Le dépôt de garantie en location

• le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur lors de la signature d’un contrat de location. Il offre une protection au propriétaire en cas de détériorations ou de dettes locatives suite au départ du locataire ;
• la somme est immobilisée pendant toute la durée de la location ;
• son montant est plafonné par la loi à 1 mois de loyer hors charges en non-meublé et 2 mois de loyer hors charges en meublé ;
• le délai de restitution légal est de 1 mois lorsqu’il n’y a pas de dégradations et 2 mois si des dégradations sont annotées sur l’état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie ou caution de location est la somme versée par le locataire au moment de la signature du bail pour couvrir d’éventuels manquements à ses obligations locatives. Cette somme est restituée à la fin du contrat si le logement est rendu en bon état et qu’aucune dette locative (loyers, charges, réparations) n’est due.

Quel rôle joue le dépôt de garantie ou la caution lors d’une location ?

La somme versée par le locataire permet au bailleur de se protéger contre :

• les impayés de loyer et de charges ;
• les travaux de réparation dus à une dégradation anormale ;
• le non-entretien du logement.

Est-il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais est généralement demandé par le propriétaire. Lorsque c’est le cas, son application doit être prévue dans le contrat de bail (article 22, alinéa 1 de la loi de 1989).

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie dépend du type de bail. Il sert à couvrir d’éventuels impayés ou dégradations du logement. Depuis l’entrée en vigueur en 2014 de la loi ALUR, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder :

• 1 mois de loyer pour une location vide ;
• 2 mois pour une location meublée ;
• en colocation, chaque colocataire paie au prorata.

Différence entre caution et dépôt de garantie

Attention à ne pas confondre la caution et le dépôt de garantie. Par abus de langage on parle souvent de caution, ce qui peut engendrer une confusion.

En effet, la caution désigne en réalité une personne ou un organisme qui se porte garant pour le locataire vis-à-vis du bailleur alors que le dépôt de garantie est la somme versée par le locataire qui sert à couvrir les détériorations qu’il pourrait causer dans le logement.

Le dépôt de garantie doit être réalisé au moment de la signature du bail de location. La somme peut être versée directement par le locataire (en chèque ou en espèces) ou par l'intermédiaire d'un tiers comme :

• Action Logement sous la forme d’une avance Loca-Pass ;
• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) dans le cas où le locataire a effectué une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.

Est-il systématiquement encaissé ?

Le propriétaire a le droit d’encaisser le dépôt de garantie si celui-ci prend la forme d’un chèque, mais il n’en n’a pas forcément l’obligation. Toutefois, comme le prévoit l’amendement au projet de loi relatif à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, il ne pourra plus l’encaisser passé un délai de 6 mois. La somme versée sera conservée par le propriétaire pendant toute la durée du bail.

Peut-on payer une caution en liquide ?

Oui, il est tout à fait légal de verser une caution en liquide. Toutefois, un reçu écrit doit impérativement être fourni par le bailleur. Pour des raisons de traçabilité et de sécurité, les paiements par chèque ou virement bancaire sont fortement recommandés.

Le paiement en espèces est plus fréquent dans les locations meublées de courte durée ou entre particuliers.

Plusieurs dispositifs publics peuvent vous aider à avancer ou financer le dépôt de garantie demandé à l’entrée dans un logement, en particulier si vos ressources sont limitées. Voici les principales aides disponibles et leurs conditions d’accès.

L’avance Loca-Pass par Action Logement

Il s’agit d’une aide gérée par l’organisme de l’État Action Logement qui prend la forme d’un prêt à taux 0 % remboursable sur 25 mois. Les personnes pouvant prétendre à l’avance Loca-Pass sont :

• les salariés d’une entreprise privée non agricole sans condition d’âge ;
• les jeunes de moins de 30 ans en contrat d’apprentissage, de professionnalisation ou à la recherche d’un emploi ;
• les étudiants salariés titulaires d’un CDD (contrat à durée déterminée) de plus de trois mois au moment de leur demande d’aide, d’un ou plusieurs CDD dont les durées cumulées excèdent trois mois sur les six derniers mois, les signataires d’une convention de stage d’au moins trois mois ou les étudiants boursiers.

Pour en bénéficier, il suffit de vérifier son éligibilité puis d’effectuer sa demande en ligne. Il ne reste plus ensuite qu’à compléter le dossier à l’appui des pièces justificatives demandées.

L’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Le FSL s’adresse aux personnes en difficulté financière. Il a notamment pour mission de les aider à faire face aux dépenses inhérentes à l’entrée dans un logement (dépôt de garantie, 1er loyer, frais d’agence, achat du mobilier, etc.). Ce dispositif est géré à l’échelle départementale (CAF, conseil départemental, etc.). Il consiste en une aide accordée sous la forme d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt.

L’aide du FSL s’adresse aux locataires ou sous-locataires, aux propriétaires occupants, aux personnes hébergées à titre gratuit, mais aussi aux résidents de foyers logements. Les critères d’attribution dépendent des ressources de l’ensemble du foyer et varient selon le FSL de rattachement.

Pour connaître les conditions d’obtention et la marche à suivre, il convient de prendre contact avec un travailleur social en vous rendant :

• au service social de votre mairie ;
• à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de votre lieu de résidence ;
• dans un Point Conseil Budget (PCB).

La somme relative au dépôt de garantie peut être restituée suite à l’état des lieux de sortie et à la remise des clés. Le versement peut être réalisé par le bailleur en espèces, par chèque ou virement bancaire.

Le délai de restitution de la caution au locataire

L’intégralité du montant du dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai d’un mois dans le cas où :

• l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• le locataire est à jour de ses loyers et charges.

Par contre, si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur a alors un délai de deux mois pour restituer le dépôt de garantie.

Pourquoi faut-il éviter d’utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?

Déduire le montant du dépôt de garantie sur le dernier loyer est illégal. En effet, le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges jusqu’à son départ du logement.

En cas de manquement à cette règle, le locataire risque soit :

• une saisie conservatoire sur son compte bancaire correspondant au montant dû ;
• d’être condamné par la justice à régler au propriétaire le loyer impayé ainsi que des dommages et intérêts.

La retenue sur le dépôt de garantie en cas de dégradations

Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie si certaines obligations du locataire ne sont pas respectées, notamment dans les cas suivants :

• l’état des lieux mentionne des détériorations imputables au locataire ;
• le locataire n’a pas acquitté l’ensemble de ses dettes locatives (loyers ou charges) ;
• la taxe d’ordures ménagères n’a pas été réglée sur la période d’occupation.

Si le logement loué se situe en copropriété, le propriétaire peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges locatives. Cette somme peut être retenue jusqu’à la réception du décompte annuel des charges, puis doit être restituée dans un délai d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Si le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie une fois les éventuelles charges et réparations déduites, plusieurs recours sont possibles.

La mise en demeure par le locataire

En cas de non-respect du délai de restitution, l’ancien occupant est en droit de demander son versement immédiat avec une majoration de 10 % du loyer hors charge par mois de retard. Une lettre recommandée de mise en demeure avec avis de réception doit alors être adressée au bailleur.

La conciliation

Elle est gratuite pour le locataire et le propriétaire.

• Litige inférieur à 5 000 euros : le locataire doit tout d’abord saisir un conciliateur de justice, ce qui lui permettra de se rapprocher éventuellement d’un juge si la conciliation n’aboutit pas. Saisir un juge pour un litige inférieur à 5 000 euros ne sera pas recevable.
• Litige supérieur à 5 000 euros : le conciliateur de justice peut être saisi par le locataire, ainsi que la commission départementale de conciliation (par envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, téléphone, courriel ou lors d’un rendez-vous). Le locataire a également la possibilité de saisir le juge directement.

La loi du 23 mars 2019 participe à la modernisation de la justice par l’obligation de faire appel à la conciliation avant de faire appel à un juge.

La saisie du juge

Un défaut de restitution de dépôt de garantie peut entraîner une procédure judiciaire à l’encontre du propriétaire, dans un délai de 3 ans après le jour où la caution aurait dû être rendue. Un juge peut être saisi auprès d’un tribunal.

Les intérêts de retard à verser

Un locataire doit toujours transmettre l'adresse de son nouveau domicile ou son RIB à son ancien propriétaire afin que celui-ci lui fasse parvenir le montant de la caution, par chèque ou virement. Si la caution n’a pas été restituée dans les délais impartis, le locataire est en droit de lui réclamer des intérêts de retard. Ceux-ci viendront s’ajouter au dépôt de garantie restant dû.

Les intérêts de retard s’élèvent à 10 % hors charge du loyer mensuel par mois de retard commencé.