Découvrez notre modèle gratuit de lettre de résiliation de bail par le propriétaire
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Par Luko
Vous êtes sur le point de signer un contrat de location et le propriétaire vous réclame un dépôt de garantie ? Bien que non obligatoire, il s’agit d’une pratique généralisée pour prévenir les risques d’impayés de loyers ou couvrir une éventuelle remise en état après un départ. Souvent source de conflit entre propriétaire et locataire, le dépôt de garantie est pourtant bien encadré par la loi. Rôle ? Versement ? Montant ? Restitution ? On vous explique tout point par point.
En résumé
- Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature d’un contrat de location. Il offre une protection au propriétaire en cas de détériorations ou de dettes locatives suite au départ du locataire ;
- La somme est immobilisée pendant toute la durée de la location ;
- Son montant est plafonné par la loi à 1 mois de loyer hors charges en non-meublé et 2 mois de loyer hors charges en meublé ;
- Le délai de restitution légal est de 1 mois lorsqu’il n’y a pas de dégradations et 2 mois si des dégradations sont annotées sur l’état des lieux de sortie.
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Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie correspond à la somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du bail pour garantir l’exécution de ses obligations locatives. À son départ, le locataire récupère la somme versée si le logement est restitué en bon état et qu’il n’est redevable d’aucunes dettes locatives.
Que couvre-t-il ?
Le dépôt de garantie permet de couvrir d’éventuels manquements du locataire comme des loyers et charges impayées ou des frais de réparation locatives.
Est-il obligatoire ?
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est généralement demandé par le propriétaire. Lorsque c’est le cas, son application doit être prévue dans le contrat de bail (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989).
Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois, aucun dépôt de garantie ne peut-être demandé.
Différence entre caution et dépôt de garantie
Attention à ne pas confondre la caution et le dépôt de garantie. Par abus de langage on parle souvent de caution, ce qui peut engendrer une confusion.
En effet, la caution désigne en réalité une personne ou un organisme qui se porte garant pour le locataire vis-à-vis du bailleur alors que le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire qui sert à couvrir les détériorations qu’il pourrait causer dans le logement.
Un montant plafonné par la loi
Depuis l’entrée en vigueur en 2014 de la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder :
- 1 mois de loyer hors charges pour une location vide ;
- 2 mois de loyer hors charges pour une location meublée.
Il n’est pas possible de réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Le versement au propriétaire
Le dépôt de garantie doit être réalisé au moment de la signature du bail de location. La somme peut être versée directement par le locataire (en chèque ou en espèces contre remise d’un reçu) ou par l'intermédiaire d'un tiers comme :
- action Logement sous la forme d’une avance Loca-Pass ;
- le fonds de solidarité pour le logement (FSL) dans le cas où le locataire a effectué une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.
Est-il systématiquement encaissé ?
Le propriétaire a le droit d’encaisser le dépôt de garantie si celui-ci prend la forme d’un chèque, mais il n’en n’a pas forcément l’obligation. Toutefois, comme le prévoit l’amendement au projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, il ne pourra plus l’encaisser passé un délai de 6 mois.
La somme versée sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail.
Les aides au financement du dépôt de garantie
L’avance Loca-Pass par Action Logement
Il s’agit d’une aide gérée par l’organisme d’Etat Action Logement qui prend la forme d’un prêt à taux 0 % remboursable sur 25 mois. Les personnes pouvant prétendre à l’avance Loca-Pass sont :
- les salariés d’une entreprise privée non agricole sans condition d’âge ;
- les jeunes de moins de 30 ans en contrat d’apprentissage, de professionnalisation ou à la recherche d’un emploi ;
- les étudiants salariés titulaires d’un CDD (contrat à durée déterminée) de plus de trois mois au moment de leur demande d’aide, d’un ou plusieurs CDD dont les durées cumulées excèdent trois mois sur les six derniers mois, les signataires d’une convention de stage d’au moins trois mois ou les étudiants boursiers.
Pour en bénéficier, il suffit de vérifier son éligibilité puis d’effectuer sa demande en ligne ici. Il ne reste plus ensuite qu’à compléter le dossier à l’appui des pièces justificatives demandées.
La demande d’avance Loca-Pass doit impérativement être réalisée au plus tard 2 mois après l’entrée dans le logement.
L’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Le FSL s’adresse aux personnes en difficulté financière. Il a notamment pour mission de les aider à faire face aux dépenses inhérentes à l’entrée dans un logement (dépôt de garantie, 1er loyer, frais d’agence, achat du mobilier, etc.). Ce dispositif est géré à l’échelle départementale (CAF, conseil départemental, etc.). Il consiste en une aide accordée sous la forme d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt.
L’aide du FSL s’adresse aux locataires ou sous-locataires, aux propriétaires occupants, aux personnes hébergées à titre gratuit mais aussi aux résidents de foyers logements. Les critères d’attribution dépendent des ressources de l’ensemble du foyer et varient selon le FSL de rattachement.
Pour connaître les conditions d’obtention et la marche à suivre, il convient de prendre contact avec un travailleur social en vous rendant :
- au service social de votre mairie ;
- à la caisse d’allocations familiales (CAF) de votre lieu de résidence ;
- dans un point conseil budget (PCB).
La restitution du dépôt de garantie à la fin de la location
La somme relative au dépôt de garantie peut être restituée suite à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés. Le versement peut être réalisé par le bailleur en espèces, par chèque ou virement.
Bon à savoir : la signature de l’état des lieux de sortie par le locataire implique la reconnaissance des dégradations qui y sont mentionnées.
Le délai de restitution
L’intégralité du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois dans le cas où :
- l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- le locataire est à jour de ses loyers et charges.
Le délai court à partir du jour de la restitution des clés au bailleur (en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception).
Par contre, si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur a alors un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.
En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, la loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Pourquoi faut-il éviter d’utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?
Déduire le montant du dépôt de garantie sur le dernier loyer est illégal. En effet, le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges jusqu’à son départ du logement.
En cas de manquement à cette règle, le locataire risque soit :
- une saisie conservatoire sur son compte bancaire correspondant au montant dû ;
- d’être condamné par la justice à régler au propriétaire le loyer impayé ainsi que des dommages et intérêts.
La retenue sur le dépôt de garantie en cas de dégradations
Le bailleur peut réaliser une retenue totale ou partielle sur le dépôt de garantie si :
- l’état des lieux mentionne des détériorations imputables au locataire ;
- le locataire n’a pas acquitté l’ensemble de ses dettes locatives (loyers ou charges) ;
- la taxe d’ordures ménagères n’a pas été réglée sur la période d’occupation.
Le propriétaire peut aussi retenir 20 % du dépôt de garantie si le bien loué se situe dans une copropriété. Cette somme peut être conservée jusqu’à la réception du décompte des charges annuelles. Le propriétaire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour restituer cette somme suite à l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Le bailleur doit justifier les retenues en présentant les devis ou factures des travaux engagés. Ces travaux ne doivent pas être liés à l’usure normale du logement mais bien dus à la détérioration ou à un défaut d’entretien du locataire.
Que faire en cas de non restitution par le propriétaire ?
Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie une fois les éventuelles charges et réparations déduites, il est possible :
- de lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandée avec accusé de réception dans laquelle il convient de lui rappeler les délais légaux ;
- le cas échéant, de saisir gratuitement le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (coordonnées accessibles auprès de la préfecture).
Que faire en cas de litige ?
Dans un premier temps, privilégiez toujours la voie amiable et l’échange avec le propriétaire.
Si aucun accord n’est trouvé suite à cette conciliation, vous pourrez alors saisir le juge des contentieux de la protection, auprès du tribunal du lieu où se situe le bien.
Cette saisine devra intervenir dans un délai de trois ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être restitué.
