La clause de solidarité du bail de colocation
Les différentes obligations qu'elle engendre pour vous, que vous soyez colocataire ou propriétaire
Par Luko
Vous emménagez très bientôt dans une nouvelle maison ou dans votre premier appartement et devez verser une caution à votre propriétaire dès le jour de la signature de votre contrat de location. Si tout se passe bien et que vous rendez le logement en bon état, vous récupérerez le montant à la fin de votre bail. Faisons le point sur l’utilité de ce dépôt de garantie et son mode de fonctionnement.
À quoi sert la caution en location ?
Versée le jour de la signature du bail, la caution est une somme déposée par le locataire à destination de son propriétaire ou de l’agence immobilière. Elle vient couvrir d’éventuels frais de réparation et de remise en état de l’appartement ou de la maison après le départ de son occupant. Cette caution est ainsi conservée le temps de la mise à disposition du logement, que celui-ci soit loué vide ou meublé.
Bien que celle-ci n’ait pas l’obligation légale d’être réclamée par le bailleur, elle est systématiquement demandée au titre de dépôt de garantie. Elle ne peut être versée avant la mise en route effective du bail.
Le dépôt de garantie, ou caution, est régi par la loi en ce qui concerne :
- sa date de versement ;
- son montant maximum ;
- son délai de restitution.
La caution d’un appartement est déposée le jour de la signature du contrat de location. Elle peut être payée en espèces ou par un chèque encaissé par le propriétaire ou par l’agence. Pensez bien à demander un reçu si vous réglez la caution de l’appartement en espèces et à le conserver tant que vous occupez le logement.
Elle s’applique également lors de la mise en colocation d’un logement, où chaque occupant remettra sa propre caution.
La caution est interdite pour un bail mobilité, et en cas de paiement de loyer en avance sur une période supérieure à 2 mois, dans le cas d’un paiement au trimestre ou au semestre par exemple.
Elle ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer puisque celle-ci est spécifiquement réservée à la compensation financière d’éventuels frais de remise en état constatés lors du départ du locataire. Elle a pour vocation d’être conservée par le propriétaire en tout ou partie, après l’état des lieux de sortie si celui-ci fait apparaître des dégradations.
Savez-vous qu’il est possible de réaliser un pré-état des lieux en compagnie du propriétaire pour évaluer ensemble ce qui doit être réparé ?
S’il garde la caution, le bailleur devra obligatoirement fournir des devis ou factures de réparations pour justifier la somme retenue. Si les réparations sont plus importantes que la somme initiale déposée, le propriétaire a toute latitude de poursuivre l’occupant à titre personnel et de lui réclamer le montant des travaux de réfection ainsi que d’éventuels dommages et intérêts.
La caution peut servir à compenser des retards ou impayés de loyers ou encore des charges locatives non régularisées. Elle permet également au propriétaire de se rembourser des travaux d’entretien locatifs non réalisés, comme l’entretien obligatoire de la chaudière ou les raccords de peinture.
Attention de ne pas confondre la véritable caution solidaire, qui est un garant physique ou moral s’engageant à régler les sommes dues par un locataire, avec le dépôt de garantie également appelé à tort caution qui fait l’objet de cet article.
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Quel est le montant maximum d’un dépôt de garantie ?
Son montant maximum est fixé par la loi Alur et est indiqué dans le bail de location. Il ne peut pas être révisé lors du renouvellement du bail par le propriétaire, même si ce dernier applique une augmentation du loyer après plusieurs indexations annuelles.
La somme encaissée sert donc à anticiper certaines dépenses après le départ du locataire et à modérer une éventuelle avance de trésorerie pour le bailleur.
Le logement est loué vide
Le montant du dépôt de garantie d’un appartement ou d’une maison vides est limité à 1 mois de loyer, hors charges locatives.
Le logement est loué meublé
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la caution est fixée à 2 mois de loyer, hors charges locatives, pour tous les logements loués meublés.
Pour les anciennes locations meublées dont le bail avait été signé avant cette date, le montant était alors libre et généralement d’un ou deux mois de loyer hors charges.
Le logement est occupé en colocation
Le montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une colocation louée vide et passe à deux mois pour un bien meublé. Chaque colocataire est redevable de son propre dépôt de garantie, au prorata de sa part du loyer.
Le logement est loué en location saisonnière
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire en location saisonnière. Il est néanmoins d’usage qu’un propriétaire réclame 20 % du montant de la location au titre de la caution lors de la remise des clés. Elle peut être versée en espèces ou en chèque, qui ne sera généralement pas encaissé du fait du court séjour des occupants.
Le propriétaire restitue la caution au locataire le jour de son départ, après avoir vérifié l’état du logement.
Le délai de restitution de la caution après le départ du locataire
Le propriétaire bailleur doit effectuer la restitution du dépôt de garantie dans des délais définis par la loi. Ceux-ci sont régis par l’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, toujours en vigueur depuis la loi ALUR de 2014.
Si l’état des lieux de sortie est vierge, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer la caution à son ancien locataire.
Dans le cas de travaux de réparations ou de retard de loyers ou de charges, ce délai passe à deux mois. La somme retenue doit être accompagnée de justificatifs : devis, factures ou preuves de l’impayé.
Il arrive parfois qu’un locataire peu scrupuleux laisse le logement en mauvais état et que la caution ne suffise pas à financer les frais de remise en état. Le propriétaire conserve alors l’intégralité de la caution et informe le locataire qu’il reste redevable de la différence entre le montant des réparations et celui du dépôt de garantie.
Vous avez occupé un logement situé dans un immeuble collectif ? Le bailleur peut ne pas avoir la possibilité d’effectuer la régularisation des charges locatives dans le délai imparti d’un mois. Il a le droit de conserver jusqu’à 20 % du montant de la caution le temps que le syndic lui remette les éléments.
Les recours en cas de litige
La mise en demeure par le locataire
En cas de non-respect du délai de restitution, l’ancien occupant est en droit de demander son versement immédiat avec une majoration de 10 % du loyer hors charge par mois de retard. Une lettre recommandée avec accusé de réception doit alors être adressée au bailleur.
La conciliation
Elle est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
- Litige inférieur à 5 000 euros : le locataire doit tout d’abord saisir un conciliateur de justice, ce qui lui permettra de se rapprocher éventuellement d’un juge si la conciliation n’aboutit pas. Saisir un juge pour un litige inférieur à 5 000 euros ne sera pas recevable.
- Litige supérieur à 5 000 euros : le conciliateur de justice peut être saisi par le locataire, ainsi que la commission départementale de conciliation (par envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, téléphone, courriel ou lors d’un rendez-vous). Le locataire a également la possibilité de saisir le juge directement.
La loi du 23 mars 2019 participe à la modernisation de la justice par l’obligation de faire appel à la conciliation avant de faire appel à un juge.
Trouvez ici un conciliateur de justice proche de votre domicile.
La saisie du juge
Un défaut de restitution de dépôt de garantie peut entraîner une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire, dans un délai de 3 ans après le jour où la caution aurait du être rendue. Un juge peut être saisi auprès d’un tribunal.
Trouvez ici le tribunal judiciaire compétent sur votre zone géographique.
Les intérêts de retard à verser
Un locataire doit toujours transmettre sa nouvelle adresse ou son RIB à son ancien propriétaire afin que celui-ci lui fasse parvenir le montant de la caution, par chèque ou virement. Si la caution n’a pas été restituée dans les délais impartis, le locataire est en droit de lui réclamer des intérêts de retard. Ceux-ci viendront s’ajouter au dépôt de garantie restant dû.
Les intérêts de retard s’élèvent à 10 % hors charge du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Le conseil de Luko : essayez toujours de régler le litige à l’amiable. Les délais de procédure sont longs et coûteux.
