Quelle assurance pour une sous-location ?

Légalement, l’assurance multirisque habitation n’est pas obligatoire pour le sous-locataire. Certains contrats de bail de sous-location peuvent néanmoins la rendre obligatoire et l'autorisation d'habiter le logement peut être conditionnée à l'envoi d'une attestation d'assurance au propriétaire.

Lors de la mise en place d’une sous-location, le propriétaire bailleur doit donner son accord au locataire actuel. Le locataire principal reste cependant responsable de tous les dommages locatifs occasionnés. En effet, le contrat de sous-location n’est pas opposable au contrat initial signé avec le propriétaire bailleur.

Le locataire principal doit donc endosser la charge des dommages causés par le sous-locataire. Pour cela, il est primordial qu’il conserve son contrat d’assurance habitation pour être couvert en cas de bris de glace, de vandalisme ou de vol par exemple.

Par la suite, il pourra se retourner contre le sous-locataire. L’assurance habitation du sous-locataire évitera ainsi à ce dernier de payer de sa poche la réparation d’un sinistre, dont le montant peut très vite chiffrer selon les dégâts subis.

Sous-location et assurance : quelles sont les garanties indispensables ?

En sous-location, les garanties indispensables sont similaires à celles pour une location. La responsabilité civile est importante, ainsi que les garanties qui couvrent le dégât des eaux et l'incendie. Ces assurances couvrent le bien, le temps de la sous-location.

Vous l’aurez compris, dans tous les cas, la souscription d’une assurance habitation est vivement recommandée pour le sous-locataire. En effet, elle viendra compléter l’assurance du locataire habituel, notamment sur :

• La responsabilité civile locative : elle couvre les dommages causés par le sous-locataire au logement ou aux biens mobiliers ;
• La garantie risques locatifs : dégât des eaux, incendie et explosion ;
• La garantie recours des voisins et des tiers : si les dommages subis dans le logement impactent d’autres habitations.

Quelle assurance responsabilité civile en sous-location ?

Pour une assurance habitation en sous-location, la responsabilité civile constitue la garantie indispensable pour couvrir d'éventuels dommages causés par le sous-locataire. En l'absence de cette couverture, l'occupant peut se retrouver à indemniser les tiers victimes, et les sommes sont parfois conséquentes.

Cette garantie est comprise dans le contrat d'assurance souscrit par le sous-locataire. Elle va indemniser le propriétaire si la personne qui occupe le logement commet des dégradations qui engagent sa responsabilité civile. Par exemple, son animal de compagnie a griffé les rideaux ou détruit le canapé. Ou le sous-locataire a voulu installer un tableau sur le mur et l'a endommagé en perçant trop fort.

Quelles sont les garanties optionnelles pour assurer une sous-location ?

Ces garanties, non obligatoires, sont toutefois importantes pour couvrir des sinistres moins fréquents que l'incendie ou le dégât des eaux. C'est le cas du cambriolage, notamment en zone urbaine, et du vandalisme. Ou des dommages liés à une catastrophe naturelle ou à un événement climatique.

Les garanties obligatoires (qui couvrent les risques locatifs) n'assurent que le logement en lui-même : le sous-locataire ne sera pas indemnisé en cas de dommages causés à ses biens personnels. Par conséquent, nous vous conseillons donc de souscrire aux garanties complémentaires suivantes :

• Tempête ;
• Vol ou vandalisme.

Quelle assurance habitation pour une sous-location meublée ?

Si le bien sous-loué est meublé, l'assurance choisie ne diffère pas fondamentalement de celle pour un bien vide. Cependant, le locataire reste responsable des dégradations commises sur les meubles présents dans le logement répertoriés lors de l'état des lieux d'entrée.

Il doit donc conserver son assurance pour rembourser les éventuels dommages liés à un dégât des eaux, un incendie ou une explosion qui détruirait tout ou partie du mobilier ou de l'électroménager présent dans le logement : machine à laver, sèche-linge, lave-vaisselle, etc.

Si le sous-locataire détériore un des meubles mis à sa disposition dans la location - et que les dommages ne sont assurés ni par son assurance ni par celle de l'occupant habituel - c'est le locataire principal qui sera tenu pour responsable. Il devra rembourser son bailleur. Il pourra ensuite se retourner contre le sous-locataire pour percevoir les sommes dues.

C'est le locataire qui reste responsable du paiement du montant des loyers, même s'il a sous-loué le logement. L'assurance loyers impayés va fonctionner puisqu'elle couvre les impayés du titulaire du bail, soit le locataire pour lequel l'assurance a été souscrite par le propriétaire.

L'assurance loyer impayé ou garantie loyers impayés (GLI) protège le propriétaire contre les impayés de loyer. Le fait de sous-louer le logement ne modifie pas les règles liées à cette garantie. En effet, même si le sous-locataire ne paie pas son loyer, c'est le locataire principal qui reste redevable des sommes qui sont dues au bailleur. Ce dernier peut donc faire jouer les garanties de son assurance loyer impayé en cas de dette du locataire, même s'il n'habite pas actuellement dans le logement. Il reste tout de même titulaire du bail.

S’il souhaite mettre en place une assurance, c’est au sous-locataire de la souscrire. Il pourra ensuite fournir une attestation d’assurance au locataire.

Le locataire, quant à lui, conserve son assurance habitation pour être couvert en cas de risques non pris en charge par le contrat du sous-locataire. Il faut également prévenir l’assurance actuelle afin qu’elle note que le logement est sous-loué, et donc que le risque est aggravé.

Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location de sa résidence principale locative est par principe interdite, excepté si le propriétaire bailleur donne son accord écrit et que le loyer ne dépasse pas celui stipulé dans le contrat de bail principal.

En effet, le locataire ne peut pas tirer profit de la sous-location et s’enrichir grâce à elle.

S'il s'agit d'un logement meublé dans le cadre d'un bail signé avant le 27 mars 2014, vérifiez bien votre contrat de bail. Si aucune clause ne l’interdit, il peut être sous-loué en toute liberté. Par principe, nous vous conseillons toutefois de prévenir votre propriétaire bailleur, mais également votre assureur.

Dans les logements sociaux, la sous-location reste cependant formellement interdite. La sous-location partielle est autorisée, sous certaines conditions. C’est par exemple le cas si le locataire conclut un contrat d’accueil familial avec une personne âgée de plus de 60 ans ou handicapée.

Comment rédiger un contrat de sous-location ?

Un contrat de sous-location doit comporter un certain nombre d'éléments, même si aucun formalisme spécifique n'est nécessaire. Il est conclu entre le locataire et le sous-locataire et ne peut excéder la durée du bail initial. Il précise les différentes identités ainsi que les détails pratiques :  montant du loyer, des charges, modes de règlement…

Après acceptation du propriétaire bailleur, pour éviter tout souci, nous vous conseillons de rédiger un contrat de sous-location, surtout si vous vous absentez pendant une longue période. Conclu entre le locataire et le sous-locataire, le propriétaire n’a rien à signer.

Les informations du contrat bail de sous-location sont similaires au contrat de bail original. Il doit notamment mentionner :

• L’identité du locataire et du sous-locataire ;
• La durée du contrat (prise d’effet et fin de la sous-location) ;
• Le montant du loyer ;
• Le montant des charges locatives ;
• Les modalités de paiement ;
• La description précise du logement sous-loué (logement entier, nombre de pièces, mètres carrés, équipements mis à disposition tels que les meubles, l’électroménager, une place de parking, une cave, etc.) ;
• Le montant du dépôt de garantie éventuel, qui correspond à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

En annexe, le locataire a l’obligation de fournir au sous-locataire :

• Le courrier du bailleur qui autorise la sous-location du logement ;
• La copie du bail en cours ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• Un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble.

Qu'est-ce que l'attestation de sous-location ?

L'attestation de sous-location constitue un document écrit qui émane du propriétaire du logement. Il précise qu'il autorise le sous-locataire à habiter son bien. Le locataire doit la transmettre à la personne concernée avec les pièces précitées. Ce document doit préciser que la sous-location ne peut excéder la durée du bail en cours et de fixer le montant du loyer.

Quels sont les risques en cas de sous-location non déclarée ?

Si vous ne déclarez pas la sous-location du bien que vous louez, le principal risque est que le bail soit résilié, sans préavis. Une expulsion du sous-locataire et du locataire, peut aussi intervenir. Un versement de dommages et intérêts en faveur du propriétaire et des poursuites pénales sont aussi fréquentes.

Ne prenez pas de risque en tentant de sous-louer votre logement sans prévenir. Les conséquences ne sont pas à négliger. Si le propriétaire bailleur s’en aperçoit, il est en droit de demander la résiliation immédiate de votre contrat de bail. Sans préavis, la sous-location non déclarée peut entrainer l’expulsion immédiate du sous-locataire, et souvent du locataire lui-même.

Le propriétaire peut même demander le versement des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des loyers perçus illégalement. Sans oublier les sanctions pénales qui peuvent suivre.

De plus, en cas de sinistre, l’assurance ne prendra pas en charge les dommages. Aucune indemnisation ne pourra être versée.