Tout savoir sur le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée, généralement conclu avec une collectivité, un office foncier libre ou une institution. Il permet à une personne, appelée emphytéote, de construire et d’exploiter un bien sur un terrain loué en contrepartie d’une redevance symbolique. Ce bail lui confère un droit réel immobilier sans transfert de propriété du terrain.

Dans un bail emphytéotique, il y a donc dissociation de la propriété du bâti et du terrain.

Le locataire (l’emphytéote) verse une redevance mensuelle - à l’image d’un loyer - au propriétaire. Cette somme est dénommée canon emphytéotique. Son montant ainsi que la périodicité à laquelle elle doit être versée sont définis en accord avec les deux parties.

Il est courant, notamment dans le cadre d’un bail commercial, qu’une partie du canon soit réglée dès la signature, le solde étant versé ensuite sous forme de loyers périodiques.

Les biens concernés sont multiples :

• Logements individuels, aussi bien appartement que maison ;
• Places de parking ;
• Locaux commerciaux ;
• Immeubles à usage d’habitation ou commerciale.

Dans un bail emphytéotique, le loyer est librement fixé entre les parties au moment de la signature. Il est souvent symbolique ou très faible, car l’emphytéote assure l’entretien du bien et finance lui-même les aménagements.

Plusieurs critères influencent le calcul du canon emphytéotique :

• La valeur du terrain au moment de la signature ;
• La durée du bail (plus elle est longue, plus le loyer est faible) ;
• L’usage prévu (résidentiel, commercial, agricole, photovoltaïque…) ;
• La présence d’investissements ou d’ouvrages réalisés par l’emphytéote ;
• Le statut juridique du bail (civil ou administratif).

La durée d’un bail emphytéotique est comprise entre 18 et 99 ans. Elle est fixée par contrat et ne peut pas être reconduite tacitement. Le bail prend automatiquement fin à la date prévue, sauf signature d’un nouveau contrat entre les parties.

Les avantages et inconvénients du bail emphytéotique tiennent au fait que le locataire ne possède pas le terrain. Il bénéficie d’un droit réel, mais sans l’ensemble des droits liés à la pleine propriété. Ses obligations sont précisées aux articles L. 451-6 et L. 451-7 du Code rural et de la pêche maritime.

Les avantages

• Les droits sont les mêmes que dans une propriété classique : il est ainsi possible d’hypothéquer le bien ou de lui appliquer des servitudes de passage ;
• Il est possible d’effectuer des travaux d’amélioration (performance énergétique par exemple), et ce sans aucune autorisation de la part du propriétaire du terrain. Cependant, il faut veiller à ce qu’ils n’entraînent pas une baisse de la valeur du logement ;
• L’emphytéote détient un droit d’accession. Il s’agit d’un droit de propriété sur les objets présents dans le bien, terrain compris. Par exemple les fruits d’un arbre situé sur le terrain ou l’usage de l’eau d’un puits édifié au sein de la propriété ;
• Le bail peut être cédé à un tiers en location ou en sous-location. La durée de la cession ne peut toutefois excéder celle de la durée maximale du bail initial ;
• Le loyer est très bas puisqu’il s’agit d’une somme symbolique.

Les inconvénients

• Il est impossible pour le locataire de revendre le bien.
• En cas de modifications qui feraient baisser la valeur du bien, le locataire sera tenu pour responsable. À l’inverse, si elles font augmenter sa valeur, aucune indemnisation ne lui sera versée à la fin du bail, sauf clause spécifique indiquant le contraire dans le contrat de bail ;
• La taxe foncière et les charges de copropriété s’il y en a sont à la charge du locataire ;
• Le renouvellement du bail à l’issue de la période convenue entre les deux parties n’est pas systématique. Le locataire peut ainsi se retrouver sans logement après avoir payé des années. Cela peut être particulièrement problématique pour un commerçant, par exemple ;
• Pour atteindre les prix du marché, le loyer peut être majoré. La somme convenue au départ n’est donc pas immuable ;
• Il peut être difficile de trouver une banque pour obtenir un crédit immobilier. Surtout si vous avez peu d’apport personnel et/ou des revenus modestes ;
• Il est obligatoire de passer par un notaire pour la mise en place du bail emphytéotique ;
• L’acte constitutif est soumis à la taxe de publicité foncière.

La signature d’un bail emphytéotique doit obligatoirement se faire devant un notaire, conformément à l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime. Cette formalité garantit la validité juridique du contrat et permet l’enregistrement du bail au fichier immobilier.

Une fois signé, l’acte est publié au service de la publicité foncière pour officialiser l’existence du droit réel immobilier détenu par l’emphytéote. Cette publication est indispensable pour rendre le bail opposable aux tiers.

Les frais à prévoir lors de la signature du bail

La conclusion d’un bail emphytéotique entraîne plusieurs frais, à la charge de l’emphytéote :

• Frais notariaux : calculés selon un barème proportionnel au montant estimé du bail ou de la redevance (canon emphytéotique). Ces frais incluent les émoluments du notaire et les frais administratifs ;
• Taxe de publicité foncière : au taux spécifique de 0,7 %, applicable sur la valeur du droit réel transmis par le bail (article 742 du Code général des impôts).

Exemple chiffré

Pour un bail évalué à 50 000 €, il faut prévoir :

• Environ 350 € de taxe de publicité foncière (0,7 %) ;
• Des frais notariaux dégressifs, selon les tranches applicables (de 3,289 % entre 0 à 6 500 € à 0,905 % au-delà de 30 000 €).

Le cas du bail emphytéotique administratif

Lorsqu’un terrain appartient à une collectivité territoriale ou un établissement public, le contrat signé est un bail emphytéotique administratif. Il ne relève pas du Code rural, mais du Code général de la propriété des personnes publiques.

Ce type de bail est réservé à des projets d’intérêt général (logement social, équipements publics, santé, énergie…). Il est signé dans les mêmes formes qu’un bail civil (acte notarié + publication foncière), mais fait l’objet de règles spécifiques de passation, notamment en matière de publicité et de mise en concurrence.

Dans un bail emphytéotique, les deux parties sont engagées par des obligations juridiques précises, encadrées notamment par les articles L. 451-6 et L. 451-7 du Code rural et de la pêche maritime. Ces obligations visent à garantir la bonne conservation et l’usage conforme du bien sur toute la durée du bail.

Les obligations de l’emphytéote

L’emphytéote, en tant que titulaire d’un droit réel immobilier, est soumis à plusieurs obligations importantes :

• Payer le canon emphytéotique (loyer) aux échéances prévues dans le contrat ;
• Assurer l’entretien du bien et du terrain, y compris les réparations nécessaires pour maintenir sa valeur ;
• Respecter l’usage prévu dans le bail (habitation, activité professionnelle, agricole, etc.) ;
• Ne pas détériorer le bien ni porter atteinte à sa valeur, sous peine de résiliation anticipée ;
• Ne pas modifier la nature des constructions sans autorisation si le contrat l’exige ;
• Se conformer aux clauses spécifiques du bail (interdiction de sous-location, entretien de plantations, etc.).

Les obligations du bailleur

Le bailleur, propriétaire du terrain, a lui aussi des engagements à respecter pendant la durée du contrat :

• Laisser l’emphytéote jouir paisiblement du terrain, sans interférer dans son usage ou son aménagement, sauf en cas de non-respect des clauses contractuelles ;
• Respecter la durée du bail convenue : il ne peut pas mettre fin au contrat de manière anticipée sans motif grave ;
• Honorer les engagements contractuels (mise à disposition du terrain, limites cadastrales, éventuels raccordements, etc.).

Un bail emphytéotique peut être résilié avant son terme uniquement en cas de manquement grave du locataire à ses obligations : non-paiement du loyer pendant deux ans, dégradations importantes ou absence d’entretien. La résiliation doit être constatée par voie judiciaire ou selon les modalités prévues dans le contrat.

Dans les faits, la résiliation anticipée d’un bail emphytéotique est rare et encadrée par les articles L. 451-6 à L. 451-8 du Code rural et de la pêche maritime. Le propriétaire doit apporter la preuve du manquement (comme l’abandon du bien ou des impayés persistants) et respecter les formalités prévues au contrat (mise en demeure, délai de régularisation, recours au juge, etc.).