Pourquoi opter pour un plan d’apurement ?

Lorsqu’un locataire ne paie plus ses loyers, il est important de réagir au plus vite pour éviter qu’une trop grosse dette locative ne se creuse. Cependant, avant d’avoir recours à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire, il est possible de tenter une résolution du conflit à l’amiable !

Parmi ces solutions, on retrouve la lettre de relance et la mise en demeure de payer, mais également le plan d’apurement. Ce plan est tout simplement un échéancier proposé au locataire pour étaler le remboursement des charges et loyers impayés tout en lui laissant un délai supplémentaire.

Le plan d’apurement est rédigé en deux exemplaires et signé conjointement par le propriétaire et le locataire, qui doivent se mettre d’accord sur le montant et la régularité des paiements. En fonction des revenus et de la situation du locataire, le remboursement de sa dette peut s’étaler sur plusieurs mois, voire plusieurs années.

En cas de loyers impayés, un propriétaire non occupant doit respecter certaines étapes pour récupérer son dû dans les règles. Et oui, il n’est pas possible d’ordonner l’expulsion d’un locataire, même mauvais payeur, du jour au lendemain !

Voici donc les démarches à suivre pour le propriétaire :

1 — Relancer le locataire en cas de loyers impayés ou en retard. Il est important de réagir dès le premier retard pour ne pas laisser les impayés s’installer. Contactez votre locataire, par téléphone, par email ou par courrier simple pour lui faire part de son retard : un oubli peut arriver !

2 — Envoyer une lettre de mise en demeure en recommandé. Sans réponse de la part du locataire à votre première relance, vous pouvez lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception : n’oubliez pas de faire une copie de votre courrier pour conserver une preuve de vos échanges ! Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle prouve votre bonne foi face à un juge : vous avez fait votre maximum pour régler l’affaire à l’amiable.

3 — Proposer un plan d’apurement au locataire. Si le locataire est de bonne foi et reconnait ses torts, il acceptera le plan d’apurement pour rembourser ses dettes.

4 — Envoyer un commandement de payer. En cas de refus du plan d’apurement, ou de non-réponse, vous pouvez faire délivrer au locataire un commandement de payer. C’est une lettre officielle, rédigée par un avocat ou un commissaire de justice, qui marque le début des démarches judiciaires.

5 — Parution devant le tribunal de justice. Pour résilier le bail et entamer une procédure d’expulsion, le propriétaire doit faire appel au tribunal d’instance. Le locataire est encore en droit de demander un délai supplémentaire au juge pour rembourser sa dette. Cependant, dès lors que l’expulsion est actée, ce dernier dispose de deux mois pour quitter le logement.

6 — Intervention d’un huissier et des forces de l’ordre pour expulser le locataire. Si ce dernier est chez lui et ouvre, l’huissier rédige un procès-verbal et fait l’inventaire des meubles. En cas de refus d’ouvrir la porte, l’intervention des forces de l’ordre sera demandée : il n’est pas possible d’expulser un locataire soi-même ! En cas d’absence du locataire, un serrurier sera appelé pour ouvrir le logement, en présence des forces de l’ordre.

Il est possible pour un locataire de refuser à un plan d’apurement. Cependant, en faisant cela, il s’expose à des solutions plus radicales par la suite, notamment le commandement de payer délivré par un commissaire de justice (huissier) et l’intervention du tribunal de justice.

Les démarches peuvent aller jusqu’à son délogement par les forces de l’ordre, car le non-paiement des loyers fait partie des motifs d’expulsion valables d’un locataire. Et ce, sans oublier la dette locative qui devra tout de même être remboursée au propriétaire.

Dans cet esprit, le locataire peut être à l’origine de la proposition du plan d’apurement. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas, lui non plus, dans l’obligation de l’accepter ! Toutefois, il est vivement recommandé de le faire, ne serait-ce que pour éviter les frais de justice et les délais parfois très longs avant d’être indemnisé.

Si le plan d’apurement est accepté, mais que le locataire ne le respecte pas, le propriétaire peut saisir un conciliateur de justice, ou proposer au locataire de quitter le logement de son plein gré. Il est également possible de réduire ou d’effacer la dette locative.

En dernier recours, le propriétaire est en droit d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir un remboursement, la résiliation du bail à son initiative, et l’expulsion du locataire.

Avant de proposer un plan d’apurement, le propriétaire doit avoir relancé le locataire plusieurs fois, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception. Le plan d’apurement est la dernière étape avant le commandement de payer et les démarches judiciaires.

En parallèle, le propriétaire peut faire appel à la caution de son locataire pour être remboursé : un garant, la garantie Visale, ou l’assurance loyer impayé.

S’il a souscrit une assurance loyer impayé (GLI), le propriétaire doit signaler le retard de paiement à son assureur après l’envoi d’une mise en demeure de payer restée sans réponse. Si le locataire respecte les conditions d’éligibilité de l’assurance GLI, le propriétaire sera indemnisé de façon rétroactive, dans un délai de 90 jours.

Lorsque c’est le locataire perçoit l’aide au logement (APL) versée par la CAF, le propriétaire doit signaler l’impayé dans un délai de deux mois maximum, et peut demander à recevoir les APL à sa place.

Dans le cas où les APL sont versées directement au propriétaire, la CAF considère qu’il y a effectivement un impayé si la dette du locataire est supérieure à deux mois de loyer (charges comprises, après déduction des APL).

C’est alors au propriétaire de signaler la défaillance du locataire à la CAF, également dans un délai de deux mois.

Un plan d’apurement devra être proposé par le propriétaire, sous peine de voir le versement des APL interrompu. Si au bout de 6 mois après le premier impayé, aucun plan d’apurement n’est conclu, c’est la CAF elle-même qui en fixera un.

Celui-ci aura une durée de 3 ans, et le locataire devra régler son loyer ainsi que sa dette, à hauteur de 1/36 ème de son montant chaque mois.

Vous êtes propriétaire bailleur et votre locataire n’est plus en capacité de régler son loyer ? Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rédigé un modèle de plan d’apurement à compléter et à envoyer.

Dans tous les cas, un plan d’apurement doit impérativement mentionner les éléments suivants :

• Identité et coordonnées du locataire et du propriétaire ;
• Adresse du bien et date de signature du bail de location ;
• Montant de la dette locative, charges comprises ;
• Échéancier et modalités de paiement ;
• Engagement du locataire à continuer de régler son loyer en parallèle du plan ;
• La signature du locataire et du propriétaire.