Tout savoir sur le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un type de bail très spécifique, qui ne concerne qu’une toute petite partie des baux signés en France.

Il s’agit d’un contrat de location dans lequel le locataire (appelé l’emphytéote) est propriétaire des murs de son logement et dispose d’un « droit réel » sur le bien. Mais le terrain sur lequel est situé le bâtiment est seulement loué à un propriétaire. Ce dernier est rarement un particulier, mais bien plus souvent un office foncier libre, une collectivité locale ou une institution.

Dans un bail emphytéotique, il y a donc dissociation de la propriété du bâti et du terrain.

Le locataire (l’emphytéote) verse une redevance mensuelle - à l’image d’un loyer - au propriétaire. Cette somme est dénommée canon emphytéotique. Son montant ainsi que la périodicité à laquelle elle doit être versée sont définis en accord avec les deux parties.

Il est souvent d’usage, notamment pour le bail d’un commerce, qu’une portion du canon soit versée à la souscription et le reste sous forme de loyers périodiques. Ils peuvent être perçus au mois, au trimestre ou, plus rarement, une fois par an.

La durée de ce type de bail peut aller de 18 à 99 ans. La tacite reconduction n’existe pas.

Les biens concernés sont multiples :

• Logements individuels, aussi bien appartement que maison ;
• Place de parking ;
• Locaux commerciaux ;
• Immeubles à usage d’habitation ou commerciale.

Les avantages et les inconvénients du bail emphytéotique sont avant tout liés au fait que l’occupant ne dispose pas de l’ensemble des droits liés à la propriété.

L’ensemble des obligations du locataire sont résumées aux articles L. 451-6 et L. 451-7 du Code rural et de la pêche maritime.

Les avantages

• Les droits sont les mêmes que dans une propriété classique : il est ainsi possible d’hypothéquer le bien, ou de lui appliquer des servitudes de passage ;
• Il est possible d’effectuer des travaux d’amélioration (performance énergétique par exemple), et ce sans aucune autorisation de la part du propriétaire du terrain. Cependant, il faut veiller à ce qu’ils n’entraînent pas une baisse de la valeur du logement ;
• L’emphytéote détient un droit d’accession. Il s’agit d’un droit de propriété sur les objets présents dans le bien, terrain compris. Par exemple les fruits d’un arbre situé sur le terrain ou l’usage de l’eau d’un puits édifié au sein de la propriété ;
• Le bail peut être cédé à un tiers en location ou en sous-location. La durée de la cession ne peut toutefois excéder celle de la durée maximale du bail initial ;
• Le loyer est très bas puisqu’il s’agit d’une somme symbolique.

Les inconvénients

• Il est impossible pour le locataire de revendre le bien.
• En cas de modifications qui feraient baisser la valeur du bien, le locataire sera tenu pour responsable. À l’inverse, si elles font augmenter sa valeur, aucune indemnisation ne lui sera versée à la fin du bail, sauf clause spécifique indiquant le contraire dans le contrat de bail ;
• La taxe foncière et les charges de copropriété s’il y en a sont à la charge du locataire ;
• Le renouvellement du bail à l’issue de la période convenue entre les deux parties n’est pas systématique. Le locataire peut ainsi se retrouver sans logement après avoir payé des années. Cela peut être particulièrement problématique pour un commerçant, par exemple ;
• Pour atteindre les prix du marché, le loyer peut être majoré. La somme convenue au départ n’est donc pas immuable ;
• Il peut être difficile de trouver une banque pour obtenir un crédit immobilier. Surtout si vous avez peu d’apport personnel et/ou des revenus modestes ;
• Il est obligatoire de passer par un notaire pour la mise en place du bail emphytéotique ;
• L’acte constitutif est soumis à la taxe de publicité foncière, qui affiche un taux spécifique de 0,7%.

La présence d’un notaire est obligatoire lors de la signature du bail emphytéotique, sous peine de ne pas être valide. Ceci entraîne donc des charges complémentaires.

Selon le site LegalPlace, les émoluments du notaire pour l’établissement d’un bail emphytéotique représentent un certain pourcentage du montant de la taxe sur la publicité foncière :

• 3,353% si cette dernière est comprise entre 0 et 6 500 euros ;
• 1,844% entre 6 500 et 17 000 euros ;
• 1,257% entre 17 000 et 30 000 euros ;
• 0,922% pour plus de 30 000 euros.

Le bail prend fin à la date prévue : elle est inscrite dans le contrat.

Si le locataire (l’emphytéote) ne respecte pas ses obligations, le propriétaire peut mettre fin au bail de manière prématurée. Cela peut être :

• Le non-paiement des redevances pendant deux ans consécutifs, et si le locataire n’a toujours pas payé après une relance infructueuse ;
• Si le locataire a commis des dégradations graves sur le logement ;
• Si le bien - bâtiment, dépendances et terrain - n’a pas été convenablement entretenu.