
Louer sans garant : solutions et alternatives
Les alternatives pour accéder à la location sans garant

Par Luko by Allianz Direct
Tout ce que vous devez savoir sur le dépôt de garantie du versement à sa restitution
Vous êtes sur le point de signer un contrat de location et le propriétaire vous réclame un dépôt de garantie ? Bien que non obligatoire, il s’agit d’une pratique généralisée pour prévenir les risques d’impayés de loyers ou couvrir une éventuelle remise en état après un départ. Souvent source de conflit entre propriétaire et locataire, le dépôt de garantie est pourtant bien encadré par la loi. Rôle ? Versement ? Montant ? Restitution ? On vous explique tout point par point.
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Le dépôt de garantie ou caution de location est la somme versée par le locataire au moment de la signature du bail pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations locatives. Cette somme est restituée à la fin du contrat si le logement est rendu en bon état et qu’aucune dette locative (loyers, charges, réparations) n’est due.
La somme versée par le locataire permet au bailleur de se protéger contre :
Il est important de noter que le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être utilisé pour régler le dernier mois de loyer.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est généralement demandé par le propriétaire. Lorsque c’est le cas, son application doit être prévue dans le contrat de bail (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989).
Bon à savoir : la caution est interdite dans le cadre d’un bail mobilité, ainsi que lorsque le loyer est payé d’avance pour une période de plus de deux mois (paiement trimestriel ou semestriel, par exemple).
Le montant du dépôt de garantie dépend du type de bail. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Depuis l’entrée en vigueur en 2014 de la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder :
Il n’est pas possible de réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ou lors de son renouvellement.
Attention à ne pas confondre la caution et le dépôt de garantie. Par abus de langage on parle souvent de caution, ce qui peut engendrer une confusion.
En effet, la caution désigne en réalité une personne ou un organisme qui se porte garant pour le locataire vis-à-vis du bailleur alors que le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire qui sert à couvrir les détériorations qu’il pourrait causer dans le logement.
Le dépôt de garantie doit être réalisé au moment de la signature du bail de location. La somme peut être versée directement par le locataire (en chèque ou en espèces) ou par l'intermédiaire d'un tiers comme :
Le propriétaire a le droit d’encaisser le dépôt de garantie si celui-ci prend la forme d’un chèque, mais il n’en n’a pas forcément l’obligation. Toutefois, comme le prévoit l’amendement au projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, il ne pourra plus l’encaisser passé un délai de 6 mois. La somme versée sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail.
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire en location saisonnière. Il est néanmoins d’usage qu’un propriétaire réclame 20 % du montant de la location au titre de la caution lors de la remise des clés. Elle peut être versée en espèces ou en chèque, qui ne sera généralement pas encaissé du fait du court séjour des occupants.
Oui, il est tout à fait légal de verser une caution en liquide. Toutefois, un reçu écrit doit impérativement être fourni par le bailleur. Pour des raisons de traçabilité et de sécurité, les paiements par chèque ou virement bancaire sont fortement recommandés.
Le paiement en espèces est plus fréquent dans les locations meublées de courte durée ou entre particuliers.
Plusieurs dispositifs publics peuvent vous aider à avancer ou financer le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans un logement, en particulier si vos ressources sont limitées. Voici les principales aides disponibles et leurs conditions d’accès.
Il s’agit d’une aide gérée par l’organisme de l’État Action Logement qui prend la forme d’un prêt à taux 0 % remboursable sur 25 mois. Les personnes pouvant prétendre à l’avance Loca-Pass sont :
Pour en bénéficier, il suffit de vérifier son éligibilité puis d’effectuer sa demande en ligne. Il ne reste plus ensuite qu’à compléter le dossier à l’appui des pièces justificatives demandées.
La demande d’avance Loca-Pass doit impérativement être réalisée au plus tard 2 mois après l’entrée dans le logement.
Le FSL s’adresse aux personnes en difficulté financière. Il a notamment pour mission de les aider à faire face aux dépenses inhérentes à l’entrée dans un logement (dépôt de garantie, 1er loyer, frais d’agence, achat du mobilier, etc.). Ce dispositif est géré à l’échelle départementale (CAF, conseil départemental, etc.). Il consiste en une aide accordée sous la forme d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt.
L’aide du FSL s’adresse aux locataires ou sous-locataires, aux propriétaires occupants, aux personnes hébergées à titre gratuit, mais aussi aux résidents de foyers logements. Les critères d’attribution dépendent des ressources de l’ensemble du foyer et varient selon le FSL de rattachement.
Pour connaître les conditions d’obtention et la marche à suivre, il convient de prendre contact avec un travailleur social en vous rendant :
La somme relative au dépôt de garantie peut être restituée suite à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés. Le versement peut être réalisé par le bailleur en espèces, par chèque ou virement bancaire.
Bon à savoir : la signature de l’état des lieux de sortie par le locataire implique la reconnaissance des dégradations qui y sont mentionnées.
L’intégralité du montant du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois dans le cas où :
Le délai court à partir du jour de la restitution des clés au bailleur (en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception).
Par contre, si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur a alors un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.
En cas de restitution tardive du dépôt de garantie, la loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Déduire le montant du dépôt de garantie sur le dernier loyer est illégal. En effet, le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges jusqu’à son départ du logement.
En cas de manquement à cette règle, le locataire risque soit :
Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie si certaines obligations du locataire ne sont pas respectées, notamment dans les cas suivants :
Si le logement loué se situe en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges locatives. Cette somme peut être retenue jusqu’à la réception du décompte annuel des charges, puis doit être restituée dans un délai d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Le bailleur doit justifier les retenues en présentant les devis ou factures des travaux engagés. Ces travaux ne doivent pas être liés à l’usure normale du logement mais bien dus à la détérioration ou à un défaut d’entretien du locataire.
Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie une fois les éventuelles charges et réparations déduites, plusieurs recours sont possibles.
En cas de non-respect du délai de restitution, l’ancien occupant est en droit de demander son versement immédiat avec une majoration de 10 % du loyer hors charge par mois de retard. Une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception doit alors être adressée au bailleur.
Elle est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
La loi du 23 mars 2019 participe à la modernisation de la justice par l’obligation de faire appel à la conciliation avant de faire appel à un juge.
Trouvez ici un conciliateur de justice proche de votre domicile.
Un défaut de restitution de dépôt de garantie peut entraîner une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire, dans un délai de 3 ans après le jour où la caution aurait dû être rendue. Un juge peut être saisi auprès d’un tribunal.
Trouvez ici le tribunal judiciaire compétent sur votre zone géographique.
Un locataire doit toujours transmettre l'adresse de son nouveau domicile ou son RIB à son ancien propriétaire afin que celui-ci lui fasse parvenir le montant de la caution, par chèque ou virement. Si la caution n’a pas été restituée dans les délais impartis, le locataire est en droit de lui réclamer des intérêts de retard. Ceux-ci viendront s’ajouter au dépôt de garantie restant dû.
Les intérêts de retard s’élèvent à 10 % hors charge du loyer mensuel par mois de retard commencé.
Le conseil de Luko : essayez toujours de régler le litige à l’amiable. Les délais de procédure sont longs et coûteux.
La caution est une personne (le garant) qui s'engage à payer si le locataire ne respecte pas ses obligations. Le dépôt de garantie, lui, est une somme versée par le locataire au propriétaire pour couvrir d'éventuels impayés ou dégradations.
Oui, un propriétaire peut demander à la fois une caution (garant) et un dépôt de garantie, sauf s’il a souscrit une assurance loyers impayés. Dans ce cas, la caution n’est autorisée que pour un étudiant ou un apprenti.
Le dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, et à 2 mois pour une location meublée. Aucun dépôt ne peut être demandé pour un bail mobilité ou si le loyer est payé d’avance pour plus de 2 mois.
Pour récupérer votre dépôt de garantie, assurez-vous de rendre le logement en bon état et de remettre les clés au propriétaire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ou de deux mois en cas de dégradations constatées. En cas de retard injustifié, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard peut être exigée.
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