir la case 3 VW de la déclaration annexe n° 2042-C.

Dans certains cas, il est possible d’être totalement exonéré de l’impôt sur les plus-values, même si le bien n’est pas détenu depuis plus de 30 ans.

Les biens éligibles

La nature du bien vendu peut mener à une exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée :

• lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire ;
• lorsque le bien était un investissement locatif ou une résidence secondaire, mais que sa vente a pour objectif de financer la construction ou l’achat d’une résidence principale. L’exonération est également accordée si le vendeur du bien n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans avant la vente ;
• lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 €. Lors d’une vente en indivision, c’est le montant de la part détenue par chaque indivisaire qui est pris en compte, et non le montant total de la vente ;
• lorsque l’immeuble est mis en vente suite à une déclaration d’utilité publique, en vue d’une expropriation. Là encore, l’exonération ne sera possible que si le montant de la vente est réemployé pour la construction d’un nouvel immeuble, qu’il soit à usage d’habitation ou professionnel ;
• lorsque le bien est cédé à un organisme de logements sociaux, ou à un particulier s’engageant à construire des logements sociaux dans un délai de 4 ans après la vente.

Les vendeurs concernés

En dehors des caractéristiques propres au bien vendu ou à la transaction en elle-même, certains vendeurs peuvent être exonérés totalement de l’impôt sur les plus-values en fonction de leur profil et de leurs revenus :

• les bénéficiaires d’une pension de vieillesse, avec un revenu annuel inférieur à 11 276 € et non soumis à l’IFI ;
• les titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI), avec un revenu annuel inférieur à 11 276 € ;
• les personnes résidant dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou handicapées, après la vente de leur résidence principale, à condition d’avoir un revenu annuel inférieur à 26 462 €.