L'assurance de copropriété est-elle obligatoire ?
Pour tout savoir sur vos obligations en matière d'assurance en copropriété
Par Luko
Si le syndic de copropriété est obligatoire pour tous les immeubles, l'assurance responsabilité civile n'est obligatoire que pour les syndic professionnels. Elle reste cependant très recommandée pour couvrir les syndics bénévoles en cas d'erreurs ou de négligences involontaires. Quel est le coût d'une assurance responsabilité civile pour un syndic bénévole ? Comment assurer le reste de la copropriété ? Découvrez notre guide sur l'assurance responsabilité civile du syndic bénévole.
Les risques auxquels s'exposent un syndic bénévole
Le syndic bénévole est un syndic de copropriété non professionnel. Le syndic bénévole est composé d’un seul copropriétaire, élu par la copropriété en assemblée générale. C’est un modèle de syndic notamment choisi dans le but de réduire les charges de copropriété, et d'assurer une meilleure réactivité et transparence dans la gestion des dossiers de la copropriété. Le syndic bénévole a pratiquement les mêmes obligations sur le terrain qu’un syndic professionnel. Cependant, il n'est, par exemple, pas tenu de mettre en place un extranet qui permette la consultation des documents en ligne, en octroyant un espace personnel à chaque propriétaire, ainsi qu’au conseil syndical.
Le syndic bénévole n’est pas soumis à la réglementation applicable aux syndics professionnels. Il n’est donc pas obligé de détenir une carte professionnelle, de souscrire à une assurance ou d’attester d’une garantie financière.
Le syndic bénévole est tenu d'entretenir la copropriété, en procédant aux travaux d’entretien si nécessaires, mais il doit également s’assurer du bon respect du règlement de copropriété et du respect des décisions prises au cours des assemblées générales. Il a également un rôle administratif, en se chargeant notamment des envois de convocations aux assemblées générales, ou en suivant par exemple les contrats avec les prestataires. Il a également un rôle de gestion financière et doit notamment gérer le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.)
La responsabilité civile couvre donc le syndic bénévole dans le cadre de ses fonctions. De par ses multiples missions, le syndic bénévole est forcément exposé à des risques. L'assurance responsabilité civile couvre par exemple :
- les erreurs non volontaires du syndic comme un oubli d'envoi de documents ou une convocation tardive à une assemblée générale ;
- la prise en charge des frais de procédure lorsqu'un prestataire a mal réalisé les travaux ou lorsqu'il y a un abandon de chantier ;
- une erreur dans la signature d'un devis dans lequel certaines informations sont manquantes ;
- une erreur d'appréciation d'un devis qui entraine une augmentation du tarif de la prestation.
Cependant, comme pour toute garantie, il y a des exclusions. La responsabilité civile ne va généralement pas prendre en charge une dissimulation volontaire d'informations du syndic, une négligence dans le contrôle des travaux, une mauvaise gestion des sinistres ou encore une négligence dans le recouvrement des charges.
N'hésitez pas à vérifier dans le contrat d'assurance du syndic quelles sont les garanties et les exclusions, cela peut varier d'un assureur à l'autre.
Vous souhaitez recevoir nos conseils et bons plans ?
Inscrivez vous à notre newsletter pour recevoir le meilleur de Luko dans votre boîte mail.
L'assurance responsabilité civile du syndic bénévole
Une assurance facultative mais fortement recommandée
Le syndic bénévole n’est pas obligé de contracter une assurance responsabilité civile. Cependant, elle est fortement conseillée, notamment au vu de son faible coût et de la protection qu’elle apporte lorsque la responsabilité du syndic est engagée. La souscription à une responsabilité civile permet donc au syndic bénévole de se couvrir en cas de faute ou de négligence.
Un coût raisonnable pour la copropriété
Généralement, le coût d’une assurance responsabilité civile est compris entre 100€ et 150€ par an. Ce n’est pas au syndic de copropriété de prendre en charge cette dépense, mais bel et bien à la copropriété.
L’assurance en responsabilité civile du syndic bénévole est souvent proposée en supplément par l’assurance multirisque de l’immeuble en copropriété. C’est généralement une prime qui s’ajoute au coût de l’assurance MRI.
L'assurance de la copropriété
L'obligation d'assurer les parties communes
Le syndic doit obligatoirement couvrir la copropriété en souscrivant à une assurance responsabilité civile, comme l’indique la loi Alur 24 mars 2014. Cette responsabilité civile permet de couvrir les dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
Les parties communes sont également couvertes par les assurances habitation de chacun des copropriétaires qui couvrent les dommages provenant d'un logement personnel.
Cependant, contracter une assurance multirisque immeuble (MRI), qui prend également en charge les dommages causés à l'immeuble, n’est pas imposée, à moins que le règlement de la copropriété ne l’ordonne. Il faut savoir que c’est aujourd’hui le cas de nombreux règlements, mais cela reste tout de même au cas par cas.
La copropriété peut donc décider d'étendre la couverture aux dommages causés à l’immeuble en souscrivant à cette assurance MRI, qui inclue une garantie de dommages aux biens. En règle générale, ce contrat d’assurance prend en charge les sinistres suivants :
- Les dégâts des eaux : débordements, fuite de canalisations etc.
- Le vol : notamment dégâts causés par les cambrioleurs.
- Les incendies, la foudre, les explosions
- Les tempêtes, la grêle et les dégâts provoqués par la neige sur les toitures.
- Les catastrophes naturelles : avalanches, tremblement de terre etc.
- Les catastrophes technologiques : lorsqu’il y a un arrêté de catastrophe technologique.
- Les bris de glace : détériorations ou casse de glaces des parties communes, de séparations vitrées entre les balcons et terrasses etc.
L’assurance de copropriétéest souscrite par le syndicat de copropriété. La souscription à une assurance de copropriété est initiée par le syndic et doit être votée en assemblée générale, comme l’indique l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La procédure de changement d'assurance de copropriété
Les assurances copropriété sont, en général, des contrats d’assurance d’un an avec tacite reconduction. Au bout d’un an, le contrat est donc automatiquement renouvelé, sauf si le syndic demande la résiliation.
Le syndic ne peut pas changer d’assurance de copropriété durant la première année du contrat. Il devra attendre la date d’anniversaire du contrat et respecter le préavis pour pouvoir résilier l’assurance. Cette demande de résiliation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour changer d’assurance de copropriété, le syndic devra obligatoirement faire voter le changement d’assurance au cours d’une assemblée générale.
Loi Chatel et résiliation : Selon la loi Chatel, l’assureur doit prévenir l'assuré de la possibilité de résilier son assurance au plus tôt 3 mois avant et au plus tard 15 jours avant la date limite de résiliation. Si l’assureur n’informe pas le syndic en temps et en heure, le syndic dispose d'un délai supplémentaire de 20 jours pour envoyer la lettre de résiliation. Et s'il ne reçoit pas du tout d'avis d'échéance alors il est libre de résilier à tout moment, une fois passée la date d’échéance du contrat.
L'obligation d'assurance des parties privatives des copropriétaires
L’assurance est obligatoire pour la copropriété, mais également pour les copropriétaires occupants ou non, ainsi que les locataires depuis la loi Alur de 2014 :
- Copropriétaire occupant : le propriétaire occupant doit obligatoirement souscrire à une assurance responsabilité civile.
- Copropriétaire non-occupant : le propriétaire non-occupant doit nécessairement souscrire à une assurance appelée assurance PNO (Propriétaire Non-Occupant). Cette assurance couvre notamment les dommages survenus lorsque le logement n’est pas loué, que l’assurance du locataire est absente ou insuffisante, ou que le sinistre est imputable au propriétaire (défaut d'entretien des canalisations par exemple).
- Locataire : le locataire a pour obligation de souscrire à une assurance couvrant les risques locatifs incluant quasi systématiquement une responsabilité civile élargie (appelée garantie recours des voisins et des tiers). Il est également conseillé au locataire de contracter une assurance multirisque habitation afin de couvrir ses biens en cas de sinistre. Il faut savoir que l’assurance responsabilité civile n’est pas obligatoire dans les locations saisonnières ou les logements de fonction.
