Loc’Avantages : comment profiter de la réduction d’impôt ?

Depuis le 1er mars 2022, Loc’Avantages vient prolonger et remplacer le précédent dispositif « Louer Abordable », qui devait prendre fin le 31 décembre 2022.

Programmé jusqu’au mois de décembre 2024, Loc’Avantages reprend le même principe que son prédécesseur : accorder une réduction d’impôt sur les revenus locatifs pouvant aller jusqu’à 65 % aux propriétaires bailleurs louant leur logement moins cher à un locataire disposant de revenus modestes.

En d’autres termes, en louant un bien à un prix inférieur aux loyers du marché pour permettre à un foyer précaire de se loger, un propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Le gouvernement souhaite ainsi pallier le manque de logements sociaux en incitant les propriétaires bailleurs à proposer des loyers accessibles à tous.

Petite nouveauté toutefois : le dispositif a été étendu à toute la France ! Auparavant, seuls les biens situés dans les zones en déficit de logement pouvaient être éligibles au dispositif Louer Abordable. Il sera possible de déposer un dossier sur le site de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) à partir du 1er avril 2022.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt apportée par le dispositif Loc’Avantages, 6 conditions doivent être remplies :

• ne pas louer son bien à un membre de sa famille ;
• ne pas louer un bien considéré comme étant une passoire thermique (étiquette énergétique F et G dans le Diagnostic de Performance Énergétique — DPE) ;
• louer un bien non meublé, et s’engager sur une durée minimale de 6 ans ;
• le bien loué doit être la résidence principale du locataire, et les revenus de ce dernier ne doivent pas dépasser les plafonds en vigueur fixés par le gouvernement ;
• signer une convention avec l’Anah.

Si l’un de ces critères n’est pas respecté, vous ne serez pas éligible à Loc’Avantages et à la réduction d’impôt !

Les conditions de ressources des locataires

Pour être éligible au dispositif Loc’Avantages, le logement doit être loué à un foyer modeste. Les locataires devront donc respecter un plafond de ressources annuelles nettes imposables en fonction de la composition du foyer et du niveau de décote pratiqué sur le loyer (Loc1, Loc2 ou Loc3).

Ce plafond est également fixé en fonction de la localisation du bien : il sera plus élevé à Paris qu’en région, puisque le coût de la vie y est également plus important !

La réduction d’impôt octroyée par Loc’Avantages est proportionnelle à la décote appliquée au loyer. Les propriétaires bailleurs ont le choix entre trois niveaux de loyers :

• Loc1 : le montant du loyer est 15 % en dessous des prix du marché ;
• Loc2 : le montant du loyer est 30 % en dessous des prix du marché ;
• Loc 3 : le montant du loyer est 45 % en dessous des prix du marché.

Plus la décote du loyer est élevée, plus le crédit d’impôt obtenu sera important. En passant par l’intermédiation locative, il est même possible d’obtenir un crédit d’impôt de 65 % ! L’intermédiation est d’ailleurs obligatoire si vous choisissez le niveau de loyer Loc3.

Bon à savoir : le pourcentage du crédit d’impôt obtenu est calculé en fonction du loyer décoté, et non du loyer initial. La réduction se calcule sur les revenus locatifs bruts, et est déduite de l’impôt sur le revenu.

Le calcul de la décote de loyer

La décote de 15 %, 30 % ou 45 % est appliquée au loyer moyen du marché local, fixé par votre commune. Le coût de la vie n’étant pas le même partout, les loyers moyens sont donc très différents d’un département voire d’une ville à l’autre.

Pour y voir plus clair, voici un tableau reprenant les loyers mensuels maximums pouvant être fixés pour être éligible à Loc’Avantages, selon le niveau de décote choisi.

Quels sont les logements les plus avantagés ?

Les plafonds de loyer sont calculés grâce à un coefficient pondérateur (semblable à celui du dispositif Pinel : 0,7+ 19/surface, plafonné à 1,2) appliqué au loyer de marché du parc locatif privé de la commune.

Plus le logement est petit, plus le loyer plafond sera élevé au m2. Il sera donc plus avantageux d’investir dans des logements supérieurs à 40 m2, ou dans des surfaces bien plus élevées (120 m2 et plus) pour bénéficier d’un loyer de référence plus élevé !

Pour bénéficier de Loc’Avantages et du crédit d’impôt associé, vous devrez impérativement signer une convention avec l’Anah et vous engager sur une durée de 6 ans. Bien évidemment, votre logement devra répondre aux critères d’éligibilité énoncés plus haut dans cet article !

Le dépôt des dossiers sur la plateforme dédiée ne sera possible qu’à partir du 1er avril 2022, mais pas d’inquiétudes : tous les baux de location signés à partir du 1er janvier 2022 seront éligibles. La réduction d’impôt sera alors calculée de façon rétroactive, à partir de la date de signature du bail.

Pour les baux signés entre le 1er janvier et le 1er mars 2022, la demande de convention devra être déposée avant le 1er mai 2022. Pour tous les baux signés plus tard, vous disposerez de deux mois pour faire votre demande.

Si la promesse d’une réduction d’impôt est alléchante, gardez à l’esprit que le dispositif Loc’Avantages n’est pas toujours avantageux selon votre situation, et qu’il dispose de certains inconvénients qui doivent être pris en compte !

Un gain fiscal inférieur à la perte de loyer dans certains cas

Si les loyers de marché retenus pour appliquer les décotes sont cohérents, il est essentiel de rappeler que Loc’Avantages ne concerne que les logements loués vides. Or, les loyers des logements meublés sont souvent plus élevés !

Le gain fiscal ne sera donc pas toujours suffisant pour couvrir l’écart des loyers perçus si votre logement était meublé, surtout en zone tendue.

Dans certains cas, il peut donc être plus judicieux de proposer à la location un logement tout équipé, et de choisir le régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour profiter d’une fiscalité plus avantageuse.

Un engagement de 6 ans minimum

Pour bénéficier de Loc’Avantages, vous devez vous engager sur 6 ans. Cela signifie que pendant 6 ans, le loyer de votre bien sera plafonné, et ne pourra pas augmenter en cours de bail.

À l’issue de ces 6 ans, vous pourrez choisir de revenir au régime libre et ne plus appliquer de décote au loyer lors du prochain changement de locataire. Cependant, rien n’indique que l'occupant en place acceptera de partir, et il est impératif de respecter certaines règles pour donner congé au locataire de son logement !

Il pourra donc y avoir un laps de temps plus ou moins important entre le moment où vous ne bénéficierez plus du crédit d’impôt, et le moment où vous toucherez un loyer sans décote.

Un changement potentiel de votre tranche marginale d’imposition (TMI)

Si vos revenus ne sont pas très élevés, ou qu’ils baissent subitement (perte d’emploi, départ à la retraite, etc.), il se peut que vous changiez de tranche marginale d’imposition (TMI), et que vous ne soyez plus imposable.

Dans ce cas, le crédit d’impôt du dispositif Loc’Avantages ne sera pas applicable et vous vous retrouverez simplement avec un loyer plus bas que les loyers du marché, sans avantages en compensation.

Une baisse de votre capacité d’endettement

Cet inconvénient ne concerne que les propriétaires bailleurs souhaitant acquérir plusieurs biens, mais doit tout de même être pris en compte. En appliquant un loyer décoté, vos revenus locatifs seront plus faibles : or, ces revenus sont pris en compte dans les simulations de crédit immobilier !

Avec des revenus moindres, votre capacité d’endettement sera réduite et pourra freiner l’obtention de nouveaux prêts pour financer vos futurs projets immobiliers, même si vous bénéficiez d’un crédit d’impôt.

Les logements énergivores sont exclus du dispositif

Les logements considérés comme des « passoires thermiques » (classes F et G) ne sont pas éligibles au dispositif Loc’Avantages. Si votre logement est situé dans un immeuble très ancien qui n’a pas été rénové, vous ne pourrez sans doute pas bénéficier d’un crédit d’impôt !

En revanche, sachez que l’Anah vous permet de bénéficier d’aides pour réaliser des travaux. Si vous souhaitez réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer l’isolation de votre logement, une subvention de 15 000 € peut vous être accordée.

Pour une rénovation complète du logement, comme une remise aux normes, cette aide financière peut même aller jusqu’à 28 000 € !

Loc’Avantages ne peut pas être cumulé avec le dispositif de la loi Pinel, qui propose également un avantage fiscal lors de l’achat d’un bien neuf dans le but de le louer.

Cependant, il est possible de cumuler Loc’Avantages avec un déficit foncier, et l’opération peut s’avérer très intéressante !

Si votre logement nécessite de gros travaux de rénovation, vos charges réelles déductibles peuvent rapidement dépasser le montant du loyer perçu : vous vous retrouvez donc en déficit foncier.

Ce déficit, dans la limite de 10 700 € par an, peut être déduit de vos revenus lors de votre déclaration d’impôts. De ce fait, vous pouvez bénéficier non seulement d’un crédit d’impôt avec Loc’Avantages, mais également d’une base imposable moins élevée !

Quelle que soit votre tranche marginale d’imposition, le niveau Loc3 est très intéressant puisqu’il vous permet de bénéficier d’un crédit d’impôt de 65 %. Toutefois, cela nécessite de passer par l’intermédiation locative pour louer votre bien !

Si quelques démarches administratives supplémentaires doivent être faites, passer par un tiers pour louer comporte plusieurs avantages, que vous passiez par une association, un organisme agréé ou une agence immobilière sociale :

• La garantie du paiement des loyers, grâce à la garantie Visale d’Action Logement ou une assurance loyer impayé ;
• Un gain de temps et une simplification de la gestion locative puisqu’elle est confiée à un tiers ;
• Une remise en état du logement en cas de dégradations ;
• Une assurance vacance locative.

De plus, en louant votre bien au niveau Loc2 (uniquement via une agence immobilière sociale) ou Loc3, vous bénéficiez d’une prime d’intermédiation locative :

• 1000 € lorsque le bien est loué à une association qui le sous-loue à un foyer modeste ;
• 2000 € lorsque le bien est confié à une agence immobilière sociale ou un organisme agréé via un mandat de gestion locative. Attention, le bail doit être au nom du locataire.

Voir aussi :