Calculer sa rentabilité et maitriser les investissements locatifs

La rentabilité locative est un indicateur, exprimé en pourcentage, qui mesure le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût total d’acquisition. Elle permet d’évaluer la performance d’un investissement locatif et de déterminer s’il est financièrement intéressant à long terme, en tenant compte des loyers perçus et des charges.

Le rendement locatif se réfère aux revenus générés par votre logement mis en location. La rentabilité locative est un indicateur plus général qui englobe les revenus locatifs générés et l'évolution de la valeur du bien investi dans les années suivantes. Elle permet ainsi de connaître les gains ou pertes potentiels liés à la variation du prix du logement.

La rentabilité locative et le rendement locatif mesurent tous deux, en pourcentage, le rapport entre les revenus générés par un bien immobilier et son coût d’acquisition. Leur calcul est identique, mais leur portée diffère légèrement.

L’importance de calculer le rendement locatif d'un bien immobilier

Le rendement locatif est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier. Il vous permet de comparer différents biens sur le marché, d'estimer le retour sur investissement, la value à la revente et d'anticiper vos revenus potentiels.

Un rendement locatif bien calculé vous aidera à déterminer si votre investissement est adapté à vos objectifs et à votre situation.

Quel est un bon taux de rendement locatif ?

Pour avoir une bonne rentabilité locative, il est conseillé d’avoir un taux de rendement locatif net compris entre 5 à 10 %. 5 % est un taux de rendement net qui est considéré comme bon : un taux supérieur sera donc forcément un bon investissement.

Afin que votre investissement immobilier soit rentable, n’investissez pas dans un bien si le taux est inférieur à 5 %. Il ne vous permettra pas de rembourser votre investissement de base. Par contre, en visant un taux supérieur à 8 %, vous pourrez non seulement autofinancer votre bien, mais également réaliser un certain bénéfice.

Le rendement locatif est un indicateur clé pour choisir votre future acquisition, mais il ne faut pas oublier de le mettre en corrélation avec vos objectifs. Par exemple, acquérir un logement qui obtient un rendement locatif de 6 %, qui sera aisé à louer et qui sera occupé tout au long de l’année sera un meilleur investissement qu’un bien qui promet un rendement de 11 %, mais qui n'est pas bien placé et que vous aurez plus du mal à louer.

Pour calculer la rentabilité locative, on compare, en pourcentage, les revenus locatifs annuels d’un bien avec son coût total d’acquisition et ses charges. La formule de calcul tient compte du prix d’achat, des loyers, des frais, des taxes, des assurances, des travaux éventuels et peut se faire en brut ou en net selon les éléments inclus.

En pratique, le calcul s’appuie sur plusieurs données :

• Le prix d’achat du bien immobilier en question ;
• Les loyers mensuels qui seront potentiellement perçus sur 12 mois ;
• Les frais liés à l’achat du logement, mais aussi à son financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, assurance du prêt immobilier, etc ;
• Les contrats d’assurances à souscrire : l’assurance propriétaire non occupant (PNO) et l’assurance loyers impayés (GLI) ;
• Les charges locatives et non récupérables : entretien des parties communes, chauffage, eau, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de copropriété, etc ;
• La fiscalité actuelle : IFI, taxe foncière annuelle et impôts sur le revenu foncier ;
• Les honoraires de gestion locative si vous faites appel à une agence immobilière pour gérer la location de votre bien ;
• Le coût d’éventuels de travaux de rénovation.

3 méthodes de calculs existent et vous donneront un résultat plus ou moins précis. En fonction des éléments intégrés à votre simulation et le type de location (meublée ou non meublée), vous obtiendrez ainsi un résultat en brut ou en net :

• Rentabilité brute : simple et rapide, basée sur le prix et les loyers annuels ;
• Rentabilité nette de charges : plus précise, intégrant charges et taxes ;
• Rentabilité nette-nette : inclut la fiscalité, donnant la vision la plus réaliste.

Calculer la rentabilité brute

Vous avez seulement besoin de connaître le prix total d’achat du bien immobilier que vous convoitez et le montant des loyers que vous percevrez pour calculer la rentabilité brute. Elle peut être estimée même si vous n’avez pas beaucoup d’informations (charges, taxes, etc) et est majoritairement utilisée à la première étape d’un projet.

Le calcul est le suivant : rentabilité locative brute = [(loyer mensuel hors charges x 12) / prix d’acquisition du bien] x 100

Par exemple, l’appartement que vous envisagez d’acquérir coûte 115 000 euros (prix du bien incluant les frais de notaire et les frais de la banque) et le loyer demandé au locataire se de 650 euros par mois.

Rentabilité locative brute = [(650 x 12) / 115 000] x 100 = 6,26 % brut

Comme évoqué plus haut, en France, le rendement locatif moyen brut avoisine les 5 %. Sur cet exemple, le rendement reste donc correct.

Calculer la rentabilité nette d'un logement

La rentabilité nette, quant à elle, est calculée en ajoutant les charges, la taxe foncière, les impôts sur le revenu, l’IFI, les assurances, mais aussi les charges liées au logement en plus du loyer. (la taxe d’habitation, exonérée pour les propriétaires bailleurs ne rentre pas dans le calcul).

Pour chaque bien, les charges, les frais ou encore la fiscalité locale varient. La rentabilité locative nette permet ainsi d’avoir un résultat plus proche de la réalité. Elle se calcule de la sorte : rentabilité locative nette = [(loyer mensuel x 12) - charges non récupérables - taxe foncière - frais de gestion - impôts - IFI - assurances] / prix d'achat du bien x 100.

Reprenons l’exemple de notre bien immobilier à 115 000 €. Annuellement, voici les frais liés estimés :

• Loyer : 7 200 euros (650 euros x 12 mois) ;
• Charges non récupérables : 500 euros ;
• Taxe foncière : 300 euros ;
• Impôts : 518 euros ;
• Assurance : 100 euros

Rentabilité locative nette = [(650 x 12) - 500 - 300 - 518 - 100] / 115 000 x 100 = 5,02 % net

La rentabilité nette du bien est de 5,02 %. Sur cet exemple, le rendement est aussi considéré comme bon. Remarquez tout de même que le rendement locatif a diminué de 1,24 % entre le résultat brut et net.

Vous n’avez pas tous ces éléments en votre possession ? Vous pouvez obtenir une estimation un peu plus précise de votre rentabilité locative "nette" avec la méthode Larcher = [(loyer mensuel hors charges x 9) / prix d’acquisition du bien] x 100

Vous multipliez vos loyers par 9 au lieu de 12. En effet, on estime que les charges et les taxes représentent plus ou moins 25 % du loyer annuel, soit 3 mois de loyer, cela donne ici : rentabilité locative “nette” = (650 x 9) / 150 000 x 100 = 5, 08 %.

Calculer la rentabilité nette-nette

Pour un résultat encore plus concret, calculez votre rendement locatif avec le calcul dit “net-net”. Il correspond en fait au revenu net d’impôts. Il se calcule de la même façon que la rentabilité nette, mais il faudra en plus intégrer à votre calcul d'autres frais et charges.

Seront à inclure dans le calcul :

• Les prélèvements sociaux ;
• L’imposition sur les revenus locatifs en fonction du régime d’imposition choisi (au réel, micro-foncier, micro-BIC) ;
• Les dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Denormandie, etc).

Utiliser un calculateur gratuit en ligne

Des calculateurs gratuits en ligne permettent d’estimer rapidement la rentabilité locative en saisissant quelques données clés : prix d’achat, loyers, charges et fiscalité. Ces outils sont pratiques pour comparer plusieurs biens et vérifier en quelques secondes si un investissement est potentiellement rentable.

Il existe de nombreux calculateurs en ligne comme meilleurtaux.com, PAP, SeLoger ou encore Investissement-locatif.com. La plupart tiennent compte de la fiscalité, la vacance locative et des frais de gestion.

Pour augmenter sa rentabilité, il faut réduire les charges qui pèsent sur le rendement locatif. Cela peut passer par la renégociation des assurances, la limitation des frais de gestion, la réduction des travaux non essentiels ou encore l’optimisation énergétique du logement, afin de limiter les dépenses et maximiser le revenu net perçu.

En effet, toutes les charges réunies ont un impact non négligeable sur votre rendement locatif (différence entre le résultat brut et net).

Les charges du propriétaire

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) vous protège contre les risques liés à votre logement, ainsi que contre la vacance locative. Depuis 2014, la loi Alur rend cette assurance obligatoire pour les biens situés en copropriété. Pour une maison individuelle, elle reste facultative, mais fortement recommandée.

Pour quelques euros par mois, cette assurance protège votre responsabilité civile et votre logement en cas de sinistre lié à votre statut de bailleur, tout en garantissant une couverture complémentaire si l’assurance du locataire fait défaut ou si son indemnisation est limitée.

La cotisation annuelle moyenne de l’assurance PNO varie entre 60 et 150 euros. Pensez à comparer les offres pour choisir une assurance complète à un tarif compétitif.

Les charges comprises dans le loyer

Si vous prenez en charge certaines charges comme l’électricité ou le gaz, il est essentiel d’optimiser ces dépenses grâce à des installations performantes. En investissant dans certains équipements, vous pourrez ainsi réaliser des économies sur le long terme. Vous pouvez notamment opter pour des ampoules basse consommation dans tout votre logement, des radiateurs performants, etc.

La rentabilité locative est limitée par certaines charges incompressibles, comme la taxe foncière obligatoire et l’encadrement des loyers dans certaines villes. Ces contraintes réduisent la marge de manœuvre des propriétaires, qui doivent respecter les plafonds fixés sans pouvoir les contourner pour améliorer leur rendement.

La taxe foncière, par exemple, est obligatoire. C'est un impôt annuel calculé selon la valeur locative cadastrale et les taux votés localement. Tous les propriétaires (sauf exception) doivent s’acquitter de la taxe foncière, tous les ans, en octobre.

Par ailleurs, dans plusieurs grandes villes françaises où la demande de logement dépasse l’offre, la loi impose un encadrement de loyers. Des observatoires locaux surveillent ces loyers, limitant ainsi la capacité des bailleurs à augmenter librement leurs tarifs. Les propriétaires bailleurs des villes de Paris, Lille, Montpellier et Bordeaux sont notamment concernés et doivent faire avec le plafond fixé, sans autre solution.

Pour une bonne rentabilité locative, choisissez un bien immobilier adapté en tenant compte des critères pratiques essentiels. Ciblez des villes offrant un bon équilibre entre rentabilité et risque d’impayés. Investissez même en période d’inflation pour protéger votre capital, et utilisez l’intelligence artificielle pour optimiser vos décisions d’investissement.

Savoir choisir son bien immobilier

Pour réussir votre investissement locatif, il est crucial de bien sélectionner le bien immobilier en tenant compte de plusieurs critères pratiques. Ces éléments vous aideront à maximiser la rentabilité tout en limitant les risques liés à la gestion et à la fiscalité.

Vous devez :

• Évaluer le potentiel de développement local en ciblant les zones en croissance économique ;
• Analyser la demande locative pour garantir une occupation régulière. Prenez en compte les indicateurs tels que le taux de vacance locative, le niveau des loyers et la composition démographique pour l'évaluer ;
• Profiter des avantages fiscaux comme Pinel ou Denormandie pour optimiser la rentabilité ;
• Choisir un bien de qualité, en bon état et performant énergétiquement. Prenez en compte l'âge du bâtiment, la qualité de la construction et les éventuels travaux à prévoir. ;
• Respecter votre capacité d’endettement pour préserver vos projets futurs ;
• Veiller à la conformité énergétique, notamment en évitant les logements classés DPE G.

Choisir dans quelles villes effectuer son investissement immobilier

Pour réussir un investissement immobilier rentable, il est essentiel de trouver un équilibre entre le potentiel de rentabilité et le risque d’impayés. Certaines villes offrent un bon compromis grâce à une forte demande locative et une stabilité économique, limitant les risques financiers.

De nombreux primo-investisseurs privilégient les villes où le prix au m² est bas et les rendements locatifs élevés pour maximiser la rentabilité tout en préservant leur capacité d’emprunt. Cependant, ces zones présentent des risques, notamment la vacance locative due à une faible demande, et le risque d’impayés, qui peut affecter la rentabilité et les finances personnelles, surtout en cas de prêt immobilier.

Pour éviter cela, voici quelques-unes des meilleures villes pour maximiser votre investissement locatif :

• Roubaix : rendement locatif supérieur à 9%, faible taux d’impayés (1,68%) ;
• Niort : rendement supérieur à 8%, taux d’impayés faible (0,62%) ;
• Bergerac : rendement supérieur à 8%, taux d’impayés faible (0,82%) ;
• Cognac : rendement supérieur à 8%, taux d’impayés faible (0,92%) ;
• Saintes : rendement de 7,05%, taux d’impayés 1,10%.

D’autres villes proposent un ratio rendement locatif – risque d’impayés attractif. C’est par exemple le cas d’Angers, Créteil, Lille, Nantes, etc.

Paris, Lyon et Marseille offrent des rendements locatifs plus faibles (3,4%, 4% et 5,66%) mais restent des valeurs refuges grâce à une forte tension locative réduisant les vacances locatives. Elles affichent également des taux d’impayés inférieurs à la moyenne nationale, garantissant une meilleure sécurité pour les investisseurs.

L’utilisation d’une carte des loyers permet aussi d’identifier les zones où les loyers sont élevés et en adéquation avec la demande. Elle a été mise en place par le Ministère de la Transition Écologique en 2018 et est mise à jour chaque année par l’ANIL, l’Agence nationale pour l’Information sur le logement.

Ne pas avoir peur de l’inflation

Investir dans un nouveau bien immobilier en période d’inflation peut être une bonne stratégie. En effet, l’inflation fait généralement augmenter les prix des logements et les loyers, ce qui protège votre investissement et peut améliorer sa rentabilité sur le long terme.

De plus :

• L’augmentation de la demande locative, liée au report des achats immobiliers par les ménages, réduit le risque de vacance ;
• La résilience des prix immobiliers, qui ne subissent pas d’effondrements soudains, assure une certaine stabilité ;
• L’indexation des loyers sur l’inflation via l’Indice de Référence des Loyers (IRL) protège et augmente vos revenus locatifs ;
• La stabilité des mensualités de crédit à taux fixe, tandis que les loyers perçus augmentent, améliore la rentabilité ;
• L’inflation réduit la valeur réelle des remboursements de crédit à taux fixe, facilitant leur paiement au fil du temps ;
• La possibilité de réaliser une plus-value à la revente favorise la valorisation patrimoniale à long terme ;
• L’accès à des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard) permet de réduire vos impôts et de renforcer votre pouvoir d’achat.

Cependant, une inflation trop élevée peut entraîner :

• Une hausse des coûts d’entretien, de rénovation ou de construction, réduisant ainsi votre bénéfice net ;
• Une augmentation des taux d’intérêt par les banques, rendant les nouveaux prêts immobiliers plus coûteux ;
• Une difficulté pour certains locataires à suivre la montée rapide des loyers, augmentant le risque de vacance locative.

Pour limiter les risques, il faut bien choisir son emplacement, anticiper les charges et rester attentif à l’évolution du marché. Ainsi, vous pouvez profiter de la hausse des loyers tout en protégeant votre capital.

Utiliser l’IA

L’intelligence artificielle (IA) révolutionne l’investissement immobilier en offrant des outils puissants pour optimiser chaque étape du processus. Grâce à l’IA, il est désormais possible d’analyser rapidement une grande quantité de données et d’informations démographiques en un temps record.

Ces données peuvent provenir de sources infinies et aident à mieux cibler les opportunités, évaluer la rentabilité, et anticiper les tendances du marché. L’IA peut ainsi fournir aux investisseurs des informations précieuses sur les :

• Tendances du marché ;
• Prix des loyers ;
• Niveaux de demande ;
• Perspectives de croissance ;
• Risques potentiels.

L’utilisation de l'IA accélère la prise de décision en fournissant des simulations précises et personnalisées, basées sur des critères tels que la localisation, le type de bien et les attentes du marché locatif. Cette rapidité permet d’agir avant que les meilleures offres ne disparaissent, augmentant ainsi vos chances de réaliser un investissement rentable.

L’IA aide aussi à mieux gérer votre bien en automatisant certains aspects, comme la gestion des loyers ou l’analyse des risques d’impayés. En combinant expertise humaine et puissance algorithmique, vous bénéficiez d’un accompagnement optimal pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif.