Quelle assurance pour une sous-location ?

Légalement, l’assurance multirisque habitation n’est pas obligatoire pour le sous-locataire. Certains contrats de bail de sous-location peuvent néanmoins la rendre obligatoire.

Lors de la mise en place d’une sous-location, le propriétaire bailleur doit donner son accord au locataire actuel. Le locataire principal reste cependant responsable de tous les dommages locatifs occasionnés. En effet, le contrat de sous-location n’est pas opposable au contrat initial signé avec le propriétaire bailleur.

Le locataire principal doit donc endosser la charge des dommages causés par le sous-locataire. Pour cela, il est primordial qu’il conserve son contrat d’assurance habitation pour être couvert en cas de bris de glace, de vandalisme ou de vol par exemple.

Par la suite, il pourra se retourner contre le sous-locataire. L’assurance habitation du sous-locataire évitera ainsi à ce dernier de payer de sa poche la réparation d’un sinistre, dont le montant peut très vite chiffrer selon les dégâts subis.

Les garanties indispensables

Vous l’aurez compris, dans tous les cas, la souscription d’une assurance habitation est vivement recommandée pour le sous-locataire. En effet, elle viendra compléter l’assurance du locataire habituel, notamment sur :

• La responsabilité civile locative : elle couvre les dommages causés par le sous-locataire au logement ou aux biens mobiliers ;
• La garantie risques locatifs : dégât des eaux, incendie et explosion ;
• La garantie recours des voisins et des tiers : si les dommages subis dans le logement impactent d’autres habitations.

Les garanties optionnelles

Les garanties citées ci-dessus ne couvrent que le logement en lui-même : le sous-locataire ne sera pas indemnisé en cas de dommages causés à ses biens personnels. En conséquent, nous vous conseillons donc de souscrire aux garanties complémentaires suivantes :

• Tempête ;
• Vol ou vandalisme.

S’il souhaite mettre en place une assurance, c’est au sous-locataire de la souscrire. Il pourra ensuite fournir une attestation d’assurance au locataire.

Le locataire, quant à lui, conserve son assurance habitation pour être couvert en cas de risques non pris en charge par le contrat du sous-locataire. Il faut également prévenir l’assurance actuelle afin qu’elle note que le logement est sous-loué, et donc que le risque est aggravé.

Conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location de sa résidence principale locative est par principe interdite, excepté si le propriétaire bailleur donne son accord écrit et que le loyer ne dépasse pas celui stipulé dans le contrat de bail principal.

En effet, le locataire ne peut pas tirer profit de la sous-location et s’enrichir grâce à elle.

S'il s'agit d'un logement meublé dans le cadre d'un bail signé avant le 27 mars 2014, vérifiez bien votre contrat de bail. Si aucune clause ne l’interdit, il peut être sous-loué en toute liberté. Par principe, nous vous conseillons toutefois de prévenir votre propriétaire bailleur, mais également votre assureur.

Dans les logements sociaux, la sous-location reste toutefois formellement interdite. La sous-location partielle est autorisée, sous certaines conditions. C’est par exemple le cas si le locataire conclut un contrat d’accueil familial avec une personne âgée de plus de 60 ans ou handicapée.

Rédiger un contrat de sous-location

Après acceptation du propriétaire bailleur, pour éviter tout souci, nous vous conseillons de rédiger un contrat de sous-location, surtout si vous vous absentez pendant une longue période. Conclu entre le locataire et le sous-locataire, le propriétaire n’a rien à signer.

Les informations du contrat bail de sous-location sont similaires au contrat de bail original. Il doit notamment mentionner :

• l’identité du locataire et du sous-locataire ;
• la durée du contrat (prise d’effet et fin de la sous-location) ;
• le montant du loyer ;
• le montant des charges locatives ;
• les modalités de paiement ;
• la description précise du logement sous-loué (logement entier, nombre de pièces, mètres carrés, équipements mis à disposition tels que les meubles, l’électroménager, une place de parking, une cave, etc.) ;
• le montant du dépôt de garantie éventuel, qui correspond à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.

En annexe, le locataire a l’obligation de fournir au sous-locataire :

• le courrier du bailleur qui autorise la sous-location du logement ;
• la copie du bail en cours ;
• l’état des lieux d’entrée ;
• un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble.

Les risques en cas de sous-location non déclarée

Ne prenez pas de risque en tentant de sous-louer votre logement sans prévenir. Les conséquences ne sont pas à négliger. Si le propriétaire bailleur s’en aperçoit, il est en droit de demander la résiliation immédiate de votre contrat de bail. Sans préavis, la sous-location non déclarée peut entrainer l’expulsion immédiate du sous-locataire, et souvent du locataire lui-même.

Le propriétaire peut même demander le versement des dommages et intérêts, ainsi que le remboursement des loyers perçus illégalement. Sans oublier les sanctions pénales qui peuvent suivre.

De plus, en cas de sinistre, l’assurance ne prendra pas en charge les dommages. Aucune indemnisation ne pourra être versée.