Les plafonds de ressources loi Pinel pour les locataires

La loi Pinel favorise la construction de logements neufs ou réhabilités dans des zones déficitaires et porte le projet de redynamiser le parc immobilier français là où la demande est inférieure à l’offre. En contrepartie de son investissement locatif, le propriétaire devient alors éligible à une réduction d’impôts, à condition de s’engager à louer son bien durant 6 ans au moins.

Le but de cette loi est de développer des habitations thermiquement et écologiquement responsables tout en donnant la possibilité à des foyers modestes en recherche d’une location de se voir proposer un appartement doté des dernières normes en matière de construction ou de rénovation.

Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôts s’applique uniquement à un investissement situé dans une habitation collective. Les maisons individuelles en sont donc exclues, mais acheter un immeuble pour défiscaliser son achat est possible.

La loi Pinel bénéficie ainsi aux logements :

• neufs ou en état de futur achèvement (VEFA) ;
• construits par le propriétaire en tant que maître d’ouvrage ;
• anciens faisant l’objet d’une réhabilitation ;
• issus d’un local dont la destination première n’était pas d’être loué et qui a été transformé le logement ;
• anciens situés dans des communes signataires d’une convention d’Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou dont les besoins de rénovation et de réhabilitation du centre-ville sont élevés.

Les avantages du dispositif sont multiples :

• défiscalisation importante du montant investi dans le projet ;
• application possible au particulier ou à une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ;
• exonération totale ou partielle durant 2 ans de la taxe foncière selon les communes ;
• liberté de choisir le locataire ;
• défiscalisation possible d’un bien ancien après réhabilitation en neuf ;
• éligibilité d’un local transformé en logement après travaux de rénovation.

Un logement loué en Loi Pinel est sujet à un plafonnement des ressources du locataire. Il a pour but de favoriser l’accession à la location de familles :

• percevant trop de revenus pour entrer dans le cadre d’attribution d’une habitation à caractère social ;
• n’ayant pas la possibilité de louer une maison ou un appartement par les voies classiques des agences immobilières.

Cette solution est donc particulièrement adaptée, entre autres, aux familles monoparentales, aux personnes sans emploi et aux familles nombreuses étant considérées comme des foyers à revenus modestes.

Le plafond est calculé à la fois selon :

• les revenus du locataire ;
• la composition familiale des occupants ;
• la localisation du bien au sein d’une zone Pinel.

Plafond de ressources du locataire

Source : anil.org, données valables pour les baux conclus en 2022 en métropole.

Nota : ce plafond de revenus est révisé chaque année.

Pour mieux comprendre comment s’applique le calcul du plafond des revenus, prenons l’exemple d’une famille nombreuse composée d’un couple et de 5 enfants à laquelle un propriétaire propose une location en petite couronne d’Île-de-France (Zone A bis). Celle-ci verra sa rémunération annuelle limitée à 126 578 €, soit 112 844 € pour un couple avec 4 enfants majoré de 13 734 € pour l’enfant à charge supplémentaire.

Les 5 zones en France métropolitaine

Pour bien comprendre la clé de répartition des plafonds de revenus de la loi Pinel, le législateur a découpé le territoire en 5 zones autorisant ou non la possibilité d’investir en loi Pinel.

1. Zone A bis : très forte concentration de population et manque de logements à louer. Investissement dans un logement neuf uniquement. Elle concerne Paris et sa couronne.
2. Zones A : forte concentration de population. Elle s’applique aux grandes métropoles françaises et aux départements de l’Île de France en dehors de Paris et de la proche couronne. Seuls les logements neufs sont admis au dispositif.
3. Zone B1 : forte concentration de population. Elle concerne des villes de moindre importance et les logements neufs uniquement.
4. Zone B2 : cette zone n’est plus concernée par le dispositif Pinel depuis 2018. Elle concernait des zones du territoire moins tendues que les précédentes. Elle s’applique aujourd’hui uniquement et sous certaines conditions à certaines communes après dérogation préfectorale.
5. Zone C : zone également exclue de l’application de la loi Pinel depuis 2018, car la situation locative y est non tendue. Exception d’éligibilité : l’investissement doit avoir été réalisé avant 2018 ou par dérogation préfectorale pour la commune concernée.

Le revenu fiscal de référence (RFR) servant de base aux avantages fiscaux est celui mentionné sur l’avis d’imposition N-2, soit celui de 2020 pour l’année 2022. Le propriétaire comparera ensuite le RFR avec le plafond de l’année en cours (2022) selon la composition du foyer et la zone de localisation du bien.

Si le locataire choisi dépasse le plafond autorisé, le propriétaire bailleur ne pourra bénéficier de la loi Pinel et donc des réductions fiscales.

L’augmentation des revenus en cours de bail ne remet en cause ni les avantages Pinel ni le contrat de bail.

• le bail est signé pour une durée minimale de 6 ans ;
• le contrat de location peut être prolongé sur une période de 3 ou 6 ans supplémentaires ;
• le bien est obligatoirement loué vide en tant que résidence principale du locataire ;
• la location peut être consentie à un membre de la famille à condition qu’il ne dépende pas du même foyer fiscal.