Comprendre l’achat en VEFA

Également appelée « achat sur plan » ou « programme neuf », la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) consiste tout simplement à acheter un bien immobilier (que ce soit une maison ou un appartement), qui n’est pas habitable en l’état. Le bien est en effet acheté avant ou pendant sa construction par le vendeur, qui est bien souvent le promoteur immobilier.

Avec la VEFA, vous ne pouvez donc pas visualiser concrètement le rendu de votre futur logement : vous devrez vous appuyer sur les plans, maquettes et les projections 3D fournis par l’architecte ou le promoteur. Parfois, un logement témoin peut même être visité !

Malgré les délais de construction, l’achat en VEFA est de plus en plus plébiscité par les acheteurs. Acheter sur plan est en effet l’occasion d’obtenir un bien qui correspond parfaitement à vos goûts et vos besoins !

Bien souvent, puisque le logement n’est pas encore construit, vous pouvez choisir le nombre de pièces ainsi que leur disposition, et façonner votre futur chez vous à votre image.

Après avoir obtenu un permis de construire auprès de la mairie, le promoteur doit attirer de potentiels acquéreurs pour investir dans son projet. Il va donc établir des plans de l’immeuble, des appartements et des parties communes, ou du lotissement qu’il souhaite construire.

Si le projet vous intéresse, vous devrez signer ce que l’on appelle un contrat de réservation. Contrairement à l’achat d’un bien ancien, ce n’est pas un compromis de vente, et il n’y a pas besoin de passer devant un notaire pour le signer.

Ce contrat de réservation doit impérativement comporter les éléments suivants :

• Les coordonnées du promoteur et de l’acheteur ;
• L’adresse du futur logement, sa situation géographique et son étage s’il s’agit d’un appartement ;
• Le nombre de pièces et la surface habitable ;
• Une description détaillée des équipements ;
• Une liste des dépendances liées au logement ;
• Le prix de vente et ses modalités de révision ;
• Le délai d’obtention du financement par l’acheteur ;
• Les conditions pour récupérer votre acompte si le projet n’aboutit pas ainsi que les conditions de rétractation ;
• Les délais de construction envisagés ;
• Une description des travaux modificatifs choisis par l’acheteur : finition des murs, revêtement, sanitaires, équipements de chauffage, etc. ;
• La date de livraison estimée du logement.

Une fois le contrat signé, vous devrez généralement verser un premier acompte au promoteur sur un compte dédié et bloqué. Ce dépôt de garantie s’élève à 5 % du prix de vente du bien si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an, et à 2 % si le contrat est signé dans un délai de 2 ans.

Après la signature du contrat de réservation, vous disposez d’un délai de réflexion incompressible de 10 jours pour annuler votre achat et récupérer votre acompte sans justification.

Passé ce délai, vous pourrez toujours annuler, mais uniquement si vos raisons figurent parmi les conditions d’annulation de votre contrat (la non-obtention de votre prêt immobilier par exemple). Dans le cas contraire, une pénalité pouvant atteindre 10 % du prix de vente vous sera infligée.

Par la suite, un projet de contrat de vente définitif vous sera envoyé en recommandé avec accusé de réception, au minimum un mois avant la signature de l’acte authentique qui sera faite cette fois devant un notaire.

Ce contrat de vente devra contenir une description détaillée du logement (avec en annexes des plans, les indications de surfaces, les matériaux techniques utilisés, etc.), le prix de vente définitif et les conditions de paiement, les clauses suspensives ainsi que le délai de livraison.

Le promoteur doit également fournir à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d’achèvement (GFA) pour le protéger en cas de défaillances.

À la différence d’un achat classique, un bien en VEFA n’est pas encore construit : le promoteur ne donne généralement qu’un prix estimatif du bien au moment de la signature du contrat de réservation.

Ce prix est donc susceptible d’augmenter lors de la signature de l’acte de vente définitif ! Pour éviter toute mauvaise surprise, nous vous recommandons de négocier et de valider un prix définitif dès le contrat de réservation.

Pour financer votre projet VEFA, vous devrez le plus souvent avoir recours à un crédit immobilier. N’oubliez pas que vous disposez d’un délai (généralement 45 jours après signature du contrat de réservation) pour obtenir votre financement : ne tardez donc pas à comparer différentes offres de prêt et anticipez vos démarches !

Le remboursement de votre crédit immobilier ne commencera que lorsque la totalité des fonds aura été débloquée. En revanche, des intérêts intercalaires vous seront facturés. De plus, vous devrez commencer à régler vos mensualités d’assurance emprunteur dès le premier appel de fonds, soit bien avant d’avoir débloqué tout le capital emprunté.

La particularité d’une vente en VEFA, c’est que les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois : plusieurs appels de fonds seront régulièrement lancés par le promoteur tout au long de l’avancée des travaux.

Ainsi, après votre acompte, vous devrez donc avoir réglé :

• 35 % du prix de vente après la construction des fondations ;
• 70 % après le gros œuvre ;
• 95 % à la réception des travaux.

Les 5 % restant seront versés lors de la remise des clés, si le logement est livré conforme. Vous disposez d’un mois pour émettre des réserves au promoteur si quelque chose ne va pas !

Si l’achat en VEFA peut sembler être un pari risqué, il comporte toutefois de nombreux avantages liés à l’achat d’un bien neuf.

Premièrement, les frais de notaires sont beaucoup plus avantageux par rapport à l’achat d’un bien ancien ! En moyenne, pour un bien neuf, ces frais sont compris entre 2 et 3 % de la valeur du bien, quand ils peuvent atteindre 8 % pour un bien ancien.

De plus, dans certaines communes ou zones spécifiques, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux lorsque vous achetez un bien neuf ou en construction :

• Une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivant la fin de la construction du bien ;
• Un prêt aidé par la municipalité ;
• Une TVA plus avantageuse dans certains quartiers en rénovation urbaine ou quartiers prioritaires : 5,5 % au lieu de 20 %.

De par son statut particulier, l’achat en VEFA est très encadré. Pour protéger l’acheteur jusqu’à la remise des clés de son bien, de nombreuses garanties sont mises en place et souscrites par le promoteur ou les entrepreneurs responsables de la construction :

• La garantie de parfait achèvement : pendant un an après la réception du logement, l’acheteur peut notifier tous les désordres et défauts de construction (porte qui ferme mal, volets roulants qui ne descendent pas, etc.) qu’il repère au promoteur. Ils devront être réparés par l’entrepreneur en charge de la construction.
• La garantie financière d’achèvement : en cas de défaillance financière ou de faillite du promoteur, l’acheteur est assuré que son bien sera tout de même construit et livré. Les travaux seront pris en charge par la banque ou l’assureur qui couvre le promoteur.
• La garantie de remboursement : si la vente du logement n’aboutit pas, car la construction ne peut être achevée, l’acheteur sera remboursé des sommes versées par un organisme de cautionnement, partenaire du promoteur immobilier. Toutefois, en contrepartie de ce remboursement, l’acheteur ne peut plus demander la livraison du logement.
• La garantie biennale : cette garantie protège l’acheteur en cas de dysfonctionnement des équipements de son logement (chaudière, sanitaires, visiophone, etc.). Pendant deux ans, ces équipements pourront être réparés ou remplacés s’ils s’avèrent défectueux.
• La garantie décennale : pendant 10 ans à compter de la livraison du logement, tous les dommages menaçant la solidité de la construction ou la rendant inhabitable seront pris en charge. Ce sont par exemple des problèmes au niveau des fondations, de l’étanchéité du toit ou encore une installation électrique défectueuse. Attention, les défauts purement esthétiques comme les microfissures ne sont pas comptés dans la garantie décennale !
• La garantie des vices apparents ou des défauts de conformité apparents : comme son nom l’indique, cette garantie couvre l’acheteur s’il découvre des défauts de construction ou des travaux non conformes lors de la réception du chantier. Il dispose alors d’un mois pour le notifier au promoteur. Le constructeur devra prendre en charge les réparations ou modifications nécessaires.
• La garantie d’isolation phonique : si les normes d’isolation phonique ne sont pas respectées et que vous subissez des nuisances sonores anormales dans votre appartement (bruits dans la rue ou chez vos voisins), les corrections nécessaires seront prises en charge. Attention, seul le premier habitant du logement peut bénéficier de cette garantie, et elle n’est valable que la première année suivant la remise des clés.
• La garantie de surface : si la surface du logement est plus petite d’au moins 5 % que ce qui était prévu, l’acheteur dispose d’un an pour négocier une réduction du prix de vente.
• L’assurance dommages-ouvrages : souscrite par le promoteur, cette garantie permet le versement d’une indemnité à l’acheteur si son logement est victime d’un dommage pris en charge par la garantie décennale, sans avoir à attendre une décision de justice quant à la responsabilité du promoteur. Elle ne peut être invoquée qu’après expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la fin des travaux.

Jusqu’à la remise des clés et la livraison du bien, c’est le promoteur qui en est responsable. Vous n’avez donc pas l’obligation de souscrire une assurance habitation avant d’avoir la pleine propriété de votre bien. Vous pouvez tout à fait souscrire un contrat quelques jours avant la remise des clés, mais attention aux délais de carence : vous pourriez ne pas être couvert immédiatement par certaines garanties ! Mieux vaut donc bien relire les Conditions générales de votre contrat, ou anticiper vos démarches.

Cependant, il est généralement demandé aux acheteurs de souscrire un contrat d’assurance pour être couvert contre divers risques (incendie, dégât des eaux, vandalisme, bris de glace, etc.) dès la fin du gros œuvre et la pose de la toiture.

La raison est simple : c’est à ce moment que le logement peut commencer à être équipé avec des éléments comportant des risques (sanitaires et éléments de cuisine par exemple)

Deux types d’assurances peuvent être souscrits pour un achat en VEFA :

• L’assurance multirisque habitation, si vous êtes propriétaire occupant ;
• L’assurance PNO, si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement est mis à la location.